Theo thống kê, đến nay toàn tỉnh Bình Dương có 480 dự án khu dân cư với tổng diện tích 5.933 ha và 561 khu phân lô tự phát. Lợi dụng sơ hở, thiếu sót trong quy định của pháp luật, trong quản lý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân đã lợi dụng để đầu tư kinh doanh bất động sản, phân lô, bán nền không đúng quy định, chiếm đoạt tài sản của người mua. Từ năm 2022 đến nay đã có hàng chục giám đốc công ty bất động sản ở Bình Dương vướng vào vòng lao lý…
Từ vụ lừa “kinh thiên động địa”
Cho đến thời điểm này, vụ án do Nguyễn Thanh Hùng (sinh năm 1994; ngụ Bình Dương) cùng đồng bọn lừa đảo gần 500 người được xem là vụ án lớn nhất từ trước đến nay liên quan đến các dự án “ma” ở Bình Dương. Để bắt đầu hành trình lừa đảo, tháng 5/2018, Hùng đề xướng với nhóm bạn gồm Hoàng Anh Vui, Lê Văn Công, Nguyễn Anh Khoa và Châu Lê Minh Vẹn hùn vốn thành lập công ty bất động sản để lập dự án, phân lô bán nền.
Theo đó, Hùng góp vốn 700 triệu đồng, 4 người còn lại mỗi người góp 500 triệu đồng rồi thành lập Công ty cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng đầu tư và phát triển Bình Dương (gọi tắt là Công ty Bình Dương City Land) với vốn điều lệ 20 tỷ đồng do Hùng làm tổng giám đốc, Khoa nắm chức giám đốc kinh doanh, Vui làm trưởng phòng nhân sự, còn Công và Vẹn cùng nắm chức trưởng phòng kinh doanh.
Chỉ sau nửa tháng kể từ ngày có giấy phép thành lập công ty, Hùng cùng nhóm bạn về quê nhà của mình (xã Phước Hòa, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương) và hỏi mua miếng đất có diện tích gần 8.700m2 của ông Nguyễn Văn Đức với giá 3,6 tỷ đồng. Hùng đặt cọc trước 100 triệu đồng và được ông Đức ký hợp đồng ủy quyền cho Hùng được toàn quyền sử dụng diện tích đất trên.
Vừa đặt cọc xong, nhóm người này thống nhất đặt tên dự án là “Khu dân cư Happy Home” rồi tự vẽ sơ đồ dự án với tổng số 35 lô đất có diện tích mỗi lô từ 125-250 mét vuông. Phân lô, lập bảng giá xong, Hùng giao cho nhân viên bán hàng công ty phát tờ rơi, quảng bá rộng rãi và chỉ sau 1 tháng (tháng 6/2018) đã ký hợp đồng bán cho 13 người với 13 lô đất, chiếm đoạt hơn 3,6 tỷ đồng. Chỉ cần bán 13 lô đất này Hùng đã đủ tiền để trả cho ông Đức, còn dư lại đến 22 nền.
Thấy quá ngon ăn, nhóm đối tượng tiếp tục chuyển nhượng hơn 9.300m2 đất nông nghiệp ở xã Thanh An, huyện Dầu Tiếng (Bình Dương) của bà Đinh Thị Thu Hương với giá 19,3 tỷ đồng. Rồi theo công thức đã có sẵn, tên dự án là “Khu dân cư Happy Home 2” được phân thành 54 nền có giá bán từ 625 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/ nền. Và cũng chỉ trong vòng 1 tháng, Hùng cùng đồng bọn đã ký bán 14 lô, bỏ túi hơn 13 tỷ đồng. Với thủ đoạn tương tự như vậy, Hùng và đồng bọn lần lượt chuyển nhượng thêm 4 khu đất nông nghiệp khác ở huyện Bàu Bàng, Bến Cát (Bình Dương) để phân lô bán nền chiếm đoạt tiền tỷ của các nạn nhân. Và ở dự án nào cũng vậy, sau khi ký hợp đồng bán đất cho khách hàng, Hùng mới lập hồ sơ gửi cơ quan thẩm quyền tỉnh Bình Dương để xin phép thành lập dự án. Tuy nhiên, tất cả dự án đều bị từ chối vì không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
Để đánh lừa cơ quan chức năng, Hùng và đồng bọn còn thành lập thêm nhiều công ty khác để tiếp tục xin phép lập dự án trên các thửa đất đã bị từ chối trước đó nhưng đều không thành công. Theo điều tra của cơ quan Công an, 5 đối tượng nói trên đã ký 495 hợp đồng chuyển nhượng 488 lô đất không có pháp lý hợp pháp để lừa đảo chiếm đoạt của gần 500 bị hại với tổng số tiền hơn 164 tỷ đồng.
Đợi mãi không thấy Hùng giao nền đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua đã tố cáo đến cơ quan Công an. Sợ bị vướng vào vòng lao lý, Hùng vay mượn tiền để trả lại một phần cho 176 bị hại với tổng số hơn 18 tỉ đồng, còn lại Hùng và đồng bọn chiếm đoạt hơn 144 tỷ đồng.
Đến những kiểu kinh doanh phi pháp
Qua các vụ khởi tố, bắt tạm giam giám đốc công ty bất động sản cho thấy, những đối tượng thành lập công ty kinh doanh bất động sản nhưng chẳng vốn liếng gì, trụ sở thuê, nhân viên vài ba người là bạn bè, người thân. Sau khi có tư cách pháp nhân, một số giám đốc đi làm môi giới hưởng tiền cò, số khác lập dự án “ma” trên đất của người khác rồi quảng cáo rầm rộ để nhận tiền cọc và chiếm đoạt. Cao tay hơn thì bỏ ra ít tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất ở các dự án, sau đó “lướt sóng” kiếm lời mỗi nền đất từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Người chuyển nhượng lại cũng là dân đầu cơ, lại tiếp tục “lướt sóng”, đến khi chuỗi “lướt sóng” đứt quãng giữa chừng thì người mua cuối cùng sẽ lãnh hậu quả đủ vì kẻ bán chẳng có nền đất để mà giao. Có được tiền từ “lướt sóng”, giám đốc các công ty bất động sản đổ hết vào các cuộc ăn chơi, mua sắm đến khi “ngã ngựa” không có tiền để đền bù hợp đồng và bị bắt.
Tôn Lâm Sỹ (sinh năm 1993, quê Đồng Nai) là một trong số đó. Sỹ là Chủ tịch kiêm Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Đầu tư Xây dựng Địa ốc Á Châu Real Estate, trụ sở đặt tại phường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù khu đất tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Thành, TP Đồng Xoài là của người khác không liên quan gì đến Sỹ nhưng anh ta vẫn lập dự án “ma” trên giấy với tên gọi Á Châu Center 3. Sau đó Sỹ dùng pháp nhân công ty rồi ký hợp đồng với nhiều khách hàng, chiếm đoạt 7,8 tỷ đồng. Một lô đất khác ở ấp 5, xã Minh Lập, thị xã Chơn Thành và các lô đất tại ấp Thanh An, xã Thanh Lương, TX Bình Long (Bình Phước) Sỹ nhận phân phối, môi giới cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, khi nhận tiền cọc của khách 8,4 tỷ đồng, Sỹ chỉ chuyển cho chủ sở hữu 1,8 tỷ đồng, chiếm đoạt 6,6 tỷ đồng.
Liều không kém Sỹ là Trần Thị Thủy (sinh năm 1989, quê Trà Vinh), Tổng giám đốc Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Thủy Phát Land, trụ sở đặt ở phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Từ tháng 1/2021, mặc dù không được chủ sở hữu của thửa đất ủy quyền nhưng Thủy vẫn đại diện Công ty Thủy Phát Land ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T. lô đất ở tỉnh Bình Phước với giá 530 triệu đồng và Thủy đã nhận đặt cọc số tiền 330 triệu đồng. Khi đến hạn hợp đồng, Thủy thừa nhận có đặt chuyển nhượng lô đất trên rồi bán lại cho bà T. nhưng do Thủy chưa trả đủ tiền nên chủ đã lấy đất lại bán cho người khác. Thủy cam kết trả lại cho bà T. số tiền 330 triệu đồng, kèm theo tiền bồi thường hợp đồng là 150 triệu đồng. Tuy nhiên, Thủy chỉ trả cho bà T. 50 triệu đồng sau đó cắt liên lạc với bà T.
Ngựa quen đường cũ, sau đó Thủy tiếp tục sử dụng pháp nhân Công ty Thủy Phát Land để ký hợp đồng chuyển nhượng 3 lô đất tại dự án Khu dân cư Song Phương tọa lạc tại xã Quang Minh, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước cho bà H. với tổng giá trị hơn 1,31 tỷ đồng. Thủy nhận đặt cọc của bà H. số tiền 615 triệu đồng. Khi sự việc bị phát hiện, Thủy cũng hứa hoàn trả lại cho bà H. 615 triệu đồng và tiền bồi thường 150 triệu đồng nhưng đã bỏ trốn.
Cũng lừa đảo với thủ đoạn tương tự là Nguyễn Ngọc Tú (sinh năm 1987, quê tỉnh Hậu Giang), Tổng giám đốc Công ty Đông Nam Bộ, trụ sở đặt tại phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Tú đã sử dụng pháp nhân công ty ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất tại khu phố Tân An (thị trấn Tân Phú, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước) để chiếm đoạt của ông Lê Khắc Lâm tổng số tiền 1,6 tỷ đồng. Khi bị bắt giữ, Tú còn khai thực hiện nhiều vụ lừa đảo khác liên quan đến các dự án: Khu đô thị sinh thái Sala Town, khu dân cư đô thị mới Chơn Thành, khu dân cư Chợ Tân Tiến, khu đô thị An Phú Long…
Giám đốc của các công ty bất động sản khác như: Đông Dương Group, Đất Việt, Điền Phú Phát, Phước Điền, VHO, Farms Land, Đông Bình Dương, Thăng Long Real… cũng vị bắt giữ với hành vi tương tự.
Những giải pháp ngăn chặn dự án “ma”
Thượng tá Bùi Phạm Hải, Trưởng phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Bình Dương cho biết, nguyên nhân chính xảy ra các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến các dự án “ma” là do sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin, ham lợi của người mua đất; trong khi đó hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, xây dựng còn sơ hở, bất cập, chồng chéo…Một nguyên nhân chính không thể không đề cập đến là sự buông lỏng quản lý, giám sát ngay từ chính quyền cấp cơ sở, thậm chí một số nơi còn có dấu hiệu tiếp tay cho sai phạm.
Qua quan sát của chúng tôi, đối với dự án “ma” mang tên “Khu dân cư Chánh Phú Hòa” ở thị xã Bến Cát cho thấy, “dự án” này nằm ở mặt tiền đường quốc lộ, xây dựng cổng chào hoành tráng; phía bên trong có đường trải nhựa, có hệ thống thoáng nước, có đường dây điện… nên đã tạo cho người mua sự tin tưởng vì không ai nghĩ một dự án “ma” mà có thể ngang nhiên xây dựng trái phép như vậy. Nếu chính quyền địa phương cương quyết ngay từ đầu, xử lý triệt để xây dựng trái phép thì liệu kẻ lừa có dễ dàng chiếm đoạt tiền của nạn nhân?
Bên cạnh “thủ thuật” trên, một số đối tượng lừa đảo còn gian manh ở chỗ, chúng lập dự án “ma” ở các huyện vùng xa như Dầu Tiếng, Bàu Bàng, Phú Giáo (Bình Dương) hoặc Chơn Thành, Đồng Phú (Bình Phước) nhưng hoạt động quảng cáo, rao bán lại tập trung ở các sàn giao dịch bất động sản tại các địa phương khác như TP Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, thị xã Bến Cát để qua mặt chính quyền địa phương.
Để chủ động phòng ngừa, bên cạnh đẩy nhanh tiến độ kiểm tra, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố, Công an tỉnh Bình Dương triển khai các biện pháp nghiệp vụ nắm để nắm bắt tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc mua bán, chuyển đổi các dự án có dấu hiệu vi phạm, nhất là các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, các dự án “ma” ngay từ cấp cơ sở xã, phường, thị trấn…
Tập trung rà soát những sơ hở, bất cập trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan lĩnh vực quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị để tham mưu đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhằm ngăn chặn vi phạm. Chủ động tham mưu với các bộ, ngành, chính quyền các cấp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai, cấp phép xây dựng; thông tin, tuyên truyền rộng rãi, công khai, minh bạch các dự án đã được cấp phép ở địa phương để người dân được tiếp cận nguồn thông tin chính thống.
Đối với các cơ quan chuyên môn (ngành xây dựng, tài nguyên và môi trường, nông nghiệp và phát triển nông thôn, quy hoạch kiến trúc...) cần có sự phối hợp chặt chẽ, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện dự án, sử dụng đất đai, cấp phép xây dựng... để kịp thời phát hiện, xử lý; trường hợp đủ căn cứ thì đề xuất đình chỉ, thu hồi dự án và chuyển cơ quan điều tra xử lý các vụ việc có dấu hiệu tội phạm…
Vướng vòng lao lý vì rủ bé gái dưới 16 tuổi “ăn trái cấm” 
