Thanh khoản chững lại
Trong nhiều năm qua, nhà đất thổ cư tại các quận nội thành luôn là phân khúc "vàng" nhờ tính thanh khoản cao và giá trị tích sản bền vững. Tuy nhiên, thực tế hiện nay lại cho thấy một bức tranh tương phản khi thị trường nhà đất trung tâm đang đối mặt với tình trạng chưa bao giờ khó thanh khoản như hiện nay.
Anh Nguyễn Văn Lâm, một môi giới kỳ cựu nhà riêng lẻ khu vực Thanh Xuân, Đống Đa cho hay, từ Tết đến nay dù dẫn không ít người đi xem nhà nhưng vẫn chưa thể chốt được một giao dịch nào.
“Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án lớn triển khai, Hà Nội đẩy mạnh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở nhiều khu vực dẫn đến việc khách hàng dù xem nhà xong, check quy hoạch kỹ lưỡng nhưng vẫn có tâm lý e ngại. Có những căn khách hàng rất “kết”, 9 – 10 giờ tối vẫn phải dẫn khách đi xem mà vẫn không thể chốt được”, anh Lâm cho biết.
Theo đội ngũ môi giới nhiều khu vực có xung quanh quy hoạch những dự án lớn dù giá có giảm vẫn không có khách hỏi. Chẳng hạn các khu dân cư xung quanh khu vực đang diễn ra giải phóng mặt bằng cho dự án đường vành đai 2,5 như: Khương Trung, Nguyễn Trãi, Chính Kinh, Nhân Hoà…
Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng cũng khiến các khu vực ngoài đê gần sông Hồng như Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng… giao dịch gần như "đóng băng". Người mua lo ngại tài sản sẽ bị thu hồi sớm để phục vụ trục đại lộ cảnh quan, dẫn đến rủi ro "chôn vốn" hoặc đền bù không tương xứng.
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, tuy nhiên mức độ quan tâm đến nhà riêng tại Thủ đô cũng giảm 22% tính đến hết tháng 3. Cùng với đó, giao dịch chủ chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không có nhiều trong khu vực lõi.
Giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và chủ trương giãn dân được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đã và đang dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm", ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group đánh giá.
Không chỉ yếu tố quy hoạch, mà theo các chuyên gia một nguyên nhân nữa cũng khiến giá nhà đất khu vực trung tâm Hà Nội thanh khoản thấp đó là giá “neo” ở ngưỡng rất cao. Nhà trong ngõ ôtô có giá từ 200 – 400 triệu đồng/m2, trong khi nhà mặt phố tại các tuyến đường lớn đã vượt ngưỡng tỷ đồng mỗi m2.
Bên cạnh đó, các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và các rủi ro về phòng cháy chữa cháy, việc siết chặt kinh doanh vỉa hè cũng khiến hiệu suất khai thác nhà phố giảm sút, làm nhà đầu tư thêm phần dè dặt.
Xu hướng dịch chuyển ra ngoài vùng lõi
Theo các chuyên gia, việc Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 2512 phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường nhà ở. Quy hoạch này không chỉ là câu chuyện của vài năm tới mà là quá trình tái định hình toàn diện không gian đô thị trong nhiều thập kỷ.
Trọng tâm của quy hoạch mới là chiến lược giãn dân khỏi khu vực lõi, thúc đẩy cư dân di chuyển ra các khu đô thị vùng ven. Điều này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi hệ thống hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn thiện.
Hà Nội định hướng phát triển 18 tuyến metro với tổng chiều dài gần 1.000km, trong đó giai đoạn 2026 – 2035 sẽ ưu tiên triển khai khoảng 500km. Mô hình phát triển đô thị theo hướng TOD – đô thị gắn kết với giao thông công cộng, sẽ là yếu tố then chốt làm thay đổi giá trị bất động sản tại những khu vực có metro đi qua.
“Hiện nay, dòng tiền đã bắt đầu có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Tây, nơi gắn liền với các đại đô thị mới và không gian sống hiện đại. Khi hệ thống giao thông được cải thiện, khoảng cách từ vùng ven vào trung tâm không còn là trở ngại lớn, mở ra lựa chọn cho các gia đình trẻ tìm kiếm không gian sống chất lượng với chi phí hợp lý”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhìn nhận.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường đang dần loại bỏ tâm lý "lướt sóng" theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo. Với sự minh bạch của cơ sở dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, người mua hiện nay buộc phải tính toán kỹ về mục tiêu đầu tư dài hạn và tiềm năng khai thác thực tế.
“Phân khúc chung cư trung và cao cấp ngoài các khu vực trung tâm đang ngày càng chiếm ưu thế, đặc biệt đối với thế hệ 8X và 9X, những người ưu tiên tiện ích đồng bộ và môi trường sống văn minh thay vì sở hữu nhà đất trong ngõ sâu thiếu tiện ích”, ông Đính nói.
Tuy vậy, theo ông Đính nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có những giá trị riêng vì giá trị đất lớn, ngay trong lõi trung tâm thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục… Do đó, người có nhu cầu cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý và vị trí để tránh mua phải các tài sản vướng quy hoạch treo hoặc pháp lý rủi ro cao.
Người mua nhà cũng cần lưu ý rằng bản quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Để biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần phải chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.
