Nghịch lý giá nhà và giấc mơ an cư

1. Nửa năm nay, tích cóp được 2,5 tỷ đồng, vợ chồng chị Quỳnh lùng sục khắp nơi đi tìm mua nhà nhưng vẫn không mua nổi. Hai vợ chồng từ tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp, giờ đều làm công chức nhà nước, tổng thu nhập mỗi tháng 40 triệu đồng, sau gần 10 năm tích cóp, chi tiêu kiểu “bóp mồm bóp miệng”, huy động cả hai bên nội, ngoại mới gom được từng ấy tiền.

“Cơ quan hai vợ chồng ở quận trung tâm, bọn em cũng đã xác định tiền ấy chỉ mua được ở chỗ xa thôi nhưng khoảng cách chỉ 12-13 km trở lại chứ xa quá thì hằng ngày đi làm cũng vất, chưa kể còn phải đi trực đêm nữa, rồi đưa đón con đi học. Nhưng, lùng khắp Hoàng Mai, Thanh Trì, Thanh Xuân, Hà Đông đều không mua nổi. Cái nhà mình ưng thì toàn trên 4 tỷ, cái vừa tiền thì cũ nát quá, mua về lại phải thêm vài trăm triệu sửa sang mới ở được. Bọn em đang tính phương án thế chấp sổ lương để vay ngân hàng thêm 500 triệu nữa may ra mới mua được. Đúng là cái khó bó cái khôn”, chị Quỳnh than thở.

Nhưng, vợ chồng chị Quỳnh chỉ là một trong hàng chục nghìn cặp vợ chồng trẻ đang trong tình cảnh “có tiền tỷ mà không thể mua nổi nhà” bởi trong báo cáo mới nhất của Numbeo.com (trang thông tin chuyên thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thông qua các cuộc khảo sát) thì năm 2024, giá nhà trung bình tại Việt Nam gấp 23,7 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình.

Thực tế, với một gia đình 4 người có mức thu nhập khoảng 35-40 triệu đồng/tháng, nếu sống ở Hà Nội và chưa mua được nhà thì vẫn phải “thắt lưng buộc bụng”, bởi theo Báo cáo chỉ số giá sinh hoạt theo không gian (SCOLI) năm 2023 của Tổng cục Thống kê, Hà Nội là địa phương có mức giá đắt đỏ nhất cả nước; nhiều năm liên tiếp Hà Nội luôn đứng đầu về chỉ số giá sinh hoạt theo không gian.

Theo ước tính, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Nhưng, kết quả khảo sát cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới là gần 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Vì vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm, không nhiều người có ý định bán nhà và thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Theo báo cáo thị trường của Công ty Tư vấn dịch vụ bất động sản Savills, trong quý II/2024, Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân đã giảm 45%/năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới. Còn báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing cho thấy, trong 8 quý liên tiếp, tại Hà Nội không có căn hộ phân khúc dưới 30 triệu đồng/m2 nào được mở bán; phân khúc từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm tới 61% nguồn cung mới. Nếu như trước đây, căn hộ chung cư khoảng giá 60-80 triệu đồng/m2 thường tập trung ở khu vực quận Cầu Giấy, Đống Đa; từ 80-100 triệu đồng/m2 ở khu vực quận Tây Hồ, Ba Đình... thì hiện nay có dự án ở Hà Đông, Mỹ Đình đã lập mặt bằng giá mới gần 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án ở đường Võ Chí Công đã đưa ra mức giá từ 170 triệu đồng/m2.

2. Tình trạng chung cư tại Hà Nội tăng giá liên tục thời gian qua phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu do nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu.

Lý giải tình trạng này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars)  cho rằng có mấy nguyên nhân chính khiến giá tăng cao.

Thứ nhất, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giá trị bất động sản cũng tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, thực tế là chỉ đầu tư 1 nhưng lại tăng đến 3-4 lần.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư với dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản, để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng “chạm đáy”.

Thứ tư, quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và xu hướng tiếp tục tăng.

Nhu cầu quá lớn, nguồn cung hạn chế, giới đầu cơ thì nhân cơ hội “thổi”, “đẩy” giá những dự án chung cư cũ. Việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao. Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra hàng họ có thể tiếp tục sẽ “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao.

Nhà ở không đơn thuần là nơi “chui ra chui vào” mà còn gắn liền với hàng loạt nhu cầu sinh hoạt khác của con người từ việc làm và hạ tầng xã hội như chợ, trường học, bệnh viên, trung tâm văn hóa giải trí... Vì vậy, trong khi tại khu vực nội thành, nơi có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện thì đang ngày càng quá tải dân số, không còn quỹ đất cho phát triển dự án nhà ở mới thì tại các huyện ngoại thành như Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng nhiều dự án khu đô thị chậm triển khai hoặc đầu tư xây dựng không hoàn chỉnh, không đồng bộ, dẫn tới điều kiện sống, tiếp cận hạ tầng xã hội ngày một kém đi, thậm chí đang tồn tại những những khu đô thị xây xong bị bỏ hoang, gây lãng phí vốn và đất đai.

3. Theo các chuyên gia, để cải thiện được mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ, yếu tố đầu tiên là cải thiện được nguồn cung của thị trường. Trong đó sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư giảm.

Tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo đó, Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn tiền Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường. Nhưng, theo chuyên gia kinh tế, cần tính đến việc thành lập Quỹ Phát triển nhà ở do Nhà nước kiểm soát để có nguồn lực ổn định, lâu dài mới tạo ra được vốn cho nhà ở xã hội.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra một loạt kiến nghị nhằm tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà ở xã hội sau Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng.

Theo đó, HoREA đưa ra quan điểm cần phải cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần. Việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ giúp dự án nhà ở xã hội tạo ra nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần so với các dự án nhà ở thương mại cùng diện tích. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội.

HoREA nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản hiện đang thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và có sự mất cân bằng về phân khúc nhà ở. Trong khi nhà ở cao cấp đang dư thừa, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại rất khan hiếm. Việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng sẽ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường...