Phát triển nhà ở xã hội - “tháo” nhưng vẫn chưa hết “nghẽn”

Có thể nói, vấn đề phát triển nhà ở xã hội được Đảng, Nhà nước hết sức quan tâm. Chính phủ cũng thường xuyên đốc thúc và yêu cầu cơ cơ quan chức năng, các địa phương tích cực vào cuộc để đảm bảo yêu cầu đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023”. Tuy nhiên có một thực tế là hiện nay công tác triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa có nhiều đột phá. Xung quanh câu chuyện gỡ khó để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo an sinh trong chuyên mục “Trò chuyện Chủ nhật” tuần này, PV đã có cuộc trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Năm 2024 được dự báo có thể sẽ là năm “bùng nổ” của nhà ở xã hội khi ngay từ đầu năm, các địa phương đã đăng ký hoàn thành xây dựng 108 dự án nhà ở xã hội với quy mô 47.532 căn hộ. Thế nhưng giờ đã là cuối năm, dường như kết quả không như kỳ vọng. Qua quan sát của ông thì thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Trước hết phải nói, thời gian qua, phát triển nhà ở xã hội là vấn đề được Chính phủ hết sức quan tâm. Dù bộn bề công việc nhưng lãnh đạo Chính phủ đã dành nhiều thời gian quan tâm, tổ chức nhiều cuộc họp với các bộ ngành, địa phương và doanh nghiệp để lắng nghe, tìm các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ đã đốc thúc, chỉ đạo các bộ ngành, các địa phương quyết liệt vào cuộc để làm sao Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 20230” đảm bảo tiến độ. Mới nhất, cách đây vài ngày Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục ký Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Thế nhưng phải thành thật là đến nay, qua quan sát thì tiến độ vẫn rất chậm. Đơn cử như tại Hà Nội, một đại đô thị với nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, dù đã cố gắng nhưng kết quả vẫn thấp. Trong báo cáo mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cũng nhìn nhận, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô còn nhiều hạn chế. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đều chậm so với tiến độ được duyệt. Còn một thành phố lớn nữa là TP Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng chậm tiến độ. Số lượng đăng ký hoàn thành của các địa phương lên đến cả trăm dự án, nhưng thực tế đến thời điểm cuối năm này, mới chỉ có số ít hoàn thành. Thiếu vắng nguồn cung nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì chưa có mới dẫn đến câu chuyện giải quyết bài toán nhà ở cho người dân càng lúc càng “nóng” trong bối cảnh giá nhà tăng cao thời gian qua.

PV: Theo ông thì đâu là những nguyên nhân chính dẫn đến việc chậm trễ này?

TS Nguyễn Văn Đính: Mặc dù các luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi và có hiệu lực; các quy trình, thủ tục đầu tư cũng đã được rút gọn khá nhiều, tuy nhiên trong việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay còn một số nhóm vấn đề tồn tại vướng mắc.

Đầu tiên là quỹ đất. Quỹ đất nếu của doanh nghiệp thì chắc chắn người ta không mặn mà đưa vào vì lợi nhuận khi làm nhà ở xã hội thấp. Cùng quỹ đất đó, người ta làm nhà ở thương mại sẽ lãi nhiều hơn.

Loại hình nhà ở này phát triển là để dành cho các đối tượng chính sách, nên rõ ràng các địa phương phải tạo được quỹ đất. Phải có quy hoạch, quỹ đất đầy đủ thì mới làm được, nhưng vấn đề này hiện nay các địa phương chưa làm hiệu quả. Còn đối với quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại phải dành ra để làm nhà ở xã hội thì chính quyền các địa phương cũng chưa làm quyết liệt. Vướng mắc về quỹ đất là một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay tạo ra “lực cản” trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội. Đây đang là cái vướng và địa phương nào cũng vướng. Không bố trí được quỹ đất thì lấy đất đâu ra mà làm. Nếu lấy đất công ra để làm thì bố trí ở những vùng xa, xây xong lại không thu hút được người ở. Đưa vào những vị trí đẹp, đã có hạ tầng thì địa phương có sẵn sàng không? Địa phương đưa vào thì địa phương lại mất nguồn thu. Đây là vấn đề rất quan trọng và cần phải làm quyết liệt, đồng bộ. Chính phủ cũng đã phải đưa vào làm chỉ tiêu để đánh giá sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Về mặt quy trình thì hiện nay luật cũng đã cho phép rút ngắn rất nhiều. Tuy nhiên, đây lại là câu chuyện liên quan đến trách nhiệm của nhiều cơ quan nhà nước. Chẳng hạn, quy trình rút ngắn, thì các cơ quan thẩm định, xét duyệt dự án sẽ lại phải kiểm tra kỹ, thẩm định kỹ. Họ không dám kiểm tra theo kiểu cho nhanh, cho xong để thúc đẩy quá trình, rút ngắn thời gian. Thế cho nên, vấn đề này cũng cần phải có một thông tư hướng dẫn cụ thể của cơ quan quản lý nhà nước. Ví dụ như cái này thì ông được phép làm thế này, nếu thế kia thì ông được phép làm tới đâu… để người ta yên tâm. Chứ hiện nay, về mặt lý thuyết là chúng ta rút ngắn thời gian, thủ tục nhưng thực tế lại không đạt được.

Rồi về mặt thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà hiện cũng còn có những cái vướng. Chẳng hạn, luật hiện nay đã mở ra cho các đối tượng ở các tỉnh khác được mua nhà tại nơi có dự án. Thế nhưng để mua được nhà thì phải có xác nhận chưa có nhà ở. Vấn đề là chính quyền muốn xác nhận thì phải có dữ liệu trên hệ thống, nhưng đến nay việc đồng bộ dữ liệu vẫn chưa đạt được. Luật thì đã xoá bỏ khá nhiều vấn đề phức tạp rồi nhưng thực tế những vướng mắc vẫn tồn tại. Ví dụ như, những đối tượng lao động phi chính thức ở các tỉnh khác về Hà Nội làm ăn sinh sống chẳng hạn, ai là người xác nhận thu nhập cho họ. Mức thu nhập hiện nay từ 15 triệu đồng/tháng trở xuống là được mua nhà ở xã hội, nhưng chính quyền phường nào dám xác nhận cho họ bởi chính quyền phường họ cũng có nắm được thu nhập của họ ra sao đâu mà xác nhận.

Đấy, liên quan đến câu chuyện nhà ở xã hội hiện nay, dù đã có nhiều điều chỉnh nhưng rất nhiều vướng mắc hiện nay vẫn chưa thể gỡ được.

PV: Như ông vừa nói ở trên, các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, kỳ vọng tháo gỡ được các “điểm nghẽn”, nhưng thực tế thì chưa có nhiều thay đổi. Lý do theo ông là gì?

TS Nguyễn Văn Đính: Lý do là bởi các cơ quan thực thi đang lúng túng. Trong việc nhận biết, thực thi các quy định mới vẫn còn một số hạn chế ở một số cán bộ cấp địa phương. Vì nhận thức, nhận biết còn hạn chế nên lúng túng, chưa dám thực thi. Vì còn lấn cấn nên cứ chờ phải có người hướng dẫn mới dám làm. Còn việc xây dựng các thông tư, nghị định hướng dẫn thì chúng phải hiểu thế này, trong các luật sửa đổi lần này đã nói rất rõ: những điểm nào nói rằng Chính phủ cần quy định rõ điều này thì lúc đó người ta mới làm nghị định. Với việc xây dựng luật rất chi tiết hiện nay, người ta rất hạn chế ban hành thêm các nghị định, thêm thông tư. Luật đã nói rất kỹ rồi nhưng do nhận thức, do thói quen của một số công chức nên không dám làm. Có một bộ phận đã thành thói quen là cứ phải ra thông tư hướng dẫn cụ thể, kiểu cầm tay chỉ việc mới yên tâm và dám làm. Việc phát triển nhà ở xã hội chậm hiện nay, tôi quan điểm của tôi là vẫn còn có một cái gì đó chậm trong nhận thức, ý thức triển khai của hệ thống thực thi ở một số địa phương.

PV: Xung quanh câu chuyện vướng mắc của nhà ở xã hội hiện nay còn một nguyên nhân nữa cũng đang được nói đến là nguồn vốn ưu đãi. Đây có vẻ cũng đang là bài toán căng thẳng nếu không được tháo gỡ?

TS Nguyễn Văn Đính: Đối với câu chuyện về vốn thì cần phải nhanh chóng có những điều chỉnh. Đơn cử như gói 120 nghìn tỷ, mức lãi suất khoảng 8% cho đối tượng là chủ đầu tư dù cao nhưng vẫn còn chấp nhận được. Mức lãi suất 8%/năm vẫn có thể chấp nhận được nếu dự án triển khai suôn sẻ, thủ tục nhanh gọn. Bởi dù lợi nhuận không cao nhưng vẫn có thể tạo ra được việc làm cho cán bộ, công nhân viên. Nhưng nếu thời gian triển khai dự án bị kéo dài quá lâu, chỉ cần thêm vài năm thì với lãi suất này sẽ không hiệu quả, doanh nghiệp chắc chắn cũng ngại.

Khó khăn lớn nhất ở đây là đối với người mua nhà. Đối tượng mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp, phải có nguồn vốn ưu đãi cho vay thì mới mua được nhà. Mà lãi suất cho các đối tượng này vay mua nhà thì vẫn đang quá cao. Lãi suất áp dụng cho họ đang là 6,6%, thực sự như đánh đố với người thu nhập thấp. Đơn cử thế này, mua một căn nhà có giá 1,5 tỷ đồng, có khi người ta phải vay 700 – 800 triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng. Với mức lãi suất 6,6%/năm thì người ta sẽ phải trả khoản tiền cả gốc và lãi hàng tháng rất lớn. Thu nhập thấp mà mỗi tháng hơn 10 triệu đồng tiền trả gốc và lãi vay cho ngân hàng thì người ta làm sao mà sống. Bài toán kinh tế như thế thì ai dám vay mà mua, nếu cố vay mua nhà thì không có khả năng trả nợ. Lãi suất cao, người mua nhà không dám vay để mua thì đầu ra của doanh nghiệp phát triển nhà lại bấp bênh.

PV: Như thế có nghĩa là để nhà ở xã hội phát triển mạnh, Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” của Chính phủ đạt hiệu quả thì vẫn còn rất nhiều việc phải làm. Theo ông, những gì cần phải làm ngay?

TS Nguyễn Văn Đính: Trước hết phải tập trung giải quyết các vấn đề tại Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội mà Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa chỉ đạo các bộ ngành, địa phương. Tôi cho là rất cần thiết để tạo “lực đẩy” cho nhà ở xã hội phát triển nhanh, hiệu quả. Các bộ ngành, địa phương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách, cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, các đối tượng thụ hưởng được tiếp cận nhà ở xã hội. Các địa phương thực hiện thủ tục hành chính giao đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng rút gọn, bảo đảm nhanh chóng, thuận tiện, công khai, minh bạch.

UBND các tỉnh cần khẩn trương ban hành theo thẩm quyền hoặc trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ban hành văn bản quy định một số nội dung đã được giao tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Tiến hành rà soát các văn bản để sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ hoặc ban hành mới bảo đảm phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây các việc cần phải làm ngay, không thể chậm trễ để tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý. Đồng thời, các địa phương phải rà soát, bổ sung quy hoạch bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Thực hiện nghiêm quy định về việc dành quỹ đất làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

Về nguồn vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, ngoài gói 120 nghìn tỷ, tôi được biết, Bộ Xây dựng đang đề xuất phát hành 100.000 tỉ đồng trái phiếu Chính phủ để hỗ trợ tài chính cho việc phát triển nhà ở xã hội. Dự thảo nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi này đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến từ các bộ, ngành trước khi trình Chính phủ ban hành. Mục tiêu của nghị quyết nhằm đảm bảo nguồn vốn thực hiện đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Hy vọng các đợt rà soát này, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ sẽ thúc đẩy mạnh hơn tháo gỡ vướng mắc cho phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo hiệu quả cho chương trình “1 triệu căn nhà ở xã hội”.

PV: Xin cảm ơn ông!