Rủi ro từ hợp đồng đặt mua, giữ chỗ tại các dự án

Đặt cọc mua nhà -tưởng giữ chỗ hóa mất tiền

Phản ánh tới Báo Công an nhân dân, tập thể các cá nhân đã ký Hợp đồng đăng ký đặt mua với Công ty TNHH Berjaya - Handico12 (nay là Công ty Cổ phần Berjaya -Handico 12) tại Dự án 88 Central, thuộc Dự án Khu dân cư và Thương mại Berjaya -Handico12 rất bức xúc. Anh Vũ Tuấn Anh, đại diện khách hàng cho biết: Sau rất nhiều năm kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt mua thì dự án vẫn chưa được triển khai, không có tiến độ xây dựng thực tế rõ ràng, gây thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và tâm lý đối với những người mua nhà. Đỉnh điểm là chủ đầu tư (CĐT) đơn phương đề nghị cư dân ký thanh lý đặt mua.

Theo đơn phản ánh của tập thể khách hàng, năm 2020, CĐT tiến hành mở bán Dự án 88 Central rầm rộ trên các phương tiện truyền thông, thông tin đại chúng cùng các đơn vị phân phối bất động sản lớn. Với 2 cổ đông sáng lập đầy uy tín là Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà số 12 Hà Nội (Công ty Handico 12) và Công ty Berjaya Leisure (Cayman) Ltd (Công ty Berjaya) cùng các hoạt động triển khai dự án bài bản, chuyên nghiệp như huy động máy móc thiết bị, công nhân, triển khai đồng loạt và hoàn thiện các dự án thành phần khác… khiến khách hàng tin tưởng ký hợp đồng và đóng tiền đặt mua. Theo các hợp đồng đã ký, khách hàng phải nộp 200 triệu đồng tiền đặt chỗ cùng 10% giá trị bất động sản. Khoảng 80 khách hàng đã được Công ty Cổ phần Berjaya - Handico12 ký hợp đồng đăng ký đặt mua, đã nộp đủ 10% giá trị nhà theo tiến độ. Với khoảng 80 khách hàng ký hợp đồng, số tiền mà chủ đầu tư đã thu được phản ánh lên tới hàng trăm tỉ đồng.

Chủ đầu tư cam kết sẽ phát hành thông báo ký hợp đồng mua bán chính thức vào tháng 9/2020. Tuy nhiên, cam kết này không được thực hiện.

Ngày 03/02/2021, đại diện CĐT có Thư ngỏ gửi cư dân thông báo về tình hình dịch bệnh COVID diễn biến hết sức phức tạp, gây nhiều khó khăn thiệt hại về kinh tế nên thời gian ký Hợp đồng mua bán sẽ được tiến hành muộn nhất vào cuối năm 2021. Ngày 10/6/2022, đại diện CĐT tiếp tục có Thông báo gửi cư dân về việc lùi thời gian ký Hợp đồng mua bán muộn nhất vào quý I năm 2023.

Liên tục từ năm 2022 đến năm 2025, mặc dù CĐT không hề có bất kỳ một thông báo chính thức nào đến khách hàng về việc chậm trễ không triển khai dự án, nhưng khách hàng thường xuyên đến văn phòng dự án, yêu cầu gặp CĐT giải trình các khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý khi triển khai dự án.

Ngày 30/5/2025, đại diện CĐT có buổi làm việc với các cư dân. Trong buổi làm việc, đại diện CĐT tiếp tục khẳng định dự án đã hoàn toàn đủ điều kiện triển khai, không còn bất kỳ vướng mắc gì và dự kiến sẽ ký Hợp đồng mua bán vào tháng 1/2026.

Ngày 1/7/2025, đại diện CĐT lại có một buổi làm việc cùng các cư dân. Trong suốt buổi làm việc, đại diện phía CĐT vẫn liên tục viện dẫn các khó khăn trong quá trình triển khai dự án, mong các cư dân tin tưởng và tiếp tục đồng hành cùng CĐT. Đồng thời, phía đại diện của CĐT cũng xác nhận việc thay đổi cổ đông trong nội bộ công ty, tuy nhiên Hợp đồng đã ký giữa các bên vẫn đầy đủ tính pháp lý và còn nguyên giá trị thực hiện. Về thời điểm triển khai dự án và ký Hợp đồng mua bán, đại diện CĐT có hẹn sẽ trả lời chậm nhất trong cuộc họp lại vào ngày 22/7/2025.

Ngày 21/7/2025, đại diện CĐT có văn bản thông báo về việc trả lời ý kiến kiến nghị của tập thể khách hàng, chậm nhất ngày 31/8/2025 sẽ có buổi làm việc trả lời thắc mắc của khách hàng đã đăng ký đặt mua dự án. Dù vậy, đến hết tháng 11/2025, phía CĐT vẫn giữ thái độ im lặng trước mọi yêu cầu được đối thoại, đồng hành của cư dân.

Ngày 2/12/2025, đại diện CĐT là ông Nguyễn Quốc Việt - Chủ tịch HĐQT có liên hệ và tổ chức buổi đối thoại với 1 trong các cư dân đã ký Hợp đồng đăng ký đặt mua dự án và đưa ra thông điệp sẽ thanh lý các Hợp đồng đã ký kết với cư dân từ năm 2020.

Liên tục từ ngày 26/12/2025 đến ngày 31/12/2025, đại diện CĐT - ông Nguyễn Quốc Việt có gửi thư tới khách hàng đề nghị thanh lý HĐ đã ký giữa 2 bên với lý do công ty thay đổi mô hình phát triển dự án.

Trong văn bản do ông Nguyễn Quốc Việt - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Berjaya - Handico12 ký gửi tới khách hàng cho biết: “Công ty nhận thấy rằng, một số điều kiện cần thiết theo quy định pháp luật hiện hành chưa đáp ứng đủ để các bên có thể tiến hành giao kết Hợp đồng mua bán bất động sản như dự kiến ban đầu. Mặt khác, công ty đang thực hiện điều chỉnh lại kế hoạch và mô hình phát triển dự án nhằm phù hợp hơn với định hướng hoạt động của công ty trong giai đoạn tới. Do đó, hợp đồng mua bán bất động sản không thể được ký kết và chưa có căn cứ pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán theo nội dung ghi nhận trong Hợp đồng đăng ký đặt mua”.

Theo văn bản này, công ty đề xuất phương án thỏa thuận như sau: “(i) Hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc theo đúng Hợp đồng (kèm chứng từ, hóa đơn hợp lệ); (ii) Hỗ trợ thêm một khoản tài chính hợp lý. Khoản hỗ trợ được xác định dựa trên: thời gian Công ty nhận tiền, với tổng mức hỗ trợ không vượt quá tỉ lệ 6%/năm (365 ngày) tính trên giá trị tiền đặt cọc và thời gian thực tế từ ngày cuối cùng của thời hạn dự kiến công ty phát hành thông báo ký Hợp đồng mua bán bất động sản tới thời điểm ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng đặt mua. Khoản hỗ trợ này là tự nguyện của công ty nhằm thể hiện thiện chí, không phải nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng đăng ký đặt mua. Việc hoàn trả và hỗ trợ sẽ được thực hiện ngay sau khi hai bên ký Thỏa thuận thanh lý Hợp đồng đăng ký đặt mua”.

Tuy nhiên, ngay lập tức sau động thái này của CĐT, hàng loạt khách hàng đặt mua Dự án 88 Central đã có phản ứng quyết liệt, gửi văn bản phản hồi thể hiện quan điểm không đồng ý với phương án đề xuất đưa ra từ phía công ty.

Bức xúc với cách giải quyết của CĐT, mới đây hàng chục khách hàng đã tập trung trước trụ sở chủ đầu tư tại dự án Hà Nội Garden City căng băng rôn yêu cầu thực hiện đúng cam kết cũng như đề nghị gặp lãnh đạo chủ đầu tư, nghe giải trình về tiến độ và thời gian bàn giao nhà...

Người dân mua nhà dự án 88 Central cũng kiến nghị cơ quan chức năng vào cuộc làm rõ dấu hiệu bất thường, như việc huy động vốn kéo dài nhưng không triển khai dự án; hay nghi vấn công ty có dấu hiệu “trục lợi: bằng cách mượn vốn người dân suốt 6 năm qua, đến khi giá bất động sản tại Hà Nội neo cao lại đơn phương thanh lý hợp đồng nhằm bán dự án hoặc sản phẩm với giá cao hơn...

Được biết, dự án này đã được UBND phường Long Biên tổng hợp báo cáo thành phố về dự án chậm triển khai trên địa bàn. Trước đó, tập thể khách hàng của dự án 88 Central đã có đơn gửi Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (Bộ Công an). Theo văn bản ngày 24/2/2026, sau khi nghiên cứu nội dung đơn, căn cứ quy định của pháp luật, Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu chuyển đơn đến Thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội để chỉ đạo, giải quyết theo thẩm quyền.

Phóng viên cũng đã đến văn phòng dự án của Công ty Cổ phần Berjaya - Handico12 nằm ngay trong dự án để liên hệ làm việc nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sự phản hồi.

Cẩn trọng với những hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ

Có thể thấy các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường bất động sản do nhu cầu của cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, đằng sau những thỏa thuận tưởng chừng đơn giản ấy lại là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Nếu thiếu quy định minh bạch và cơ chế kiểm soát phù hợp, việc đặt cọc giữ chỗ có thể trở thành tâm điểm của các vụ tranh chấp. Trường hợp các cư dân 88 Central chỉ là một trong số nhiều vụ việc xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước.

Trước đó dư luận cũng từng dậy sóng khi có trường hợp chủ đầu tư kiện khách hàng ra tòa vì khách hàng không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ. Sự việc xảy ra tại TNR The Nosta 90 đường Láng, chủ đầu tư là Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao. Theo đó, năm 2020 và 2021, nhiều khách hàng đã ký mua căn hộ tại dự án. 22/4/2022, Công ty Ánh Sao đã yêu cầu khách hàng ký vào bản phụ lục hợp đồng với nội dung lùi thời hạn bàn giao căn hộ với cam kết là sẽ bàn giao căn hộ vào năm 2026. Năm 2023, hàng chục khách hàng mua nhà ở đây bất ngờ nhận được thông báo từ Công ty Ánh Sao về việc “hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ” tại dự án. Lý do được đưa ra là công ty gặp khó khăn “do các sự kiện bất khả kháng”. Tháng 9/2024, Công ty Ánh Sao kiện những khách hàng không đồng ý hủy hợp đồng, nhận lại cọc ra TAND quận Đống Đa, đề nghị tuyên vô hiệu các hợp đồng. Hội đồng xét xử tuyên 3 hợp đồng khách hàng đã ký vô hiệu với lý do “các bên đã vi phạm về các nội dung chuyển quyền sử dụng căn hộ không phù hợp với quy định của chủ đầu tư và pháp luật”, đồng thời bác yêu cầu bồi thường thiệt hại của khách hàng. Ngày 17/3/2025, Tòa án Nhân dân TP Hà Nội đã đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm nhưng Công ty Ánh Sao vắng mặt.

Đây chính là một bài học “đắt giá” cho người dân nếu đi ký hợp đồng mua bất động sản, nhất là loại hình bất động sản hình thành trong tương lai. Theo Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật, khi quyết định đầu tư hoặc đặt cọc vốn vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, hay còn gọi là nhà ở chưa hình thành, khách hàng cần phải đặc biệt cẩn trọng, lưu ý vì loại hình giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do vậy người mua nhà cần lưu ý các thông tin sau: Một là, thẩm định kỹ càng chủ đầu tư và dự án: Trước tiên, hãy tìm hiểu kỹ cà̀ng về danh tiếng và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án. Điều này bao gồm việc kiểm tra những dự án họ đã triển khai, chất lượng công trình, và liệu họ có liên quan đến bất kỳ vấn đề pháp lý nào không? Các nguồn thông tin có thể tham khảo bao gồm truyền thông đại chúng hoặc ý kiến từ những khách hàng đã giao dịch với chủ đầu tư trước đó.

Đặc biệt, hãy đảm bảo dự án đó có đầy đủ giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, và Văn bản xác nhận của Sở Xây dựng cho thấy rằng dự án này đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua. Nếu không có các giấy tờ này, bạn không nên mạo hiểm đặt cọc. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu về quy hoạch khu vực xung quanh và các tiện ích nội, ngoại khu là bước không thể bỏ qua nhằm đảm bảo phù hợp với nhu cầu của bạn.

Hai là, cẩn thận khi đặt cọc và rà soát hợp đồng: Hình thức đặt cọc hoặc góp vốn luôn đòi hỏi sự thận trọng. Dù được đặt dưới tên gọi như “Thỏa thuận đặt cọc”, “Hợp đồng góp vốn”, hay “Thỏa thuận giữ chỗ”, bản chất đều là việc thanh toán trước khi có hợp đồng mua bán chính thức. Hãy thận trọng, cảnh giác với những hình thức như hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh, bởi đây là những loại giao dịch ít được quản lý chặt chẽ theo Luật Kinh doanh bất động sản và thường mang lại nhiều rủi ro hơn.

Khi đọc hợp đồng, bạn cần kiểm tra kỹ các điều khoản về số tiền đặt cọc, điều kiện hoàn trả đặt cọc, thời hạn ký kết chính thức, và các quy định xử lý vi phạm hợp đồng. Tuyệt đối không thanh toán chỉ dựa trên lời nói hoặc văn bản sơ sài; mọi cam kết phải được lập thành văn bản có giá trị pháp lý.

Ba là, nhận diện rủi ro và tìm kiếm tư vấn chuyên nghiệp: Bạn cũng cần phải lường trước các rủi ro tiềm ẩn. Một trong những rủi ro phổ biến nhất hiện nay là dự án bị chậm tiến độ hoặc ngưng trệ do thiếu hụt về tài chính hoặc các vướng mắc liên quan đến pháp lý từ phía chủ đầu tư.

Để hạn chế, hãy yêu cầu nhà đầu tư cung cấp văn bản bảo lãnh từ một ngân hàng thương mại - đây là biện pháp bảo vệ quan trọng cho người mua. Ngoài ra, bạn cũng cần phải chú ý đến rủi ro pháp lý như việc huy động vốn dự án không đúng quy định hoặc dự án bị thế chấp mà chưa được giải chấp. Trước khi đưa ra bất kỳ khoản đặt cọc nào, hãy cân nhắc nhờ đến sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản để kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và đánh giá hợp đồng. Đây là một khoản chi phí nhỏ so với giá trị lớn mà nó có thể bảo vệ bạn khỏi những thiệt hại tiềm tàng.