Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế
Luật Nhà ở sửa đổi đang được lấy ý kiến trước khi báo cáo Chính phủ trình Quốc hội. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thiết kế gồm 13 chương với 140 điều, cắt giảm đáng kể so với luật hiện hành nhằm tinh gọn và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.
Một trong những điều luật đang thu hút lớn sự quan tâm từ dư luận và người dân là Điều 88 với quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định. Đồng thời, cơ quan nhà nước sẽ thực hiện công bố các trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.
Một điểm đáng chú ý nữa theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này là các trường hợp tòa nhà chung cư buộc phải phá dỡ khi hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ do sự cố.
Quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ bị phá dỡ sẽ được tính toán tuỳ thuộc vị trí khu đất xây chung cư có nằm trong quy hoạch phát triển nhà ở hay không. Nếu trong quy hoạch phát triển nhà ở thì được tái định cư tại chỗ.
Trường hợp theo quy hoạch khu đất không được tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu căn hộ được bồi thường bằng tiền, hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, phường hoặc xã, phường lân cận.
Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại "lâu dài" "vĩnh viễn", mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).
Câu chuyện thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng đề cập trước đây có nhiều ý kiến trái chiều. Cách đây chưa lâu, Bộ Xây dựng đã từng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư là 50 năm, đã có những tác động không nhỏ tới tâm lý người mua, sở hữu nhà chung cư.
Nên bỏ quy định để người dân yên tâm
Trao đổi với PV, Chủ tịch Hiệp Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, nên bỏ quy định này để người dân yên tâm. Việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo tuổi thọ công trình nhằm bảo đảm quyền lợi lâu dài của người dân và sự ổn định của thị trường bất động sản.
“Đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn dựa trên cấp công trình xây dựng có thể tạo ra tâm lý "bất an" cho chủ sở hữu. Nhà ở là tài sản lớn nhất của hầu hết người dân Việt Nam, nên việc quyền sở hữu bị chấm dứt dựa trên các quyết định hành chính về kiểm định chất lượng có thể gây ra những tác động tiêu cực”, ông Châu nói.
Ông Châu cho rằng, nếu quy định này được thông qua, thị trường có thể đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu. Người dân có xu hướng chuyển sang mua đất nền hoặc nhà phố để được sở hữu vĩnh viễn thay vì mua căn hộ chung cư. Từ đó đẩy giá nhà đất lên cao và gây khó khăn cho mục tiêu phát triển nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn.
Ông Châu cho biết, HoREA đang kiến nghị, thay vì đánh đồng tất cả nhà chung cư đều có thời hạn, thì dự thảo Luật Nhà ở cần phân định rõ hai trường hợp sở hữu để phù hợp với thực tiễn.
Trong đó có sở hữu không xác định thời hạn, áp dụng cho nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Đây là nguyện vọng chính đáng của đa số người dân hiện nay.
Trường hợp thứ hai là sở hữu có thời hạn, áp dụng cho các trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng hoặc nhà ở xây dựng trên đất thuê có thời hạn. Mô hình này tương tự như cách triển khai của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) khi bán căn hộ có thời hạn 99 năm trên đất công.
“Các chính sách pháp luật cần lấy người dân làm trung tâm và đáp ứng nguyện vọng chính đáng của xã hội. Việc giữ nguyên quy định sở hữu chung cư không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất lâu dài sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và giúp người dân an tâm an cư lạc nghiệp”, ông Châu nói.
