Đây cũng là một trong chính sách thiết thực được chờ đợi trong nhóm giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và an sinh xã hội. Xung quanh câu chuyện về gói tín dụng 120 nghìn tỷ dành cho phát triển nhà ở xã hội đang rất được quan tâm hiện nay, PV đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PV: Nhu cầu bức thiết về nhà ở của công nhân lao động, người thu nhập thấp hiện nay chắc không cần phải nói đến nữa. Nhưng những động thái của Chính phủ cho thấy sự vào cuộc quyết liệt, dành nhiều nguồn lực để phát triển phân khúc nhà ở này. 120 nghìn tỷ là con số đủ lớn để nhà ở xã hội có thể bùng nổ thời gian tới, ông có nghĩ vậy không thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi không nghĩ là sẽ có sự bùng nổ của phân khúc nhà ở này, mặc dù hành lang pháp lý cũng như nguồn lực dành cho nó đang có được sự quan tâm mạnh mẽ. Đây là nhu cầu thiết yếu các đối tượng chính sách, công nhân viên chức, người lao động. Họ là những người đang có nhu cầu cấp bách về nhà ở nhưng lại đang khó khăn, thu nhập thấp mà không có khả năng mua nhà ở thương mại với giá như thị trường hiện nay.
Chính phủ đã có Nghị quyết 33 và Quyết định 338 vừa rồi về chiến lược phát triển nhà ở xã hội với "Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030". Tất cả những động thái đó của Chính phủ trong giai đoạn vừa qua, đều đang tập trung gỡ những nút thắt tạo ra sự trì trệ, trầm lắng của thị trường bất động sản. Các nghị nghị định điều chỉnh xung quanh phát hành trái phiếu của doanh nghiệp, gói tín dụng 120 nghìn tỷ hỗ trợ thị trường, liên tiếp các đợt hạ lãi suất là sự nỗ lực của Chính phủ để giảm các "cơn khát", sự bức xúc của thị trường.
Tuy nhiên, đây là phân khúc nhà ở rất đặc thù, dù nhu cầu rất lớn nhưng mà để nói là bùng nổ thì không. Đây là một trong những phân khúc đang thiếu nguồn cung trầm trọng thời gian qua. Hiện tại, khi thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tự điều chỉnh để cân bằng trở lại, phát triển an toàn, bền vững, nhiều chủ đầu tư đã quan tâm và có ý định tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội. Thế nhưng, từ ý định đi đến hiện thực và cho ra sản phẩm là quá trình dài cần nhiều thời gian.
PV: Nguồn lực đã sẵn sàng, tiền các ngân hàng có sẵn, lý do theo ông là vì sao?
Ông Nguyễn Văn Đính: Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được định hướng rất rõ ràng là sẽ dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại đang là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án "nghẽn" do "vấp" phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập. Vì lý do này, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này.
Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã khan hiếm thời gian dài vừa qua, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay. Nhưng gói tín dụng này cho thấy sự nhập cuộc của cả hệ thống để hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở xã hội nói riêng và tạo niềm tin cho người mua nhà. Còn việc tạo nguồn cung thì chắc chắn Chính phủ sẽ gỡ dần những nút thắt, tạo nguồn cung cho thị trường.
PV: Chúng ta đã nói rất nhiều về các nút thắt cần được tháo gỡ, vậy nhưng cụ thể là những nút thắt nào, khó khăn nào cần phải được giải quyết thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Cụ thể, ở đây là nghiên cứu xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, trong đó sửa đổi các cơ chế chính sách về nhà ở xã hội.
Về việc dành quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sửa đổi, bổ sung quy định về đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch, xác định rõ diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện; đảm bảo quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng thời kỳ; coi chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Bổ sung quy định quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân theo hướng khi lập, phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đó.
PV: Từ kinh nghiệm từ gói 30 nghìn tỷ các đây chục năm, theo ông, gói tín dụng 120 nghìn tỷ lần này cần phải được triển khai thế nào để người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được?
Ông Nguyễn Văn Đính: Gói 30 nghìn tỷ trước đây tính chất và mục tiêu cũng giống như gói 120 nghìn tỷ hiện nay, đó là hỗ trợ thị trường phát triển và hỗ trợ người dân cũng như doanh nghiệp đang thiếu vốn. Tuy nhiên, nó cũng có những điểm khác là lãi suất rất thấp chỉ có 3,6%/năm. Đối tượng được vay là không chỉ người vay mua nhà ở xã hội mà người vay mua nhà ở thương mại giá rẻ có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng cũng được vay. Vậy nên nó cũng có những khác biệt với gói 120 nghìn tỷ hiện nay.
Với việc gói 120 nghìn tỷ đã được thông qua, ngân hàng lại liên tiếp hạ lãi suất với hai lần trong tháng 3 vừa rồi. Chắc chắn trong tháng 4 cũng sẽ có những điều chỉnh nữa về lãi suất để người dân và doanh nghiệp tiếp cận được. Tức là việc này sẽ đi theo lộ trình. Việc đi theo lộ trình này cũng nhằm để kiểm soát được thị trường, kiểm soát được lạm phát, kiểm soát được vĩ mô. Đây là bài toán hợp lý của Chính phủ. Về mặt tổng thể tôi vẫn khẳng định là Chính phủ đang rất quyết liệt và mạnh tay để tháo gỡ những điểm nghẽn trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Một số vấn đề cần khẩn trương triển khai ngay hiện nay là phải có có thông tư, nghị định hướng dẫn. Tiếp đến là việc chính quyền các địa phương sau khi có hướng dẫn phải vào cuộc ngay.
PV: Nhiều người đang kỳ vọng rằng giá nhà sẽ giảm xuống khi các chính sách cho nhà ở xã hội được triển khai, nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên thời gian tới. Ông có nghĩ vậy không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi không cho là sẽ giảm được giá nhà. Nhà ở xã hội chỉ là một loại sản phẩm đặc thù. Kể cả có được triển khai nhiều thì nó cũng vẫn là sản phẩm đặc thù, phục vụ cho một nhóm đối tượng chính sách. Còn nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải đóng thuế, có nghĩa vụ với nhà nước thì vẫn chưa có nhiều sản phẩm. Các dự án thuộc dạng này cũng sẽ được tháo gỡ nhưng sẽ cần có thời gian.
Do vậy, trong ngắn hạn hết năm 2023 nguồn cung vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu theo nhận định của tôi cũng vẫn sẽ có sự tăng trưởng bởi mấy lý do: Kinh tế vẫn có sự tăng trưởng, tỷ lệ đô thị hóa vẫn tiếp tục tăng, đầu tư công tạo ra hệ thống hạ tầng kết nối vẫn được tăng lên thì kéo theo nhu cầu nhà ở và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng vẫn sẽ có. Nhu cầu vẫn có mà nguồn cung không được cải thiện thì vẫn sẽ có áp lực để giá có thể còn tăng lên. Có nghĩa là về giá nhà ở nó vẫn sẽ vận hành theo thị trường. Những tác động từ việc phát triển nhà ở xã hội sẽ không có khả năng kéo giá trị trường xuống được
PV: Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, ông có cho rằng gói tín dụng 120 nghìn tỷ cho phân khúc nhà ở xã hội này cũng sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản và nhận định của ông về thị trường thời gian tới sẽ thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính: Nhà ở xã hội là phân khúc giải quyết nhu cầu nhà ở tối thiểu của người dân. Khi thỏa mãn được nhu cầu này thì sẽ kéo theo những ngành nghề liên quan như: Vật liệu, nhân công, logistics… cũng được thúc đẩy. Tức là nó sẽ tạo ra một guồng quay kinh tế, các hoạt động sản xuất kinh doanh đều được giải quyết. Có nghĩa là nó sẽ giải quyết một phần đang bị đóng băng trong nền kinh tế hiện nay. Tuy nhiên, lĩnh vực nhà ở trong xã hội còn có những nhu cầu khác như nhu cầu nhà ở phân khúc trung cấp, cao cấp… Do đó, những nhu cầu này lại phải được tháo gỡ bằng các chính sách khác. Từng bước, từng bước tháo gỡ dần. Theo tôi dự doán, trong quý II/2023 này sẽ có thêm nhiều chính sách khác được ban hành từ nhà ở xã hội đến nhà ở thương mại có giá phù hợp, cho đến những dự án nhà ở thương mại bình thường khác.
Tháo gỡ xong rồi còn thực thi, bao giờ cũng có độ trễ bởi chính sách phải có thời gian mới ngấm vào thị trường được. Những dự án đang ở giai đoạn cuối cùng của chủ đầu tư sẽ được thụ hưởng trước. Khi những dự án này được thụ thưởng mới kích hoạt được guồng quay kinh tế. Từ đó có thể cuối quý II/2023 sẽ có những dấu hiệu tích cực. Chuyển sang quý III/2023 thị trường có thể sẽ ổn định hơn, có thể lượng giao dịch sẽ tốt lên, dòng tiền sẽ chảy hiệu quả hơn. Cuối năm thị trường sẽ dần đi vào ổn định, để bước sang năm 2024 thị trường có thể có dấu hiệu khởi sắc.
PV: Xin cảm ơn ông!
Síp: Trợ cấp thêm cho người về hưu có thu nhập thấp 
