Chợ mua bán phần mềm quy hoạch nở rộ
Chỉ cần gõ vài từ khóa trên Facebook, TikTok hay Telegram như: “Check quy hoạch toàn quốc chỉ 299.000 đồng/tháng”; “xem dữ liệu nội bộ”; “đón đầu quy hoạch trước thị trường”; “truy cập bản đồ vệ tinh cập nhật theo thời gian thực”; “tra cứu biến động đất đai toàn quốc”… người dùng có thể lập tức bị bủa vây bởi hàng loạt lời chào mời mua bán phần mềm tra cứu đất đai.
Trên mạng xã hội, việc rao bán các ứng dụng check quy hoạch hiện diễn ra công khai và dày đặc. Từ những hội nhóm bất động sản vài chục nghìn thành viên cho tới các tài khoản TikTok chuyên “phân tích đất”, không khó để bắt gặp các video quay màn hình app quy hoạch với những dòng chữ kích thích như: “khu này sắp mở đường”, “đất chuẩn bị lên giá”, “đón sóng vành đai”, “xem trước quy hoạch để đi trước thị trường”.
Nhiều tài khoản còn livestream hàng giờ để hướng dẫn cách “săn đất theo bản đồ”, cách đọc màu quy hoạch, thậm chí nhận “check đất online” cho người xem ngay trong phiên phát trực tiếp. Không ít người bán liên tục khoe những thương vụ lãi lớn nhờ “đi trước thông tin”, biến app quy hoạch thành thứ được quảng bá như một “bí kíp làm giàu” thời số hóa.
Trong vai người có nhu cầu tìm mua phần mềm check quy hoạch để đầu tư đất vùng ven, phóng viên tham gia vào một số hội nhóm bất động sản trên Facebook và Telegram. Chỉ sau ít phút đăng bài hỏi mua “app check quy hoạch chuẩn”, hàng chục tài khoản lập tức nhắn tin chào mời.
Một tài khoản tên H. giới thiệu gói “VIP toàn quốc” với giá 499.000 đồng/năm, khẳng định phần mềm có thể xem được “quy hoạch mới nhất”, “định vị tận nơi” và “lọc khu vực chuẩn bị tăng giá”. Người này liên tục nhấn mạnh: “Anh em đầu tư giờ ai cũng dùng app hết, không có là chậm hơn thị trường”. Khi phóng viên hỏi dữ liệu lấy từ đâu và có chính xác tuyệt đối hay không, người này trả lời khá mập mờ: “Bên em tổng hợp nhiều nguồn, cứ yên tâm dùng. Bên môi giới với đầu tư dùng nhiều lắm”.
Một tài khoản khác trên Telegram thậm chí còn quảng cáo có thể cung cấp “dữ liệu nội bộ” với mức phí vài triệu đồng mỗi năm. Người này gửi hàng loạt ảnh chụp màn hình bản đồ quy hoạch kèm các đoạn tin nhắn khoe khách “ôm đất thắng lớn”. Khi được hỏi liệu thông tin có phải dữ liệu chính thức từ cơ quan chức năng hay không, tài khoản này chỉ trả lời ngắn gọn: “Chị dùng rồi sẽ biết độ ngon”.
Từ chỗ chỉ là công cụ phục vụ dân chuyên ngành, các ứng dụng tra cứu đất đai đang dần trở thành món hàng đại trà trên Internet. Giá bán rất đa dạng, từ vài chục nghìn đồng cho tài khoản dùng thử đến vài triệu đồng cho các gói “VIP”, “dữ liệu chuyên sâu”. Một số nơi còn tuyển cộng tác viên, cấp “tài khoản đại lý”, cho phép người mua tiếp tục bán lại cho người khác như mô hình phân phối đa tầng.
Điều đáng chú ý là nhiều ứng dụng không chỉ dừng ở chức năng xem quy hoạch. Các nền tảng này còn tích hợp định vị GPS, đo diện tích, lớp bản đồ vệ tinh, lịch sử giao dịch đất đai, thậm chí quảng cáo có thể “xem dữ liệu nội bộ”, “xem quy hoạch chưa công bố”.
Trong các hội nhóm nhà đất, ảnh chụp màn hình từ app check quy hoạch giờ gần như đã trở thành một “ngôn ngữ giao dịch”. Chỉ cần một khu đất xuất hiện gần tuyến đường tương lai hoặc nằm cạnh vùng được tô màu quy hoạch, giá rao bán có thể lập tức bị đẩy lên.
Anh Nguyễn Văn Thắng (35 tuổi, phường Hoàn Kiếm, Hà Nội), một người từng mua tài khoản check quy hoạch để tìm đất đầu tư cho biết ban đầu anh chỉ nghĩ đây là công cụ tham khảo thông thường. “Lúc vào các hội nhóm thấy ai cũng dùng app, môi giới nào cũng gửi ảnh quy hoạch nên mình cũng mua theo. Họ quảng cáo kiểu như có dữ liệu rất sớm, xem được cả những khu chuẩn bị mở đường nên rất dễ bị cuốn theo”, anh Thắng nói.
Trong khi đó, chị Nguyễn Tuyết Mai (32 tuổi, phường Ba Đình, Hà Nội) cho biết từng tham gia một nhóm Telegram chuyên chia sẻ “đất đón quy hoạch” với hàng chục nghìn thành viên. Chị Mai chia sẻ: “Ngày nào cũng có người đăng ảnh bản đồ, khoanh đỏ các vị trí được cho là sắp tăng giá. Nhiều lúc nhìn liên tục như vậy sẽ có cảm giác nếu không xuống tiền nhanh thì sẽ mất cơ hội”.
Không ít môi giới hiện nay coi phần mềm quy hoạch như “vũ khí săn hàng”. Thay vì đi khảo sát thực địa, nhiều người chỉ cần ngồi trước màn hình điện thoại để lọc khu vực có khả năng tăng giá rồi tung thông tin ra thị trường. Sự bùng nổ của các app tra cứu đất phản ánh cơn khát dữ liệu cực lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phụ thuộc vào quy hoạch hạ tầng. Nhưng cũng chính từ đây, một thị trường dữ liệu đầy rủi ro và thiếu minh bạch bắt đầu hình thành.
“Mỏ vàng dữ liệu” hay cái bẫy đầu cơ mới?
Trong một thị trường vốn nhạy cảm với tin đồn như bất động sản, dữ liệu quy hoạch luôn là thứ có khả năng kích hoạt lòng tham mạnh nhất. Chỉ cần xuất hiện thông tin mở đường, xây cầu, lên quận hay điều chỉnh quy hoạch, giá đất có thể lập tức bị đẩy lên theo hiệu ứng đám đông. Các phần mềm tra cứu đất đang khiến quá trình ấy diễn ra nhanh hơn bao giờ hết.
Từ những tấm bản đồ số đầy màu sắc, quy hoạch dần bị biến thành một sản phẩm thương mại hóa. Người dùng trả tiền để mua cảm giác mình đang sở hữu “thông tin sớm”, “dữ liệu mật”, “lợi thế đầu tư”. Còn các đơn vị bán phần mềm thì kiếm tiền từ chính tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của thị trường.
Điều nguy hiểm nằm ở chỗ, không phải dữ liệu nào hiển thị trên ứng dụng cũng đồng nghĩa với quy hoạch đã được phê duyệt hoặc chắc chắn triển khai. Có nơi là quy hoạch định hướng, có nơi mới ở mức đề xuất, thậm chí có dữ liệu chồng lớp từ nhiều giai đoạn khác nhau nhưng người dùng phổ thông rất khó phân biệt. Chỉ một ký hiệu màu sắc sai lệch cũng có thể khiến nhà đầu tư xuống tiền nhầm chỗ.
Anh Lê Văn Tuấn (Hưng Yên) cho biết từng bỏ hơn 1 triệu đồng mua một gói phần mềm được quảng cáo là “dữ liệu quy hoạch VIP toàn quốc”. Người bán cam kết ứng dụng có thể xem được “quy hoạch mới nhất”, “đất chuẩn bị mở đường”, thậm chí “đi trước thông tin thị trường”. “Tôi thấy họ livestream rất chuyên nghiệp, khoe nhiều người dùng nên tin. Sau khi chuyển tiền thì được cấp tài khoản đăng nhập nhưng dùng vài hôm là app lỗi liên tục, nhiều khu vực không có dữ liệu. Nhắn hỏi thì họ bảo hệ thống đang nâng cấp rồi sau đó chặn luôn liên lạc”, anh Tuấn bức xúc cho biết.
Theo anh Tuấn, điều khiến anh thất vọng là phần mềm được quảng cáo như công cụ chuyên sâu nhưng thực tế chỉ hiển thị sơ sài vài lớp bản đồ. Nhiều tính năng bấm vào không chạy. Có chỗ họ quảng cáo xem được quy hoạch chi tiết nhưng vào trắng trơn”.
Trong khi đó, chị Phan Hồng Hệ (phường Phủ Lý, Ninh Bình) lại gặp tình huống khác khi mua tài khoản tra cứu đất gần 1 triệu đồng để kiểm tra quy hoạch trước lúc mua đất vùng ven. Chị Hệ kể lại: “Lúc xem trên app thì khu đất vẫn hiển thị đất ở bình thường nên tôi khá yên tâm. Nhưng khi mang hồ sơ ra địa phương hỏi lại mới biết quy hoạch khu vực đó đã thay đổi từ lâu. Dữ liệu trên app là thông tin cũ chưa cập nhật”. Theo chị Hệ, người dùng phổ thông rất khó nhận biết dữ liệu nào đã hết hiệu lực. Bản đồ nhìn rất chuyên nghiệp, màu sắc rõ ràng nên dễ tin là thông tin chính xác. Chỉ đến lúc đối chiếu thực tế mới biết dữ liệu đã cũ.
Đã xuất hiện không ít trường hợp người mua tin vào ảnh chụp app quy hoạch do môi giới gửi, vội vàng đặt cọc rồi sau đó phát hiện khu đất thực tế nằm trong diện khác hoàn toàn hoặc quy hoạch đã thay đổi từ lâu.
Đáng lo hơn, các ứng dụng này còn có thể vô tình trở thành công cụ thổi giá mới của giới đầu cơ. Khi thông tin quy hoạch được lan truyền theo kiểu cắt ghép ảnh màn hình, thêm chú thích kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) rồi phát tán hàng loạt trên mạng xã hội, thị trường rất dễ xuất hiện những cơn sốt đất ảo.
Không ít môi giới hiện nay chỉ cần chụp một góc bản đồ có tuyến đường tương lai đi qua, khoanh đỏ một khu vực “sắp lên giá” rồi tung vào các hội nhóm đầu tư để tạo hiệu ứng đám đông. Trong môi trường mà phần lớn người mua không đủ khả năng kiểm chứng dữ liệu, những hình ảnh ấy rất dễ trở thành công cụ dẫn dụ tâm lý.
Thực tế, một số địa phương từng phát đi cảnh báo về tình trạng ứng dụng quy hoạch không chính thống, sử dụng dữ liệu thiếu căn cứ pháp lý hoặc sai lệch thông tin. Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh từng cảnh báo nguy cơ xuất hiện tình trạng thay đổi thông tin hiển thị theo hướng có lợi nhằm phục vụ giao dịch đất đai, khiến người mua đối mặt nguy cơ thiệt hại nếu tin hoàn toàn vào các app tra cứu trên mạng.
Tương tự, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đồng Nai cũng từng khuyến cáo người dân không khai thác thông tin đất đai từ các trang mạng và ứng dụng không rõ nguồn gốc vì dữ liệu có thể không chính xác, không có cơ sở pháp lý và dễ gây nhầm lẫn cho người sử dụng.
Không chỉ ở các tỉnh vùng ven, ngay tại Hà Nội, chính quyền địa phương cũng từng phải phát đi cảnh báo về tình trạng lợi dụng thông tin quy hoạch để tạo “sốt đất ảo”. UBND xã Hạ Bằng cho biết trên mạng xã hội và nhiều website xuất hiện hàng loạt nội dung quảng cáo như: “dự án lớn sắp triển khai”, “quy hoạch đô thị”, “phân lô bán nền”… nhằm tạo tâm lý đầu cơ và đẩy giá đất tăng bất thường. Cùng với đó, nhiều ứng dụng tra cứu quy hoạch, app check đất cũng xuất hiện dày đặc trên mạng xã hội với các lời quảng cáo như “xem dữ liệu nội bộ”, “đón đầu quy hoạch”, “đi trước thị trường” để thu hút người mua. Chính quyền địa phương khẳng định nhiều thông tin lan truyền là không chính xác và khuyến cáo người dân cần thận trọng khi giao dịch đất đai, đặc biệt với các thông tin chưa được cơ quan chức năng xác nhận.
Theo cảnh báo từ địa phương, việc phát tán thông tin sai sự thật, lợi dụng quy hoạch để dẫn dụ đầu tư không chỉ làm nhiễu loạn thị trường mà còn có thể khiến nhiều người mua chịu thiệt hại lớn khi xuống tiền theo tâm lý đám đông.
Điều đáng nói là trong khi các app tra cứu ngày càng nở rộ, không ít người dùng lại đang xem chúng như “kim chỉ nam đầu tư”. Nhiều quyết định xuống tiền được đưa ra chỉ sau vài ảnh chụp màn hình hoặc vài lời khẳng định từ môi giới rằng khu vực đó “sắp có quy hoạch lớn”.
Khi dữ liệu quy hoạch bị biến thành công cụ kích thích lòng tham, thị trường cũng trở nên dễ bị thao túng hơn bao giờ hết. Người mua không còn nhìn vào nhu cầu thực, giá trị khai thác thực hay khả năng sử dụng thực tế của bất động sản, mà bị cuốn vào những viễn cảnh tăng giá được dựng lên từ các lớp bản đồ số.
Ở góc độ quản lý, câu hỏi lớn hiện nay là việc thu thập, tổng hợp và thương mại hóa dữ liệu quy hoạch đang được kiểm soát ra sao. Đâu là dữ liệu công khai được phép khai thác? Đâu là dữ liệu có nguy cơ bị sử dụng sai mục đích? Và khi người dân thiệt hại vì tin vào các ứng dụng này, trách nhiệm sẽ thuộc về ai?
Trong làn sóng số hóa bất động sản, app check quy hoạch có thể là công cụ hữu ích nếu dữ liệu minh bạch và được kiểm chứng. Nhưng khi quy hoạch bị biến thành “mồi câu đầu cơ”, còn dữ liệu trở thành sản phẩm nuôi dưỡng các cơn sốt đất theo tin đồn, những tấm bản đồ số ấy hoàn toàn có thể trở thành chiếc bẫy khiến nhiều người phải trả giá bằng tiền thật.
