Mã định danh liệu có minh bạch thị trường bất động sản?

Tuy nhiên, từ góc nhìn thực tiễn và pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng mã định danh chỉ là điều kiện cần, còn hàng loạt khúc mắc về dữ liệu, pháp luật, tổ chức quản lý và năng lực thực thi vẫn chưa được giải quyết, nếu không được tháo gỡ đồng bộ sẽ khiến kỳ vọng minh bạch tiếp tục dừng lại trên giấy.

“Căn cước” cho nhà đất

Từ ngày 1/3/2026, theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản tại Việt Nam - từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư cho đến từng phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng - sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu.

Về mặt chủ trương, đây được xem là một bước tiến quan trọng trong nỗ lực hiện đại hóa quản lý nhà nước và minh bạch hóa thị trường bất động sản - một thị trường có quy mô lớn, ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế nhưng lâu nay vẫn tồn tại nhiều “vùng xám” thông tin. Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia đã chỉ ra, mã định danh điện tử dù cần thiết nhưng không phải là “đũa thần” có thể ngay lập tức giải quyết những căn bệnh cố hữu của thị trường. Thực tiễn triển khai cho thấy, đằng sau một chủ trương đúng đắn là hàng loạt khúc mắc pháp lý, kỹ thuật và tổ chức cần được nhận diện và tháo gỡ một cách đồng bộ.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản về bản chất giống như cấp “căn cước công dân” cho nhà đất. Mỗi tài sản sẽ có một mã số duy nhất, không trùng lặp, cho phép cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan truy vết lịch sử của bất động sản đó: đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, từ ai sang ai, giá trị giao dịch ra sao, có đang thế chấp hay bị kê biên hay không.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định: về bản chất, định danh bất động sản là một động tác quan trọng nhằm minh bạch hóa thị trường. Khi mỗi căn nhà, mỗi thửa đất có một mã định danh riêng, nhà quản lý có thể tách bạch, nhận diện rõ ràng từng bất động sản cụ thể, từ đó tiến tới ghi nhận đầy đủ lịch sử pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản.

Theo ông, nếu triển khai đến nơi đến chốn, mã định danh không chỉ giúp quản lý tài sản, mà còn tạo nền tảng dữ liệu quan trọng cho quản lý thuế, kiểm soát dòng tiền và hạn chế tình trạng “mập mờ thông tin” - vốn là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ, thổi giá và trục lợi chính sách.

Tuy nhiên, cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, cần nhìn thẳng vào thực tế rằng định danh chỉ là điểm khởi đầu. Để biến nó thành công cụ quản lý hiệu quả, cần một cuộc cải cách sâu rộng hơn về pháp luật, tổ chức bộ máy và cách tiếp cận dữ liệu.

Bài toán chưa trọn vẹn

Một trong những vấn đề gây nhiều tranh luận khi triển khai định danh bất động sản là câu chuyện công khai dữ liệu và quyền riêng tư. Theo GS. Đặng Hùng Võ, trong suốt một thời gian dài, quyền riêng tư được coi là nguyên tắc gần như bất khả xâm phạm. Tuy nhiên, việc bảo vệ tuyệt đối quyền riêng tư trong bối cảnh thị trường bất động sản thiếu minh bạch lại vô tình tạo điều kiện cho các hành vi tiêu cực tồn tại và phát triển.

Ông cho rằng, để đạt được mục tiêu minh bạch, xã hội buộc phải chấp nhận một mức độ “hy sinh” nhất định về quyền riêng tư, tương tự như cách mà nhiều quốc gia đã và đang làm. Ông dẫn ví dụ về hệ thống ngân hàng Thụy Sĩ - nơi từng nổi tiếng với việc bảo mật tuyệt đối thông tin người gửi tiền, dẫn đến việc dòng tiền “bẩn” từ khắp nơi trên thế giới đổ vào. Cuối cùng, Thụy Sĩ cũng buộc phải thay đổi, công khai danh sách và số tiền gửi để đáp ứng yêu cầu minh bạch toàn cầu.

Theo góc nhìn này, vấn đề không nằm ở việc có công khai hay không, mà là công khai đến mức nào, cho ai và phục vụ mục tiêu gì. Nếu không có sự lựa chọn dứt khoát, thị trường sẽ tiếp tục vận hành theo quán tính cũ, với những góc khuất khó kiểm soát.

Một trong những khúc mắc lớn nhất khi triển khai mã định danh bất động sản nằm ở chính khung pháp luật hiện hành. Điều 131 Luật Đất đai 2024 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; trong khi đó, tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng chỉ được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là một quy định “vô lý” nếu đặt trong bối cảnh giao dịch bất động sản trên thực tế. Bởi lẽ, khi mua bán nhà đất, người dân không chỉ mua đất trống, mà mua cả tài sản trên đất, và giá giao dịch luôn bao gồm giá trị của cả hai yếu tố này. Việc coi đăng ký tài sản gắn liền với đất là “không bắt buộc” đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong quản lý.

Thực tế, không ít trường hợp trên giấy chứng nhận chỉ thể hiện đất, trong khi trên đất đã có nhà ở, công trình xây dựng hoặc thậm chí là cả một dự án hình thành từ lâu. Khi triển khai mã định danh bất động sản, nếu dữ liệu chỉ dừng ở đất mà không bao trùm đầy đủ tài sản gắn liền với đất, thì việc định danh sẽ trở nên khiếm khuyết, không phản ánh đúng giá trị và tình trạng pháp lý của bất động sản.

Điều này đặc biệt bất cập trong bối cảnh pháp luật đã phân biệt rõ: đối với đất nông nghiệp, có thể coi là giao dịch đất đai; nhưng đối với đất phi nông nghiệp, bản chất là giao dịch bất động sản. Một hệ thống định danh muốn phục vụ minh bạch hóa thị trường thì không thể thiếu dữ liệu đầy đủ về toàn bộ bất động sản, chứ không chỉ riêng quyền sử dụng đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để định danh bất động sản thực sự phát huy tác dụng, không thể chỉ dừng ở việc gắn mã số, mà cần cải cách đồng bộ khung pháp luật và tổ chức thực thi. Trước hết, mẫu giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ phải thay đổi để phản ánh đầy đủ thông tin được gắn với mã định danh. Thứ hai, cần quy định rõ việc ghi nhận lịch sử giao dịch, nguồn gốc dòng tiền và trách nhiệm của các chủ thể chứng kiến, xác nhận thông tin khi cấp giấy chứng nhận hoặc khi chuyển nhượng.

Ở mức độ chặt chẽ hơn, thậm chí cần yêu cầu kê khai và xác minh nguồn tiền sử dụng để nhận chuyển nhượng bất động sản - một nội dung nhạy cảm nhưng không thể né tránh nếu muốn kiểm soát dòng tiền và phòng, chống rửa tiền.

Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh đến vấn đề tổ chức bộ máy quản lý. Hiện nay, quản lý đất đai và quản lý nhà ở, thị trường bất động sản đang thuộc về các đơn vị khác nhau, thậm chí khác bộ. Theo ông, để đảm bảo tính đồng bộ, cần tính đến phương án sáp nhập Cục Quản lý đất đai vào Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, hình thành một hệ thống quản lý thống nhất, xuyên suốt từ quy hoạch, sử dụng đất đến phát triển và giao dịch bất động sản.

Định danh không thể đứng một mình nếu thiếu cải cách đồng bộ

Từ góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng, quy định gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là một bước tiến rất quan trọng. Tuy nhiên, nếu ví thị trường bất động sản như một ngôi nhà, thì mã định danh chỉ giống như bản vẽ thiết kế. Muốn có một ngôi nhà hoàn chỉnh, bản vẽ đó cần được hiện thực hóa bằng “vật liệu xây dựng” là hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật liên tục.

Theo ông Tuấn, thách thức lớn nhất hiện nay nằm ở chất lượng dữ liệu đầu vào. Mã định danh chỉ thực sự có giá trị khi dữ liệu gắn với nó đáp ứng được các tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Trong khi đó, dữ liệu về đất đai, nhà ở và dự án tại nhiều địa phương vẫn còn thiếu đồng bộ, tồn tại sai lệch lịch sử, thậm chí mâu thuẫn giữa các hồ sơ quản lý khác nhau. Nếu dữ liệu gốc chưa được rà soát, làm sạch và chuẩn hóa, thì dù mã định danh có thống nhất, hệ thống cũng khó phản ánh đúng tình trạng pháp lý thực của bất động sản.

Một khúc mắc khác là tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản là giá kê khai và giá thực tế vốn tồn tại phổ biến trong nhiều năm qua. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, mã định danh có thể giúp ghi nhận giá giao dịch được kê khai trên hệ thống, nhưng không thể tự thân kiểm soát dòng tiền thực tế nếu giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt hoặc chưa được kết nối đầy đủ với hệ thống ngân hàng và thuế.

Trong bối cảnh hiện nay, giao dịch giữa cá nhân với cá nhân chưa bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng, nên dữ liệu giá trên hệ thống, dù minh bạch hơn trước, vẫn có nguy cơ chỉ phản ánh “phần nổi” của giao dịch. Điều này cho thấy, định danh bất động sản cần được đặt trong một tổng thể chính sách lớn hơn, bao gồm cả kiểm soát phương thức thanh toán và liên thông dữ liệu tài chính.

Theo các chuyên gia, một hệ thống định danh chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được kết nối chặt chẽ với các cơ sở dữ liệu liên quan như thuế, công chứng, thi hành án, quy hoạch, thế chấp ngân hàng. Nếu không, hệ thống vẫn có nguy cơ vận hành theo kiểu “mỗi nơi một phần thông tin”.

Khi đó, người dân và nhà đầu tư vẫn phải tự mình xác minh từ nhiều nguồn khác nhau, làm giảm ý nghĩa của việc minh bạch hóa. Minh bạch không chỉ là có dữ liệu, mà là dữ liệu đó được liên thông, đối chiếu và kiểm chứng lẫn nhau trong một hệ sinh thái thống nhất.

Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property), cảnh báo rằng tình trạng chồng lấn ranh giới thửa đất giữa các hộ liền kề không phải là hiếm, đặc biệt ở khu vực nông thôn. Nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, việc gắn mã định danh có thể vô tình “đóng băng” các sai lệch này, làm phát sinh tranh chấp kéo dài và phức tạp hơn.

Ngoài ra, năng lực thực thi tại địa phương cũng là một vấn đề đáng lưu ý. Ở nhiều vùng sâu, vùng xa, trình độ công nghệ, nhân lực và hạ tầng số còn hạn chế, đặt ra thách thức không nhỏ cho việc nhập liệu, cập nhật và vận hành hệ thống định danh.

Theo ông Toản, định danh bất động sản là một quá trình dài hơi, không thể nóng vội. Cần triển khai theo lộ trình, ưu tiên những loại hình, khu vực “dễ làm” trước, đồng thời đặc biệt chú trọng đến khâu nhập liệu ban đầu để đảm bảo tính chính xác của hệ thống.

Có thể thấy, mã định danh điện tử là điều kiện cần để minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Để chủ trương này đi vào thực chất, cần một loạt giải pháp đồng bộ: hoàn thiện khung pháp luật về đăng ký tài sản gắn liền với đất; chuẩn hóa và làm sạch dữ liệu; tăng cường liên thông giữa các hệ thống; kiểm soát dòng tiền giao dịch; và mở rộng, đơn giản hóa khả năng tiếp cận thông tin hợp pháp cho người dân.

Chỉ khi những khúc mắc của thực tế được nhận diện và tháo gỡ một cách căn cơ, mã định danh bất động sản mới thực sự trở thành nền tảng cho một thị trường công khai, minh bạch và bền vững thay vì chỉ dừng lại ở một cải cách mang tính hình thức.