Những câu hỏi về quản lý đất đai

Một trong những nội dung trọng tâm được bàn luận tại Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII là đánh giá 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Phát biểu tại phiên khai mạc, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng chỉ rõ: “Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, là tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn sống của nhân dân và nguồn lực to lớn của đất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tôi đã nhiều lần nhắc lại câu nói của Các Mác rằng: “Lao động là cha, đất đai là mẹ của của cải vật chất”, nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em vì đất... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại thuộc về lĩnh vực đất đai. Vì vậy, việc tổng kết thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về đất đai lần này là một yêu cầu cần thiết nhằm thực hiện Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phấn đấu đến năm 2030 nước ta trở thành nước công nghiệp hiện đại, có thu nhập trung bình cao; và đến năm 2045 trở thành nước phát triển, thu nhập cao”.

Theo Tổng Bí thư, đây là một lĩnh vực rất rộng lớn, cơ bản, hết sức phức tạp, nhạy cảm, đặc biệt quan trọng, hệ trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững đất nước, hiện vẫn còn không ít ý kiến khác nhau. Khi thảo luận, đánh giá tình hình và nguyên nhân, cần nắm vững phương pháp duy vật biện chứng, các quan điểm và nguyên tắc cơ bản đã được xác định trong Cương lĩnh của Đảng và Hiến pháp của Nhà nước để phân tích một cách toàn diện, khách quan kết quả thực hiện các chủ trương, chính sách, biện pháp nêu trong Nghị quyết Trung ương 6 khóa XI và pháp luật về đất đai. Chỉ rõ nội dung của Nghị quyết đã được thể chế hóa như thế nào? Những điểm gì thể chế hóa đúng, điểm gì chưa đúng, những quan điểm, yêu cầu quan trọng nào của Nghị quyết chưa được thể chế hóa hoặc chưa được thực hiện một cách nghiêm túc? Tình hình thực hiện trong thực tế như thế nào? Những chủ trương, chính sách gì cần bổ sung, sửa đổi, điều chỉnh?...

Đồng thời với việc khẳng định những chuyển biến tích cực và những kết quả nổi bật đã đạt được trong gần 10 năm qua, cũng cần thẳng thắn chỉ ra những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Tập trung làm rõ: Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?... Đâu là nguyên nhân thuộc về quan điểm, chủ trương, chính sách nêu trong Nghị quyết và bất cập của Luật Đất đai năm 2013? Đâu là do các quy định dưới luật còn bất cập; có quá nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn? Và, đâu là do việc tổ chức thực hiện yếu kém của các cơ quan quản lý nhà nước; do nhận thức chưa đầy đủ và ý thức chấp hành luật pháp chưa nghiêm?...

Trên cơ sở đó, đề xuất các chủ trương, định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai; chú ý các vấn đề hiện đang vướng mắc hoặc gây bức xúc trong xã hội và những nội dung còn có ý kiến khác nhau. Chẳng hạn như: Nhận thức như thế nào cho thật đầy đủ, đúng đắn về sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu; quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước với vị trí, vai trò là đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng, nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai và khi là chủ thể sử dụng đất. Chủ trương, chính sách về đất đai, nhất là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, thu hồi đất; tài chính đất đai, xác định giá đất và phát triển thị trường bất động sản; chế độ quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh, đất cho tôn giáo, tín ngưỡng; việc quản lý nhà nước về đất đai... cần tiếp tục được đổi mới, hoàn thiện như thế nào cho đúng, sát hợp với thực tế và đáp ứng được yêu cầu phát triển trong thời kỳ mới?...

Thực tiễn, thị trường đất đai và sự quản lý của Nhà nước còn nhiều độ vênh dẫn tới khó kiểm soát, bị lợi dụng, nhiều người biến đất đai thành “miếng mồi” béo bở để chia chác, trục lợi. Nhiều vấn đề nổi cộm như giao đất đối với các dự án, về đấu thầu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Sự việc lập “kỷ lục khủng” trong đấu giá đất Thủ Thiêm thời gian qua đã để lại hệ quả nguy hiểm với việc đấu giá đất của TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung. Đến nay, ngoài việc bỏ cọc của Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh, hai công ty còn lại là Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega vẫn chưa nộp tiền dù đã quá thời hạn nộp 100% tiền trúng đấu giá. Theo Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, động thái gần đây nhất của hai công ty này là hứa hẹn, khất lần và xin nộp tiền làm nhiều đợt từ tháng 4 đến tháng 9-2022.

Nguyên nhân tình trạng trên một phần là do điều kiện của đối tượng tham gia đấu giá quá dễ dãi, nhất là đối với doanh nghiệp mới thành lập chỉ cần chứng minh năng lực tài chính bằng xác nhận tài khoản tiền gửi tại ngân hàng. Việc đấu giá đất với giá “trên trời” rồi bỏ cọc hoặc hứa hẹn, khất lần thanh toán như trên đẩy giá bất động sản tại các khu vực lân cận và toàn thị trường tăng chóng mặt. Đồng thời, đẩy giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp liên quan để trục lợi; làm tăng chi phí cho các công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dẫn tới khó triển khai các dự án mới; gây khó khăn cho việc đấu giá đất tại các địa phương do mức giá khởi điểm quá cao... Vấn đề sơ hở trong quá trình đấu giá đất Thủ Thiêm là việc một cá nhân đại diện cho doanh nghiệp lại có thể trả mức giá lớn hơn tài sản của doanh nghiệp rất nhiều, nghĩa là họ có thẩm quyền quyết định đầu tư một khoản lớn hơn toàn bộ tài sản của doanh nghiệp.

Thực tế, nhiều quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản còn chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính linh hoạt để xử lý các tình huống phát sinh trong đấu giá loại tài sản đặc biệt như đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể là quy định về mức tiền đặt trước chưa phù hợp, chưa có quy định về thời gian, trách nhiệm của người có tài sản trong việc thẩm tra hồ sơ, điều kiện và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, chưa có quy định mang tính nguyên tắc về việc áp dụng đấu giá bằng hình thức trực tuyến đối với các tài sản công có giá trị cao như thông lệ đấu giá tài sản công của các nước trên thế giới...

Hệ thống pháp luật, bao gồm pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về tín dụng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở chưa quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá cho phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh hiện nay. Việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý cho trường hợp đấu giá đất là chưa phù hợp do việc thực hiện cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất (quyết định hành chính).

Trong khâu tổ chức thực hiện đấu giá đất, một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh - quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng côn đồ thao túng, đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ. Hành vi bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi. Một số nơi có hiện tượng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá” (như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021)...

Những vấn đề lớn về đất đai, cả chính sách pháp luật đến công tác quản lý được thảo luận tại Hội nghị Trung ương 5, đồng thời tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung để sửa đổi Luật Đất đai 2013.