Lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ

Trung tuần tháng 2/2023, hội nghị của Chính phủ bàn về vấn đề thị trường bất động sản thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Nội dung được nêu rõ là tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, trên nhiều kênh thông tin báo chí, mạng xã hội, nhiều người sử dụng gói gọn trong mấy chữ “giải cứu thị trường bất động sản” và cho rằng, các nhà đầu tư sau thời gian “ăn đậm” với món lời từ bất động sản, nay họ chủ động kêu cứu và đang chờ đợi sự giải cứu đến từ Chính phủ.

Cũng từ cách diễn đạt này khiến trên mạng xã hội nổ ra cuộc tranh luận, liệu có nên giải cứu thị trường bất động sản? Phía các nhà đầu tư thì cho rằng cần phải giải cứu để tháo gỡ khó khăn, giúp các dự án bất động sản tìm được lối ra, tránh đình trệ kéo dài, ngâm vốn, thua lỗ. Tuy nhiên, phần lớn ý kiến người dân không tán thành, cho rằng đã là thị trường thì phải bình đẳng, cạnh tranh, lời ăn, lỗ chịu. Bất động sản vừa trải qua cơn sốt đẩy giá lên cao, các nhà đầu tư kiếm lời bộn tiền, nay không lý do gì Nhà nước lại sử dụng các gói hỗ trợ, giảm lãi suất để cứu các dự án bất động sản, nói cách khác là “cứu nhà giàu”!

Thực chất, nói Chính phủ tung các gói hỗ trợ để “cứu thị trường bất động sản” là sai lệch. Không có gói nào cứu bất động sản mà phải hiểu đúng như nội dung như khẳng định của Thủ tướng “tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, không ai giải cứu cho ai”.

Nhìn lại hơn 3 thập niên qua, thị trường thường diễn biến theo đồ thị hình sin bất đối xứng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu, chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô, hành vi đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư... Trên thực tế, thị trường thường trải qua các cung bậc như tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - phục hồi và sốt trở lại. Sau mỗi đợt sốt đất, sốt nhà, chúng ta dễ nhận thấy 2 thái cực đối lập: Một là số nhà đầu tư mua đi bán lại “lướt sóng” giàu lên nhanh chóng, không ít người trở thành đại gia chỉ trong thời gian ngắn mua bán qua tay; hai là tình cảnh người nghèo, người thu nhập bằng đồng lương, ngày công lao động ngày càng xa tầm với giấc mơ có nhà. Mỗi đợt sốt đất, giá nhà ở tăng lên gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí các vị trí dễ sinh lợi còn tăng phi mã.

Một cán bộ làm công chức ở Hà Nội kể, vợ chồng anh thu nhập mỗi tháng đều đặn 32 triệu đồng, mức này được cho là trung bình khá với người hưởng lương. Trừ các chi phí, mỗi tháng vợ chồng anh tiết kiệm được 10 đến 15 triệu đồng, mỗi năm “cất két” khoảng 150 triệu đồng. Năm 2020, với nguồn tài chính 1,5 tỷ đồng, vợ chồng anh “nhòm ngó” căn hộ chung cư tại khu vực Linh Đàm nhưng sau lại quyết định dành thời gian gom thêm 500-700 triệu nữa để mua căn hộ 3 phòng ngủ.

“Quan sát thị trường căn hộ chung cư, vợ tôi thấy rằng đã 7-8 năm giá căn hộ chững lại, nhiều nơi giảm nên có ý chờ thêm. Tuy nhiên, đến nay mọi thứ đã vượt tầm khi mức giá đã tăng lên 30-50%”. Rõ ràng, trong bối cảnh nhà đất lên cơn sốt, việc dành dụm gom tiền mua nhà giống như cuộc chạy đua giữa rùa và thỏ, giấc mơ đuổi kịp thỏ của rùa chỉ có trong ngụ ngôn mà thôi! 

Gần 3 thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt “đóng băng” với chu kỳ lặp lại sau 7-8 năm. Giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản sốt đất lần đầu tiên rồi từ năm 1995 đến 1999 thị trường “đóng băng”. Giai đoạn 2000-2002 thị trường sốt đất lần 2 và sau đó “đóng băng” đến 2007. Đợt sốt đất thứ 3 diễn ra năm 2007-2008, âm ỉ đến 2011. Từ 2012, thị trường trầm lắng rồi tiếp tục “đóng băng” đến tận 2018-2019, tiếp đó sốt mạnh trong giai đoạn tiền và hậu COVID-19.

Theo một nghiên cứu về chu kỳ sốt đất, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt - trầm lắng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Như vậy, các chu kỳ sốt nhà đất thường kéo dài một vài năm còn “đóng băng” kéo dài tới 7-8 năm. Trong giai đoạn “đóng băng”, nhiều phân khúc giá giảm sâu. Tuy nhiên, các dự án nhà ở, nhất là chung cư thương mại bị đình trệ, nhiều dự án “đắp chiếu” khiến người mua nhà nộp theo tiến độ bị mắt kẹt, có không ít dự án chủ đầu tư mất vốn, lừa đảo rồi bỏ trốn, bị xử lý hình sự, gây tình trạng kiện cáo kéo dài.

Sau các cơn sốt bất động sản, việc giải quyết nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp càng trở nên nan giải. Đối với dự án nhà ở xã hội trên cả nước hiện chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng. Đối với nhà ở công nhân, cả nước hiện có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Những con số này thực sự quá ít ỏi so nhu cầu thực tế của người mua nhà. Về mức giá, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá từ 25-50 triệu đồng/m2 chiếm 15% thị trường; căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có ở một số thành phố, còn tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, mức giá này gần như “mất tích”.

Theo một nghiên cứu của TS Cấn Văn Lực về giá cả, hiện giá nhà đất của chúng ta đang ở mức cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc và cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm), Malaysia (8,1 năm)... 

Quan điểm giải cứu, “bơm tiền” là không đúng với chủ trương phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Không thể “bơm tiền” để giải cứu thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng mà thiếu quan tâm đến cung - cầu, nhu cầu thật, an sinh xã hội. Đã hoạt động theo thị trường, không thể khi thuận lợi, nhà đầu tư trúng lớn thì bỏ túi, nay gặp khó lại kêu cứu Nhà nước. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, xã hội lại hình thành nên những lớp đại gia hưởng lợi “khủng” trong khi hậu quả để lại cho xã hội rất nặng nề. Thị trường hình thành mặt bằng giá mới, cao ngất ngưởng không chỉ khiến giấc mơ có nhà xa tầm với người nghèo và người thu nhập trung bình mà còn gây khó khăn với hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội. Điều quan trọng hiện nay là cần thắt chặt dòng tiền vào bất động sản, kể cả đánh thuế vào các trường hợp mua nhà đất thứ hai trở lên để kéo giảm giá nhà đất, ngăn nạn đầu cơ và giúp điều tiết lại thị trường. Các chủ đầu tư thường chỉ muốn sinh lợi nhanh, lãi lớn từ các dự án nhà ở thương mại, nhất là biệt thự, nhà liền kề, chung cư cao cấp. Giá trị một căn biệt thự có thể bằng cả trăm căn nhà ở xã hội, lại bán nhanh, không phải “nhặt từng đồng” như nhà ở giá thấp. Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội ngoài bằng nguồn vốn, chính sách hỗ trợ còn phải đặt ra yêu cầu bắt buộc với chủ đầu tư, chẳng hạn để được đầu tư dự án nhà ở thương mại thì phải đảm nhận 1-2 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Khi thị thường bất động sản trầm lắng, “đóng băng” là thời điểm phù hợp để tranh thủ hoàn chỉnh hệ thống chính sách, tạo đà cho thị trường nhà ở xã hội phát triển.

Về quan điểm giải quyết vấn đề, Thủ tướng Phạm Minh Chính lưu ý, càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) càng phải phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển chứ không phải triệt tiêu sự phát triển. Các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên. Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả... Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung” - Thủ tướng lưu ý.