Nhà ở xã hội: Chớ tin lời “cò đất”

Chiêu trò tinh vi của “cò mồi”

Nhiều cá nhân, tổ chức môi giới quảng cáo rầm rộ về việc có thể giúp khách hàng mua suất nhà ở xã hội nhanh chóng, ngay cả khi không đủ điều kiện hoặc không qua bốc thăm. Những lời mời chào như "chỉ cần đặt cọc giữ chỗ", "có suất nội bộ giá tốt" hoặc "bao trọn gói thủ tục" khiến nhiều người cả tin mà bỏ ra hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng đặt cọc.

Một số trường hợp môi giới yêu cầu khách hàng ký hợp đồng đặt cọc mua nhà nhưng không có giấy tờ pháp lý rõ ràng. Khi dự án mở bán chính thức, khách hàng mới ngã ngửa vì không có suất mua hoặc suất đó bị sang tay qua nhiều người, đẩy giá lên cao. Không những vậy, nhiều người còn rơi vào cảnh mất tiền oan khi giao dịch với các môi giới thiếu uy tín. Có trường hợp người mua đặt cọc số tiền lớn nhưng sau đó phát hiện dự án chưa được cấp phép hoặc môi giới không có quyền phân phối nhà. Khi đòi lại tiền, họ vấp phải nhiều khó khăn hoặc bị kéo dài thời gian hoàn trả.

Ngoài ra, việc giao dịch không đúng quy trình có thể dẫn đến hệ lụy pháp lý. Nhà ở xã hội có những quy định chặt chẽ về đối tượng mua, thời gian sở hữu và điều kiện chuyển nhượng. Nếu mua qua trung gian không minh bạch, người mua có thể vô tình vi phạm quy định và bị thu hồi nhà.

Anh Nguyễn Văn Hoàn (25 tuổi, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ: "Tôi tìm hiểu nhà ở xã hội qua mạng, liên hệ với một số môi giới. Họ khẳng định có thể lo suất mua nhanh với điều kiện tôi phải chi thêm một khoản phí “lót tay” từ 50-100 triệu đồng. Vì cần nhà gấp, tôi cắn răng chấp nhận. Tuy nhiên, sau khi chuyển tiền, tôi mới phát hiện mình chỉ là một trong rất nhiều nạn nhân của các đối tượng lừa đảo. Cũng may là tôi mới tạm chuyển 5 triệu đồng để đặt cọc, sau vài ngày nữa mới chuyển nốt 40 triệu”.

Không chỉ yêu cầu "bôi trơn", nhiều cò đất còn dựng lên những chiêu trò tinh vi như giả danh nhân viên chủ đầu tư, cung cấp giấy tờ giả hoặc hứa hẹn ưu tiên suất mua để lừa đảo tiền cọc.

Ngoài ra, một số đối tượng môi giới còn lợi dụng tâm lý sốt ruột của người mua để vẽ ra những kịch bản đầy thuyết phục. Họ có thể tung tin giả về việc dự án sắp hết suất hoặc giá nhà sắp tăng để thúc đẩy khách hàng đặt cọc nhanh chóng mà không kịp kiểm tra tính pháp lý. Một số trường hợp khác, cò đất còn đưa người mua đến những căn hộ mẫu đẹp đẽ nhưng sau khi ký hợp đồng và đóng tiền, khách hàng mới phát hiện nhà mình nhận được có chất lượng kém hơn nhiều.

Một số môi giới còn lập ra các trang web giả mạo hoặc sử dụng mạng xã hội để chạy quảng cáo sai sự thật, lôi kéo người mua bằng những hình ảnh hấp dẫn, cam kết suất mua ưu tiên, tạo tâm lý tin tưởng. Khi người dân chuyển khoản tiền cọc hoặc chi phí "dịch vụ", các đối tượng này sẽ biến mất không dấu vết. Thậm chí, có những trường hợp môi giới tổ chức sự kiện mở bán giả, mời hàng trăm khách hàng đến tham gia, tạo không khí giao dịch nhộn nhịp để tăng lòng tin, sau đó thu tiền cọc và ôm tiền bỏ trốn.

Chị Lê Thị Mai, nhân viên văn phòng một công ty trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, bức xúc kể: "Tôi tìm thấy một tin rao bán nhà ở xã hội trên Facebook, môi giới nói rằng tôi có thể sở hữu nhà ngay lập tức nếu đóng trước 70 triệu đồng. Tôi có tìm hiểu kỹ Facebook của họ thì thấy họ đăng tải nhiều sự kiện mua bán nhà, có hàng trăm khách hàng tham gia. Họ còn cho tôi xem hợp đồng và giấy tờ có vẻ hợp pháp. Cũng may là tôi được một người bạn tư vấn nên đã không chuyển khoản đặt cọc cho họ, nếu không cũng bị mất tiền oan rồi”.

Một hình thức lừa đảo tinh vi khác là thông qua hình thức hợp đồng "ủy quyền mua hộ". Các đối tượng này sẽ ký hợp đồng với khách hàng, hứa hẹn sẽ thay họ làm thủ tục mua nhà, nhưng thực chất lại sử dụng hợp đồng này để bán lại suất nhà ở xã hội cho người khác với giá chênh lệch. Khi khách hàng phát hiện ra, việc khiếu nại cũng gặp nhiều khó khăn do hợp đồng không rõ ràng và pháp luật chưa có chế tài xử lý cụ thể đối với hình thức lách luật này.

Anh Nguyễn Quốc An, một nhân viên môi giới lâu năm trên địa bàn Hà Nội tiết lộ, rất nhiều người còn giả mạo danh sách người mua được duyệt để thuyết phục khách hàng tin tưởng. Họ có thể chỉnh sửa hoạc tạo dựng tài liệu giả mạo từ cơ quan quản lý để tạo cảm giác hợp pháp. Còn một số khác cấu kết với nhân viên ngân hàng, công chứng viên để tạo ra giấy tờ giả có dấu mộc nhằm lừa đảo một cách tinh vi hơn.

“Tôi từng biết một nhóm người giả làm nhân viên môi giới thu tiền “đảm bảo suất mua”, trong đó người mua phải đóng một khoản tiền lớn với cam kết sẽ được nhận suất nhà. Tuy nhiên, sau khi nhận tiền, môi giới tìm cách kéo dài thời gian, viện đủ lý do trì hoãn, thậm chí biến mất mà không hoàn lại tiền cho khách hàng. Bên cạnh đó họ còn dụ dỗ khách hàng tham gia hình thức đầu tư chung suất mua nhà ở xã hội, tức là nhiều người cùng góp vốn để đứng tên một căn hộ. Họ hứa hẹn sau khi có sổ đỏ sẽ sang nhượng lại để chia lợi nhuận. Tuy nhiên, vì pháp luật quy định rõ ràng về đối tượng được mua nhà ở xã hội, hình thức này dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý và phần thiệt luôn thuộc về người mua thiếu hiểu biết”, anh An cho biết thêm.

Người dân cần hết sức cẩn trọng

Thực tế vừa qua tại Hà Nội, do liên tiếp có thêm dự án nhà ở xã hội hội mới, tình trạng cò mời chào mua làm hồ sơ đăng ký mua nở rộ. Thông tin việc nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại dự án N01 Hạ Đình (huyện Thanh Trì, Hà Nội) đang thu hút sự quan tâm rất lớn. Chính vì thế dự án này kéo theo nhiều thông tin khá nhiễu loạn, trong đó xuất hiện các dịch vụ mời chào làm hồ sơ nhà ở xã hội trọn gói.

Anh Nguyễn Công Hồng, một lao động tự do (xã Tự Nhiên, huyện Thường Tín, Hà Nội) nhắm dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình tại huyện Thanh Trì mới khởi công cuối năm 2024. Anh đã tìm hiểu thông tin trên các nhóm mạng xã hội và được rất nhiều môi giới mời chào dịch vụ tư vấn. Chưa kiểm tra điều kiện để mua, một môi giới đã giới thiệu dịch vụ trọn gói cho anh Hồng, với chi phí 50-70 triệu đồng một hồ sơ.

Môi giới cũng cảnh báo anh tỷ lệ chọi khi bốc thăm dự án này sẽ rất cao, khi chỉ có 250 căn để bán và 110 căn cho thuê. Giá bán tại dự án này khoảng 25 triệu đồng/m2, tương đương 1,75 tỷ đồng với căn 70 m2. Thấy anh Hồng chần chừ, môi giới tư vấn anh mua suất ngoại giao từ sàn giao dịch để có cơ hội sở hữu cao hơn. “Họ báo chắc chắn có suất ngoại giao nếu tôi sẵn sàng trả thêm một khoản từ 800 đến 1,2 tỷ đồng, tùy vị trí, gọi là chi phí lấy căn”, anh Hồng cho biết.

Tình trạng như anh Hồng không hiếm gặp. Chị Lê Ngân Anh (phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, Hà Nội), cũng dự tính làm hồ sơ đăng ký mua nhà tại khu nhà xã hội Thượng Thanh. Dù dự án mới được cấp phép cuối năm ngoái, nhiều môi giới đã chào suất mua ngoại giao với khoản tiền chênh hàng trăm triệu đồng. Môi giới cho hay nếu tự nộp hồ sơ, tỷ lệ trúng bốc thăm cực kỳ thấp. Để chắc chắn suất mua, người này tư vấn chị Yến chi 200 triệu đồng để đặt cọc. “Họ nói với tôi, nếu làm hồ sơ trọn gói, chi phí lên gần 300 triệu đồng và tôi có cơ hội được chọn tầng, chọn căn”, chị Anh kể lại.

Để mục sở thị hiện tượng này, trong vai người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, phóng viên đã liên hệ một môi giới có tên Ngô Thị M trên mạng xã hội. Người này cho biết, công ty của họ có rất nhiều gói dịch vụ bao trọn quy trình hồ sơ, Theo đó, đối với người làm việc tại các cơ quan thì gói dịch vụ là 10 triệu đồng; còn đối với người làm tự do, gói dịch vụ là 15 triệu đồng. Bên cạnh đó, nếu người mua chỉ cần tư vấn thì chi phí là 2 triệu đồng.

Qua tìm hiểu, nhà ở xã hội N01 Hạ Đình đến quý IV/2025 mới chính thức mở bán nhưng người này cho biết, công ty của họ là bên thứ ba hỗ trợ chủ đầu tư trong việc thu chênh và bán hàng. Do đó, họ có hơn 40 suất nhà ở thương mại tại dự án nhà ở xã hội Hạ Đình và đã bán hết. Nếu khách có nhu cầu, môi giới sẵn sàng kết nối để thuyết phục chủ cũ sang nhượng lại và người mua phải chấp nhận trả thêm tiền chênh lệch. "Nếu có nhu cầu mua thì chỉ cần chuyển 100 triệu đồng tiền cọc và tiền chênh cho người chủ cũ. Bên cạnh đó, trả thêm 100 triệu đồng tiền hợp đồng mới với công ty", Ngô Thị M nói.

Qua tìm hiểu của phóng viên, dự án nhà ở xã hội tại ô đất N01 thuộc dự án khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội, được khởi công ngày 5/12/2024. Hiện nay, dự án đang tiến hành thi công xây dựng phần cọc, dự kiến mở bán vào quý IV/2025, hoàn thành đưa vào sử dụng quý IV/2027.

Thông tin từ Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC - Công ty TNHH một thành viên, qua các kênh phương tiện thông tin xã hội gần đây, việc một số trang thông tin bất động sản, các hội nhóm giao dịch bất động sản thường xuyên đăng tải thông tin về việc mở bán, tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở, tư vấn, đặt cọc mua nhà tại dự án là giả mạo, có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người dân.

Liên danh chủ đầu tư không ký bất kỳ hợp đồng hoặc ủy quyền tư vấn, đặt cọc, phân phối nhà ở dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 Hạ Đình với bất kỳ một công ty hay sàn giao dịch bất động sản nào. Mọi hành vi của bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào nhân danh Liên danh Chủ đầu tư dự án (Tổng Công ty UDIC, Haweicco, DAC Hà Nội) thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký/tư vấn/đặt cọc/giữ chỗ/giao dịch mua bán căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NO1 Hạ Đình đều là giả mạo, có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, mở bán, Liên danh Chủ đầu tư sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà và công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội hoặc thông tin chính thức từ Liên danh Chủ đầu tư.

Theo luật sư Trương Quốc Hòe, Trưởng Văn phòng luật Interlia, để tránh bị lừa đảo khi mua nhà ở xã hội, người dân cần trang bị kiến thức pháp lý và thận trọng trong mọi giao dịch. Trước hết, cần xác minh tính pháp lý của dự án thông qua Sở Xây dựng địa phương hoặc Bộ Xây dựng để bảo đảm dự án đã được cấp phép hợp pháp.

“Bên cạnh đó, người mua nên làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, không thông qua trung gian mập mờ và chỉ ký hợp đồng có công chứng rõ ràng. Tuyệt đối không chuyển tiền khi chưa có hợp đồng hợp pháp, đặc biệt nếu môi giới yêu cầu đặt cọc mà không có giấy tờ đảm bảo. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ quy trình mua bán, bởi nhà ở xã hội không thể giao dịch tùy tiện hay "chạy suất" ngoài quy định. Nếu phát hiện bất kỳ dấu hiệu bất thường nào, người dân nên báo ngay cho cơ quan chức năng, bao gồm Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng hoặc Cơ quan công an để được hỗ trợ kịp thời”, ông Hòe nhấn mạnh.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dồi dào hơn, mở rộng cơ hội an cư với người thu nhập thấp. Trong năm nay, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án với khoảng 4.670 căn và khởi công 6 dự án với hơn 10.200 căn. Thành phố cũng sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư cho 6 dự án mới, quy mô 10.500 căn để bổ sung nguồn cung cho các năm tiếp theo.

Nghị định 16/2022 quy định sàn giao dịch bất động sản bị phạt cao nhất 200-250 triệu đồng khi đưa sản phẩm không đủ điều kiện ra chào bán hoặc cung cấp thông tin, hồ sơ bất động sản không trung thực. Hình phạt bổ sung gồm đình chỉ hoạt động kinh doanh sàn bất động sản 6-9 tháng.

Mặc dù chế tài đã có, tình trạng sàn, môi giới trục lợi từ dự án nhà xã hội vẫn diễn ra phổ biến nhiều năm qua. Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách, cho rằng các hành vi trên chủ yếu dừng ở mức xử lý hành chính với khung phạt còn thấp, chưa đủ răn đe so với những gì họ có thể trục lợi từ người mua.

Giữa tháng 1/2025, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý tình trạng một số nhóm môi giới, đầu cơ lợi dụng tâm lý, sự thiếu hiểu biết của người dân để gây nhiễu loạn nhằm trục lợi trong bối cảnh thông tin về nhà ở, dự án bất động sản chưa đầy đủ, minh bạch. Bộ Xây dựng và Bộ Công an được giao kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, xử lý nghiêm vi phạm nếu có.