Sức ép khơi thông là có thật, nhưng sửa luật không thể chỉ đo bằng số thủ tục được cắt giảm hay lượng vốn được giải phóng, mà phải đo bằng việc quyền lực quản lý được ràng buộc đến đâu, giá trị đất đai được phân bổ công bằng thế nào và quyền lợi hợp pháp của người dân được bảo vệ bằng cơ chế gì.
Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đồng thời yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ngày 22/10/2026, gọn lại còn 112 điều so với 260 điều của Luật năm 2024, là phép thử xem định hướng ấy có thành quy định đủ rõ để thực hiện, đủ chặt để kiểm soát và đủ khả thi để người dân dựa vào hay không.
I. Luật phải xác định rõ giới hạn của quyền lập quy
Ranh giới giữa điều luật và nội dung giao Chính phủ hướng dẫn quyết định độ an toàn của quyền tài sản. Một đạo luật gọn hơn chỉ thật sự tiến bộ khi phần được lược đi là thủ tục, chứ không phải những bảo đảm.
Khoản 4 Điều 21 dự thảo giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo lộ trình chuyển đổi số. Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn Hà Nội) chỉ ra rằng theo Bộ luật Dân sự, điều kiện hiệu lực về hình thức của giao dịch thuộc phạm vi của luật, và dữ liệu số không thay thế được việc kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch; đại biểu đề nghị luật hóa trực tiếp nghĩa vụ công chứng.
Chuyển đổi số là mục tiêu đúng, nhưng không thể vì thế mà để điều kiện chi phối quyền giao dịch của người dân nằm ngoài luật. Luật xác lập nguyên tắc, quyền, nghĩa vụ và những giới hạn không thể tùy nghi thay đổi; văn bản dưới luật cụ thể hóa quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật.
Yêu cầu ấy càng cấp thiết khi nhiều thẩm quyền được phân cấp xuống cấp xã. Đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung (Đoàn Hà Nội) lưu ý năng lực địa chính và dữ liệu giữa các xã còn chênh lệch, nên cần tiêu chí tối thiểu, cơ chế kiểm tra của cấp tỉnh và trách nhiệm giải trình. Phân cấp thiếu năng lực, thiếu giám sát không rút ngắn được thủ tục, chỉ phân tán rủi ro.
II. Giá đất phải có căn cứ kiểm chứng và có đối trọng
Giá đất cùng lúc quyết định nguồn thu ngân sách, giá nhà ở và khoản bồi thường cho người dân. Giá quá thấp, tài sản công thất thoát, người bị thu hồi đất chịu thiệt; giá quá cao, giá nhà vượt khả năng chi trả.
Dự thảo bỏ cơ chế giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyển sang dựa vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Cách làm này rút ngắn thời gian, nhưng đơn giản hóa phương pháp không tự động bảo đảm công bằng về kết quả. Khi một khâu thẩm định độc lập bị lược bỏ, đối trọng phải được bù lại ở chỗ khác. Nếu dữ liệu đầu vào thiếu tin cậy, tiêu chí điều chỉnh còn rộng, một công thức thống nhất sẽ nhân sai lệch lên trên diện rộng.
Đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung cảnh báo chênh lệch lớn giữa giá tính nghĩa vụ tài chính và giá thực tế có thể làm gia tăng khiếu kiện, đề nghị công khai dữ liệu, phương pháp và có phản biện độc lập đối với phương án bồi thường. Kết quả định giá phải kiểm tra được, phản biện được, có thời hạn giải quyết khiếu nại; nơi quyết định giá phải chịu trách nhiệm giải trình.
Mặt khác, mục tiêu không phải đẩy giá lên cao nhất, cũng không phải giữ giá thấp để dễ thu hút đầu tư, mà là giá có căn cứ, minh bạch, đi cùng cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm.
Phần giá trị đất tăng lên nhờ quy hoạch, nhờ hạ tầng do ngân sách đầu tư, không do người sử dụng đất tạo ra, thì không thể mặc nhiên trở thành lợi ích riêng của bất kỳ ai.
Đó chính là địa tô chênh lệch mà kinh tế chính trị học đã chỉ ra. Trong chế độ sở hữu toàn dân, phần giá trị ấy phải được điều tiết công khai để quay lại phục vụ hạ tầng, dịch vụ công và an sinh xã hội. Đất đai là nơi lợi ích nhóm và tham nhũng dễ len lỏi nhất, chính tại khe hở của định giá và chuyển mục đích sử dụng; bịt khe hở ấy bằng dữ liệu công khai và trách nhiệm cá nhân là bảo vệ tài sản của toàn dân, cũng là bảo vệ cán bộ trước cám dỗ.
III. Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống
Bồi thường đúng quy định là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ của công bằng. Với gia đình sống bằng ruộng đất, khoản tiền nhận được không tự động thay thế thu nhập lâu dài. Với hộ kinh doanh, nơi ở mới có thể khang trang hơn nhưng xa khách hàng và các mối quan hệ sinh kế. Thu hồi có thể xong về thủ tục mà chưa xong về xã hội.
"Tái thiết cuộc sống" phải được luật hóa thành tiêu chí đánh giá được: nơi tái định cư có hạ tầng và dịch vụ thiết yếu; người mất đất sản xuất được hỗ trợ chuyển đổi nghề; tái định cư bố trí đúng lúc. Dự thảo cho phép cưỡng chế sau khi đã bố trí tái định cư hoặc tạm cư; vì vậy luật cần quy định thời hạn tạm cư tối đa, mức hỗ trợ và trách nhiệm khi dự án chậm triển khai, để "tạm cư" không thành khoảng trống kéo dài.
Chính sách phải nhận diện được tổn thất thực tế và quy định trách nhiệm hỗ trợ tương ứng. Phương châm "dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng", ở lĩnh vực đất đai, phải được viết thành thủ tục: người dân được tiếp cận đủ thông tin, được góp ý vào phương án liên quan đến mình và có quyền yêu cầu xem xét lại.
Phát triển không thể là lý do mở rộng tùy tiện phạm vi thu hồi; ngược lại, lợi ích của một số cá nhân cũng không thể phủ nhận những dự án thực sự vì lợi ích quốc gia, công cộng. Mỗi vụ khiếu kiện đông người kéo dài về đất đai không chỉ là một hồ sơ chưa khép lại, mà là một vết rạn của niềm tin – và là kẽ hở cho các luận điệu xuyên tạc.
IV. Tháo gỡ điểm nghẽn, không tạo điểm nghẽn mới
Các cơ chế phân cấp, tháo gỡ vướng mắc đất đai hiện hành chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027, nên luật phải ban hành trước ngày 01/3/2027. Nhưng sức ép tiến độ không được làm nhẹ đi khâu rà soát: một đạo luật làm vội rồi phải sửa lại sẽ tốn kém hơn nhiều so với vài tháng cân nhắc kỹ hôm nay.
Luật nhiều điều chưa hẳn là luật tốt, luật gọn cũng vậy. Số hóa phải giúp người dân dễ tiếp cận thông tin, dễ thực hiện quyền, chứ không chỉ giúp cơ quan quản lý xử lý hồ sơ nhanh hơn.
Rốt cuộc, sửa Luật Đất đai phải trả lời được ba câu hỏi: Quyền lực quản lý được giới hạn bằng những quy tắc nào? Giá trị đất đai được xác định và phân chia dựa trên căn cứ kiểm chứng nào? Người bị thu hồi đất có cơ hội thực chất nào để ổn định cuộc sống?
Trả lời rõ ba câu hỏi ấy bằng những quy định thực thi được, luật sẽ vừa khơi thông nguồn lực phát triển, vừa củng cố niềm tin của nhân dân – nguồn lực lớn nhất mà không bảng giá đất nào định giá được. Bởi đất đai không chỉ là tài sản hay nguồn thu; đó là nơi ở, là sinh kế, là nền móng an toàn của mỗi gia đình.
