Bao giờ thì Luật Đất đai đi vào cuộc sống?

Mòn mỏi chờ… hướng dẫn

Kể từ khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, nhiều người dân đã hy vọng về một cơ chế pháp lý rõ ràng hơn trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, sau nhiều tháng chờ đợi, đến nay các văn bản hướng dẫn cụ thể vẫn chưa được ban hành đầy đủ. Điều này đã khiến không ít hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp lâm vào tình trạng “đứng ngồi không yên” vì không biết quyền lợi của mình sẽ được bảo vệ ra sao.

Tại nhiều quận, huyện của Hà Nội như Hoàng Mai, Thanh Trì, Hà Đông, và Gia Lâm, các cán bộ quản lý đất đai vẫn chưa nhận được các văn bản hướng dẫn chi tiết để thực hiện Luật Đất đai mới. Điều này đã dẫn đến việc các hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tách thửa, hoặc thế chấp tài sản bị đình trệ hoặc từ chối xử lý do không có đủ cơ sở pháp lý.

Một cán bộ tại quận Hoàng Mai cho biết: “Chúng tôi hiện vẫn đang chờ hướng dẫn từ Sở Tài nguyên và Môi trường để có thể tiến hành các thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có văn bản nào được ban hành, khiến công việc bị dồn ứ và người dân rất bức xúc”.

Người dân tại Hà Nội đang cảm thấy mệt mỏi và lo lắng vì không biết khi nào các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sẽ được ban hành. Nhiều gia đình đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn chưa thể nhận được sổ đỏ vì các cơ quan chức năng không thể giải quyết hồ sơ. Một số người dân còn phải tạm hoãn các giao dịch bất động sản, vay vốn ngân hàng vì chưa có giấy tờ chính thức.

Anh Đào Công Hoa (chung cư Mường Thanh, Hà Nội) cho biết, cách đây hơn 20 năm, anh có mua một mảnh đất xen kẹt ở Mỹ Đình. Sau bao năm chôn vốn, đất bỏ không vì cũng chẳng bán chẳng cho thuê được thì gần đây khi nghe Luật Đất đai có nhiều thay đổi, những mảnh đất như nhà anh có khả năng làm được sổ nên anh hồ hởi đi làm thủ tục. Nhưng đến khi hỏi thông tin, anh cũng chỉ được trả lời “chờ hướng dẫn” vì liên quan bảng giá đất. “Theo tôi nghĩ, giá đất tiệm cận thị trường là giá giao dịch mua bán, giá thương mại, một người dân không kinh doanh mà phải đóng tiền chuyển mục đích theo giá này là rất bất cập, không đúng với nghĩa vụ của họ. Đề nghị quy định cho phép người dân cam kết chuyển mục đích để ở thì được giảm tiền sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng thì 10 năm sau mới được mua bán. Nếu vi phạm trong thời gian này phải đóng phần tiền được miễn giảm còn thiếu và tiền chậm nộp. Có như vậy thì người có nhu cầu nhà ở mới có thể có cơ hội an cư lạc nghiệp”.

Tình trạng này không chỉ xảy ra tại các quận nội thành mà còn lan rộng đến nhiều huyện ngoại thành như Ba Vì, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Quốc Oai, Thạch Thất… nơi có nhiều hộ dân sinh sống trên đất nông, lâm trường. Do chưa được cấp giấy tờ đầy đủ, nhiều hộ dân đã sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển nhượng và xây dựng tài sản trên đất, khiến việc quản lý đất đai trở nên phức tạp.

Hiện, trên địa bàn Hà Nội có 57 nông, lâm trường với diện tích lớn, phần lớn đã chuyển mô hình hoạt động và bàn giao đất cho chính quyền quản lý. Như huyện Quốc Oai có hơn 500 ha đất nông trường, chủ yếu thuộc Công ty cổ phần Chè Long Phú. Tuy nhiên, hiện thành phố vẫn chưa ban hành hướng dẫn cụ thể về quy trình cấp sổ đỏ cho loại đất này, khiến việc quản lý đất đai và trật tự xây dựng tại địa phương tiếp tục gặp nhiều vướng mắc. Sau khi nông trường chuyển đổi mô hình hoạt động thành công ty cổ phần hóa và bàn giao hồ sơ cho chính quyền địa phương, nhiều hồ sơ bị thất lạc hoặc không hoàn thiện. Tại huyện Ba Vì, nơi có hơn 10.000 ha đất nông, lâm trường, việc cấp sổ đỏ là cần thiết, không chỉ giúp người dân yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất mà còn góp phần giải quyết các tranh chấp đất đai, trật tự xây dựng ở địa phương.

Nhiều hộ dân tại huyện Gia Lâm cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự khi không thể thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc chuyển nhượng đất đai. Những giao dịch đã thỏa thuận từ lâu nhưng không thể hoàn tất vì thiếu giấy tờ pháp lý, gây ảnh hưởng lớn đến kế hoạch tài chính của người dân.

Sự chậm trễ này còn gây ra những hệ lụy lớn hơn, khi nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị và cả nền kinh tế.

Phải chuẩn bị “từ sớm, từ xa”

Sau hơn 2 tháng kể từ khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương vẫn rất chậm trễ.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến nay đã có 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; tuy nhiên, chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền. Một số địa phương chưa ban hành văn bản nào để triển khai thực hiện.

Trong 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành văn bản thì chỉ có tỉnh Hải Dương ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật. Các địa phương còn lại nội dung ban hành chủ yếu liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều kiện tách thửa hợp thửa…

Có 13 tỉnh, thành phố chưa ban hành văn bản gồm Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Gia Lai, Đăk Nông, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau, Phú Yên, Bình Phước và An Giang.

Vẫn biết các địa phương chịu áp lực lớn về mặt thời gian và độ khó của các vấn đề, điển hình như các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với đất ở do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng; xử lý đối với đất do doanh nghiệp nhà nước sử dụng sau quá trình cổ phần hóa; tính tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp đã thay đổi tên; vướng mắc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Song việc không thể hoàn thành các văn bản hướng dẫn ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai 3 luật quan trọng này, nhất là Luật Đất đai năm 2024, do có nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận bị “treo”, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới.

Việc thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới là yêu cầu cấp bách để việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn. Vì vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ; đồng thời tham mưu cho địa phương, cho bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Các thủ tục hành chính cần được công bố trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.

Theo ông Trần Thanh Bình, một chuyên gia kinh tế cho biết, sự chậm trễ trong hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang có ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. “Thị trường hiện tại đang rất cần sự rõ ràng và ổn định về mặt pháp lý. Việc chậm trễ ban hành các văn bản hướng dẫn không chỉ gây ra tình trạng trì trệ trong giao dịch bất động sản mà còn khiến nhiều dự án lớn bị đóng băng vì không có cơ sở pháp lý rõ ràng để tiến hành”, ông Bình cho hay

Ông Bình cũng cảnh báo rằng nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, nó sẽ gây ra hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế, khi các dự án phát triển bất động sản, hạ tầng bị đình trệ và dòng vốn đầu tư không được giải phóng.

“Người dân và doanh nghiệp đang mong mỏi các văn bản hướng dẫn để họ có thể thực hiện các quyền liên quan đến đất đai một cách hợp pháp và minh bạch. Mỗi ngày chậm trễ là mỗi ngày họ phải đối mặt với các chi phí phát sinh không cần thiết, từ chi phí xây dựng, đến lãi suất vay ngân hàng hoặc mất cơ hội kinh doanh. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn còn gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư. Họ không thể triển khai dự án, trong khi dòng vốn bị đóng băng, chi phí đầu vào tăng cao. Sự không ổn định về mặt pháp lý là một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài cảm thấy lo ngại khi đầu tư vào Việt Nam”, ông Bình khẳng định.

Trong thời gian tới, khối lượng công tác lập pháp là rất lớn với hàng chục luật được Quốc hội cho ý kiến và xem xét thông qua. Từ bài học kinh nghiệm của 3 luật về Đất đai, Nhà ở, và Kinh doanh bất động sản, công tác chuẩn bị các văn bản hướng dẫn chi tiết ở cả cấp trung ương và địa phương cần phải được quan tâm và đầu tư thỏa đáng hơn nữa với tinh thần “từ sớm, từ xa” thay vì “nước đến chân mới nhảy”, chờ luật có hiệu lực mới loay hoay tìm các văn bản hướng dẫn thi hành. Bởi lẽ, cho dù luật có hiệu lực nhưng không cụ thể, thiếu hướng dẫn thì cũng là luật trên giấy, vừa ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp, cũng như hoạt động quản lý nhà nước vừa làm suy yếu quyền lực của luật pháp.