Bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Xung quanh câu chuyện những thay đổi, những điểm mới tích cực của Luật Đất đai sửa đổi lần này, PV đã có cuộc trò chuyện cùng TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

PV: Thưa TS Phan Đức Hiếu, Luật đất đai sửa đổi có 260 Điều với rất nhiều sửa đổi, bổ sung. Ở góc nhìn của mình, ông cho rằng những điểm mới nổi bật là gì?

TS Phan Đức Hiếu: Luật đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua có rất nhiều thay đổi liên quan đến chính sách đất đai. Nhưng theo tôi, những điểm mới nổi bật nhất có thể tóm lược lại vào trong 5 nhóm vấn đề. Nhóm vấn đề đầu tiên là cả luật này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Muốn nói gì thì nói nhưng kỳ vọng của người dân và cử tri đối với Luật đất đai phải là vấn đề này.

Nhóm vấn đề thứ hai là về tiếp cận đất đai, phát huy vai trò của đất đai như một nguồn lực đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh, công cụ sản xuất. Đây là nhóm vấn đề cũng rất quan trọng bởi Luật đất đai lần này đã xác định đúng vai trò của đất đai trong việc thực hiện phát triển kinh tế-xã hội. Nhóm vấn đề thứ ba là nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nhóm thứ tư là các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai của sửa đổi để phù hợp với thực tế và đáp ứng yêu cầu phát triển. Nhóm vấn đề cuối cùng là nâng cao hiệu quả, hiệu lực của quản lý nhà nước đối với đất đai.

PV: Như ông đã nói, trong 5 nhóm vấn đề trên thì nhóm vấn đề quan trọng đầu tiên là Luật đất đai sửa đổi đã bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Kỳ vọng của người dân và cử tri về điều này là rõ ràng. Ông có thể nói kỹ hơn về vấn đề này không?

TS Phan Đức Hiếu: Ở Luật đất đai sửa đổi lần này đã mở rộng phạm vi quyền và đối tượng người sử dụng đất. Chẳng hạn như trước đây người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bị hạn chế các quyền về đất đai nhưng hiện nay họ cũng có quyền như người Việt Nam đang sinh sống ở trong nước. Có nghĩa là mọi công dân Việt Nam dù đang sinh sống ở đâu nhưng cũng có quyền bình đẳng như nhau. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc thực thi các chính sách của Đảng, Nhà nước đối với công dân. Đồng thời, đây cũng là tín hiệu rất tốt để huy động nguồn lực đầu tư của các đối tượng là công dân Việt Nam đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài quay trở về Tổ quốc.

Rồi là trong Điều 48 của Luật đất đai sửa đổi là một loạt chính sách đối với việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc. Điều này cũng vừa là thực hiện đúng các chính sách, chủ trương của Đảng, Nhà nước đối với đồng bào các dân tộc, không phân biệt. Tiếp đến là đồng bào các dân tộc được giao đất ổn định sinh sống, sản xuất thì khu vực đồng bào dân tộc sẽ ổn định, góp phần vào bảo vệ an ninh quốc gia.

Hay như quyền và lợi ích của người dân khi bị thu hồi đất khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng cũng có rất nhiều cải thiện. Ví dụ như khi người dân phải nhường đất cho các hoạt động xã hội thì các chính sách đền bù sẽ thoả đáng hơn. Nếu tái định cư thì trong luật đã quy định rõ về các điều kiện hạ tầng, kinh tế-xã hội theo tiêu chuẩn tương đương với các khu dân cư khác. Chính sách đền bù đất ở, các đất khác cũng đa dạng hơn các hình thức. Đảm bảo quyền lợi cho người dân là có nơi tái định cư rồi mới được thu hồi đất, các chính sách đền bù, hỗ trợ về tài sản cũng tốt hơn…

PV: Như ông vừa đề cập, khi người dân phải nhường đất cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế-xã hội sẽ được đền bù thoả đáng hơn, cụ thể như thế nào thưa ông?

TS Phan Đức Hiếu: Luật đất đai sửa đổi lần này đã thể hiện rất rõ điều này. Tôi lấy ví dụ như đền bù về thiệt hại tài sản. Người dân khi phải phá cái nhà cũ đang sinh sống phục vụ cho dự án thu hồi đất. Trước đây chúng ta đền bù thiệt hại trên thực tế cái nhà cũ đó đã xây cách đây 10 năm. Thế nhưng điều này là chưa thoả đáng với người dân. Bởi vì khi người ta phải phá cái nhà cũ đó đi, nhận tiền đền bù của cái nhà cũ đó thì số tiền đó họ không thể xây được căn nhà mới. Tiền đâu để họ xây nhà, tạo dựng chỗ ở. Luật đất đai lần này đã quy định thoả đáng hơn là đền bù cho họ đáp ứng được điều kiện để họ xây cái nhà mới với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Có nghĩa là chính sách đền bù thực tế hơn, thoả đáng hơn, đảm bảo đúng quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

PV: Liên quan đến đất đai, một vấn đề rất “nóng” những năm qua là chuyện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Luôn có những mâu thuẫn, xung đột liên quan xảy ra. Luật đất đai sửa đổi lần này sẽ điều chỉnh vấn đề này thế nào thưa ông?

TS Phan Đức Hiếu: Đây là vấn đề nằm trong nhóm tiếp cận đất đai mà tôi đã nói đến. Luật đất đai sửa đổi lần này đã quy định rất rõ, rất cụ thể 31 trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế-xã hội. Việc quy định cụ thể này nhằm để tránh bị lạm dụng. Trong các trường hợp thu hồi đất sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực mà chúng ta đang xã hội hoá như về giáo dục, y tế, văn hoá… Việc nâng cao tiếp cận đất đai sẽ hỗ trợ rất lớn cho các chính sách phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội này, chứ không chỉ là hỗ trợ phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh.

Luật cũng sử dụng rất nhiều cơ chế thị trường trong việc tiếp cận đất tránh việc giao đất theo kiểu chỉ định, hành chính. Luật quy định rõ trường hợp nào phải đấu giá, trường hợp nào phải đấu thầu. Đồng thời, luật cũng khuyến khích việc thoả thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là theo cơ chế thị trường, tránh đối đầu giữa người dân với doanh nghiệp, cơ quan nhà nước. Điều 127 đã có hẳn một cơ chế rất mới về việc thoả thuận này. Mấu chốt ở đây là cơ chế thị trường, nhà nước khuyến khích tự thoả thuận giữa những người có đất và những người có nhu cầu tiếp cận đất. Cơ chế này có nhiều lợi ích là tránh được những chi phí hành chính của nhà nước can thiệp vào quan hệ đất đai và “giải mã” được những mâu thuẫn xung quanh câu chuyện thu hồi và bồi thường đất đai đang tồn tại thời gian qua.

PV: Kỳ vọng của người dân trong trường hợp bị thu hồi đất là phải được đền bù thoả đáng. Đây cũng chính là nguồn cơn của các mâu thuẫn, xung đột. Ông có cho rằng vấn đề này sẽ thực sự được “giải mã”?

TS Phan Đức Hiếu: Liên quan đến câu chuyện đền bù này, dù luật có đã nhiều đổi mới để bảo vệ quyền lợi nhưng người dân không nên quá kỳ vọng về cái gọi là sự thoả đáng tuyệt đối. Không thể và không bao giờ có sự đền bù thoả đáng một cách tuyệt đối. Chỉ là trong nỗ lực thoả đáng nhất có thể vì có những cái giá trị mà người dân khi nhường đất không bao giờ đền bù được. Tình cảm người dân nhiều năm qua ở trên mảnh đất đó, kể cả khi chuyển sang vị trí khác thì sự thuận lợi cũng không được như cũ. Đất đai có một tính chất rất đặc biệt, chỉ ở vị trí đó thì sự thuận lợi không thể so sánh nhưng khi chuyển sang vị trí khác lại kém đi mặc dù có thể tương đồng về mặt diện tích, tương đồng một phần về mặt vị trí. Chẳng hạn như hai cửa hàng ở hai vị trí khác nhau, sự thuận lợi sẽ khác nhau. Do đó, nói về sự thoả đáng tuyệt đối là không thể.

Thế nhưng trong luật này đã có nhiều cố gắng để đảm bảo quyền lợi cho người có đất. Ở đây là sử dụng cơ chế thị trường để định giá đất giúp việc đền bù giá trị về quyền sử dụng đất cũng sát hơn. Ở đây tôi nói là sát hơn với giá trị thực, chứ còn nói là bằng giá thị trường cũng là rất khó. Thứ hai là luật cũng đã gia cố rất nhiều về tiêu chuẩn, điều kiện cho việc xây dựng các khu tái định cư để các khu tái định cư này có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, đời sống ở mức tốt, không kém hơn. Cùng với đó là rất nhiều cơ chế để bồ thường về tài sản phù hợp hơn với thực tế.

Về mặt cá nhân, tôi rất chia sẻ với những người phải hy sinh nơi ở của mình để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng rất khó để có sự đền bù thoả đáng một cách tuyệt đối vì rất nhiều lý do như chúng ta vừa nói.

PV: Một vấn đề nữa cũng được người dân hết sức quan tâm là Luật đất đai lần này đã bỏ khung giá đất và hàng năm sẽ có bảng giá đất được định giá sát với giá thị trường. Tuy nhiên, không ít ý kiến đang thắc mắc về việc định giá đất thế nào để sát với giá thị trường, vấn đề này cần được hiểu thế nào thưa ông?

TS Phan Đức Hiếu: Mấu chốt vấn đề là đất đai được định giá chính xác và hạch toán đầy đủ vào nền kinh tế. Các phương pháp định giá và bỏ khung giá đất có ý nghĩa như vậy.

Quy trình định giá đất theo Nghị quyết 18 được nâng cao cả về tính chuyên môn và độc lập. Ví dụ như tổ chức tư vấn định giá đất là cơ quan chuyên môn, việc định giá phải thông qua hội đồng định giá cũng là một cơ quan chuyên môn trước. Hội đồng định giá thẩm tra, sau đó mới trình các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước quyết định giá. Định giá đất theo luật này được thiết kế trên nguyên tắc thị trường từ cơ chế đến quy trình. Nâng cao tính chuyên môn, độc lập giữa cơ quan có chuyên môn định giá và cơ quan quyết định giá. Cùng với đó là bổ sung các quy định sử dụng các thông tin, dữ liệu có chất lượng phục vụ cho quy trình định giá, tránh sử dụng các thông tin mang tính chất chủ quan. Việc này sẽ phát huy tác dụng khi hệ thống thông tin dữ liệu được hoàn chỉnh, nâng cao chất lượng theo thời gian.

PV: Đang có rất nhiều kỳ vọng vào Luật đất đai sửa đổi lần này. Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, có nghĩa là chỉ trong một thời gian ngắn nữa các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật phải được hoàn thiện. Ông có cho rằng, đây sẽ là áp lực lớn đối với các cơ quan xây dựng chính sách?

TS Phan Đức Hiếu: Ngoài các chính sách ban hành cần phải được ưu tiên như vấn đề định giá đất cần phải có ngay. Khối lượng công việc là rất lớn, ví dụ như có đến 65 điều khoản Chính phủ phải có quy định chi tiết. Thế nhưng tôi cho rằng Chính phủ cũng đã rất nỗ lực bởi ngay khi luật được Quốc hội thông qua, hai ngày sau Chính phủ đã họp để triển khai xây dựng các nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành. Đây cũng là những tín hiệu tích cực.

Bây giờ cũng không có cách nào mà phải triển khai thực hiện như Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nói là đề nghị Chính phủ bố trí nguồn lực, chuẩn bị ngay các điều kiện bảo đảm, ban hành và triển khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng đưa Luật đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống. Khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền và chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ ban hành các văn bản quy định chi tiết. Hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tập trung đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đa mục tiêu và kết nối liên thông; kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả. Loại bỏ khâu trung gian, thực hiện phân cấp, phân quyền theo quy định của Luật, đồng thời tăng cường kiểm tra, thanh tra và kiểm soát quyền lực; giải quyết hiệu quả trên thực tế những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản nói chung.

PV: Xin cảm ơn ông!