Báo động qua những con số
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một cơn sốt giá chưa từng có. Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2 năm 2025, Hà Nội tiếp tục là địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ. Giá bán trung bình đã chạm mốc 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và tăng phi mã tới 87,7% so với thời điểm năm 2019.
Đà tăng này được thúc đẩy bởi việc các chủ đầu tư liên tục mở bán các dự án mới với mức giá cao ngất ngưởng, đồng thời điều chỉnh tăng giá đối với lượng hàng tồn kho. Theo đánh giá của VARS, mức giá này đã hoàn toàn nằm ngoài khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đáng chú ý hơn, ngay cả những người trẻ có thu nhập tốt, ở mức 40 – 50 triệu đồng mỗi tháng, cũng thừa nhận rằng họ không "dám" nghĩ đến việc mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính vững chắc từ gia đình. Áp lực trả nợ vay khổng lồ, đặc biệt là nỗi lo về lãi suất "thả nổi" có thể tăng vọt sau thời gian ưu đãi, đã trở thành một rào cản tâm lý cực lớn.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng giá nhà đến từ sự mất cân đối cung – cầu ngày càng trầm trọng. Trong giai đoạn 2018 – 2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã sụt giảm liên tục, từ hơn 20 nghìn căn vào năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10 nghìn căn vào năm 2023. Nghiêm trọng hơn, cơ cấu sản phẩm đã bị bóp méo hoàn toàn. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) từng chiếm tới 35% nguồn cung vào năm 2019, đã chính thức "tuyệt chủng" vào năm 2023.
Mặc dù năm 2024 và nửa đầu năm 2025 ghi nhận tín hiệu phục hồi về số lượng với khoảng 30 nghìn căn hộ mới được đưa ra thị trường trong năm 2024 và hơn 10 nghìn căn trong nửa đầu 2025, sự lệch pha lại càng trở nên rõ rệt hơn. Cụ thể, trong năm 2024, hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Đáng báo động hơn, từ quý 3 năm 2024 đến nay, thị trường Hà Nội không ghi nhận bất kỳ dự án căn hộ nào có giá dưới 60 triệu đồng/m². Thậm chí, trong nửa đầu năm 2025, có tới 60% nguồn cung mới là các sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m². Ngay cả các dự án ở các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng đã có mặt bằng giá từ 55 triệu đồng/m².
“Nhìn chung, thị trường đang ở trong tình trạng phân khúc bình dân đã biến mất, phân khúc trung cấp (25 – 50 triệu/m²) cũng đang dần co hẹp và có nguy cơ "bốc hơi" trong tương lai gần. Ngay cả các sản phẩm cao cấp có mức giá "mềm" dưới 60 triệu đồng/m² cũng ngày càng hiếm hoi. Thực tế này đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, tạo áp lực khổng lồ lên giá bán và biến giấc mơ an cư thành điều xa xỉ với số đông người dân”, ông Đính nói.
Chưa thể hạ nhiệt trong ngắn hạn
Theo dự báo của VARS, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ khó có dấu hiệu hạ nhiệt mà còn có thể tiếp tục tăng. Có nhiều yếu tố củng cố cho nhận định này. Thứ nhất, chi phí đầu vào, từ giá đất, vật liệu xây dựng đến các chi phí pháp lý, đều đang tăng cao. Thứ hai, kỳ vọng sinh lời của các nhà đầu tư vẫn ở mức rất cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm cả áp lực từ chi phí vốn vay, do đó họ không có động lực để điều chỉnh giảm giá bán.
“Ngược lại, kỳ vọng về giá còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh vĩ mô thuận lợi cho việc nắm giữ tài sản. Lãi suất tiền gửi được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường, cùng với các chính sách thúc đẩy đầu tư công mạnh mẽ đã tạo ra một môi trường lý tưởng để giá bất động sản tiếp tục leo thang, đặc biệt khi nguồn cung ở mức giá phù hợp vẫn cực kỳ khan hiếm”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định.
Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh Hệ cho rằng, giá nhà hiện đã tăng quá cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân sẽ tạo ra những hệ lụy xã hội đáng lo ngại và mối đe dọa đến sự phát triển bền vững. “Tình trạng giá nhà tăng phi mã không chỉ là một vấn đề kinh tế mà còn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định xã hội. Nó làm trầm trọng thêm khoảng cách giàu nghèo và mức độ bất bình đẳng xã hội. Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với những người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng về tài chính. Đối với một nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển và rất cần đến lực lượng lao động trẻ, năng động như Việt Nam, việc người trẻ thiếu động lực vươn lên là một tín hiệu cực kỳ đáng lo ngại”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.
Ông Thịnh cũng cho rằng, cuộc khủng hoảng giá nhà các đô thị lớn như Hà Nội đã vượt ra khỏi giới hạn của một câu chuyện thị trường đơn thuần để trở thành một vấn đề xã hội cấp bách. Mặc dù Chính phủ và các cơ quan ban ngành đang có những nỗ lực quyết tâm để triển khai các dự án nhà ở xã hội, giúp nguồn cung căn hộ bình dân quay trở lại thị trường, nhưng tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án siêu sang với giá hàng trăm triệu mỗi mét vuông đang tăng đột biến. Nếu không có những giải pháp căn cơ, đồng bộ và quyết liệt để tái cân bằng thị trường, giấc mơ "an cư lạc nghiệp" sẽ mãi mãi chỉ là giấc mơ đối với hàng triệu người dân.
Thu nhập bình quân của người lao động khu vực nông thôn đã tăng 1,3 lần 
