Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài từ năm 2020 đến 2023, nhiều người kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ “hạ nhiệt” trong năm 2025, đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người lao động. Thực tế, thị trường đã bớt sôi động, nhưng sự điều chỉnh chủ yếu diễn ra ở thanh khoản, trong khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao.
Những hình ảnh quen thuộc vài năm trước như nhà đầu tư xếp hàng làm thủ tục công chứng, mua bán đất theo tin đồn, hay “lướt sóng” trong thời gian ngắn gần như không còn. Thay vào đó là tâm lý thận trọng, cân nhắc kỹ dòng tiền và khả năng sinh lời trong dài hạn. Tuy nhiên, việc giá bất động sản không giảm khiến người mua để ở rơi vào thế khó: không còn sốt để kỳ vọng “đợi thêm sẽ rẻ”, nhưng cũng chưa đủ điều kiện để xuống tiền.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá nhà ở vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập bình quân. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ tiếp tục bị kéo dài, trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng tăng.
Đất nền chững lại, nhà đầu tư chuyển sang thế “phòng thủ”
Phân khúc đất nền là nơi thể hiện rõ nhất trạng thái trầm lắng của thị trường năm 2025. Sau nhiều năm tăng nóng, đặc biệt tại các khu vực ven đô, đất nền đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Tại phía Tây Hà Nội, nơi từng được coi là “tâm chấn” của các cơn sốt đất, giao dịch giảm rõ rệt. Anh Nguyễn Văn Hoàng, môi giới bất động sản có gần 10 năm kinh nghiệm, cho biết lượng khách hỏi mua đất nền giảm mạnh so với các năm trước.
“Giá không giảm sâu, nhưng cũng không còn tăng nhanh. Nhiều khu vực gần như đi ngang, nơi tăng được 10–15% trong cả năm đã là cao”, anh Hoàng nói.
Theo anh, giai đoạn tăng nóng trước đó đã đẩy giá đất lên quá nhanh, vượt xa giá trị sử dụng thực tế. Việc thị trường chững lại là cần thiết để tái cân bằng. Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền theo tin đồn, nhiều người chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách, hạ tầng và dòng vốn.
Hoạt động tại các văn phòng công chứng và trung tâm hành chính công phần nào phản ánh trạng thái này. “Nếu trước đây phải xếp hàng chờ làm thủ tục thì nay gần như không phải đợi”, anh Hoàng cho biết.
Dù vậy, theo nhận định của nhiều môi giới, thị trường đất nền chưa rơi vào suy thoái mà đang trong giai đoạn “nghe ngóng”. Một số nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khi tâm lý thị trường ổn định hơn, giao dịch sẽ dần sôi động trở lại.
Chung cư tiếp tục hút tiền, nguồn cung khan hiếm
Trái ngược với sự trầm lắng của đất nền, phân khúc căn hộ chung cư lại cho thấy sức hút mạnh mẽ. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt tại khu vực nội thành, nhiều dự án nhanh chóng được tiêu thụ ngay khi mở bán.
Tại dự án Jade Square (Bắc Từ Liêm cũ), từng đình trệ nhiều năm vì vướng pháp lý, toàn bộ 747 căn hộ đã được bán hết chỉ trong vòng ba ngày sau khi mở bán trở lại.
“Chỉ trong 24 giờ, gần như toàn bộ căn hộ đã có chủ. Riêng đợt mở bán đầu tiên, khoảng 300 căn hết sạch sau hai tiếng”, chị Thu Hà, môi giới tại một sàn giao dịch, cho biết.
Theo chị Hà, thị trường căn hộ đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, đặc biệt là các căn có diện tích lớn, pháp lý hoàn chỉnh. Phần lớn khách mua là nhà đầu tư, trong khi người mua để ở gặp khó vì giá cao và không có nhiều lựa chọn.
Giá căn hộ nội thành Hà Nội hiện gần như không còn dự án mới dưới 100 triệu đồng/m2. Ngay cả các dự án đã bàn giao nhiều năm cũng tăng mạnh theo mặt bằng chung. “Ở khu Tây Mỗ, có tòa đầu năm giá khoảng 60 triệu đồng/m2, nay đã lên gần 90 triệu”, chị Hà nói.
Dù thị trường sôi động, nhiều môi giới lại rơi vào tình trạng “có khách mà không có hàng”. Ba tháng gần đây, chị Hà chỉ chốt được một giao dịch cho khách tỉnh mua nhà cho con học đại học. Điều này cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu, khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung mới chưa theo kịp.
Người mua để ở mắc kẹt giữa thu nhập và giá nhà
Trong bức tranh phân hóa của thị trường, nhóm chịu nhiều áp lực nhất vẫn là người mua để ở. Gia đình anh Quân, chị Hiền đã sinh sống và làm việc tại quận Long Biên (Hà Nội) gần 6 năm. Hai vợ chồng làm công việc văn phòng, thu nhập ổn định nhưng không cao. Sau nhiều năm thuê trọ, họ kỳ vọng chính sách nhà ở xã hội sẽ mở ra cơ hội an cư.
“Chúng tôi dành rất nhiều thời gian tìm hiểu, hoàn thiện hồ sơ, nhưng cuối cùng vẫn trượt. Điều đó đồng nghĩa với việc giấc mơ có nhà tiếp tục bị lùi lại”, chị Hiền chia sẻ.
Trượt nhà ở xã hội, anh chị lại quay về căn phòng trọ quen thuộc trong khu tập thể cũ, không gian chật hẹp, ẩm thấp. Mỗi năm, nỗi lo tiền thuê nhà tăng giá lại lặp lại. Câu chuyện của gia đình anh Quân không phải là cá biệt, mà phản ánh thực trạng chung của nhiều gia đình trẻ tại các đô thị lớn, nơi nguồn cung nhà ở giá phù hợp vẫn còn hạn chế.
Với anh Linh và chị Hà, hai vợ chồng đã gắn bó với Hà Nội gần 10 năm, bài toán an cư càng trở nên nặng nề khi có con nhỏ. Tổng thu nhập gần 40 triệu đồng mỗi tháng, mức được coi là khá nhưng nhanh chóng bị “ăn mòn” bởi tiền thuê nhà, sinh hoạt, học hành và y tế.
“Ở quê tôi, thu nhập đó là mơ ước. Nhưng ở Hà Nội, nếu muốn mua nhà thì gần như không tưởng, trừ khi vay ngân hàng rất nhiều”, anh Linh nói.
Sau nhiều năm chắt chiu, vợ chồng anh tích lũy được khoảng 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, mỗi lần tiến gần mục tiêu mua nhà, mặt bằng giá lại tiếp tục leo thang. Theo anh Linh, để an cư tại Hà Nội, gia đình anh buộc phải kéo dài thời gian tích góp, làm thêm việc ngoài giờ và chấp nhận vay vốn dài hạn, đồng nghĩa với áp lực tài chính kéo dài trong nhiều năm.
Không chỉ người thu nhập trung bình, ngay cả nhóm có sẵn vài tỷ đồng cũng không dễ tìm được nhà phù hợp. Anh Hoàng Việt, kỹ sư công nghệ thông tin, dành hơn ba tháng tìm mua nhà trong các ngõ thuộc trục Giải Phóng với ngân sách 6 tỷ đồng.
“Tôi đi gần như khắp các con ngõ từ Định Công, Hoàng Văn Thụ đến Giáp Bát. Nhà dưới 30m2, nằm sâu trong ngõ, thậm chí là ngõ cụt. Với mức giá 6–6,5 tỷ đồng, chất lượng và hạ tầng thực sự không tương xứng”, anh Việt nói.
Tại quận Đống Đa, chị Thu Phượng, nhân viên ngân hàng, cũng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan với gần 7 tỷ đồng trong tay. “Những căn có vị trí tốt đã lên 8–9 tỷ đồng. Còn trong tầm tiền thì diện tích quá nhỏ hoặc ngõ quá chật. Mua với giá này mà bất tiện thì rất khó chấp nhận”, chị chia sẻ.
Có thể thấy rõ rằng, trong bức tranh phân hóa của thị trường bất động sản năm 2025, người mua nhà để ở là nhóm chịu nhiều áp lực nhất. Khi nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập còn hạn chế, giấc mơ an cư của hàng triệu gia đình trẻ tiếp tục bị kéo dài. Trái lại, dòng tiền đầu tư vẫn kiên nhẫn ở lại thị trường, chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới là một trong những yếu tố giữ giá nhà ở mức cao trong trung hạn.
Bất động sản 2025 vì thế không còn là câu chuyện của những “cơn sốt”, mà là bài toán cân bằng giữa nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư. Cách thị trường giải được bài toán này trong thời gian tới sẽ tác động trực tiếp đến chất lượng sống, sự ổn định và niềm tin an cư của người dân tại các đô thị lớn.
Môi giới tự do “tạo giá ảo”, thao túng thị trường nhà đất 
Tình trạng "bỏ cọc" sau khi trúng đấu giá tái diễn, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở 
