Mua đất dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý: Rất dễ bị lừa đảo

• Nhiều người điêu đứng vì sập bẫy đối tượng lừa bán đất dự án
• Lừa bán nhà đất dự án chiếm đoạt 15 tỷ đồng, một giáo viên lĩnh án
• Hai bị cáo "lừa bán đất dự án" bị đề nghị mức án gần 40 năm tù
• Dùng mác giảng viên để lừa đảo bán đất dự án

Làm giả hợp đồng hợp tác đầu tư

Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội cho biết đã khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với Nguyễn Thanh Tường (41 tuổi, ở phường Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội) về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và “Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức”.

Quá trình điều tra làm rõ, ngày 28-2-2008, UBND tỉnh Hà Tây có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở Green House (địa chỉ xã Song Phương, huyện Hoài Đức, Hà Tây cũ) diện tích 13,13ha, quy mô dân số khoảng 2.900 người, do chủ đầu tư lập quy hoạch là Công ty CP đầu tư Sông Đà Toàn Cầu (nay đổi tên thành Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và xây lắp Hòa Bình) - địa chỉ P306 tòa nhà CT3-2 khu đô thị Mễ Trì Hạ, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, vị trí khu nhà ở Green House nằm trong khu vực xác định các chức năng sử dụng đất “Dự án trong hành lang xanh, vành đai xanh theo định hướng quy hoạch chung Hà Nội thực hiện theo dự án riêng”. Tính đến thời điểm cuối tháng 9-2014 thì dự án này vẫn chưa triển khai xây dựng, chưa có quyết định thu hồi đất để giao chủ đầu tư thực hiện dự án.

Đối tượng Nguyễn Thanh Tường.

Không có quan hệ với Công ty CP đầu tư Sông Đà Toàn Cầu nhưng Nguyễn Thanh Tường đã làm giả hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Công ty Sông Đà Toàn Cầu do ông Ngô Anh Tuấn làm Tổng giám đốc với Công ty CP thương mại và xây dựng Việt Phương do Nguyễn Thanh Tường là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Trong hợp đồng giả mạo này có nội dung Nguyễn Thanh Tường có 48% tổng mức đầu tư tại dự án Green House.

Bằng hợp đồng giả trên, năm 2009, Nguyễn Thanh Tường đã “gạ” ông Nguyễn Khánh Trình - Giám đốc Công ty CP xây dựng 71 hợp tác, ký hợp đồng kinh tế ứng vốn thi công hạ tầng đổi quyền sử dụng đất ở tại dự án Green House với nội dung: Công ty CP xây dựng 71 bỏ vốn thi công tạ tầng tại dự án này với tổng số tiền đầu tư là 55 tỷ đồng, quy đổi ra được 7.534m2 đất được chia thành 30 lô đất liền kề và 15 lô đất biệt thự. Tường đề nghị ông Trình ký trước vào hợp đồng này, sau đó đưa lại hợp đồng có chữ ký của Tường với chức danh phó giám đốc và con dấu của Công ty CP đầu tư Sông Đà Toàn Cầu.

"Dự án" Green House.

Để ông Trình tin tưởng chuyển tiền, Nguyễn Thanh Tường ký tiếp hợp đồng hợp tác đầu tư với nội dung Công ty CP xây dựng 71 góp 50% cùng Công ty CP thương mại và xây dựng Việt Phương thực hiện dự án Green House. Trong quá trình ký 2 hợp đồng trên, từ đầu năm 2009 đến cuối 2011, Tường đã 21 lần nhận 42 tỷ đồng của ông Nguyễn Khánh Trình.

Do tin dự án Green House có thật nên từ năm 2010, Công ty CP xây dựng 71 do ông Nguyễn Khánh Trình làm giám đốc (sau này là ông Nguyễn Tiến Dũng làm giám đốc) đã huy động vốn bằng hình thức ký “Hợp đồng giữ đất”, thu tiền đặt cọc của 113 người có nhu cầu mua đất với số tiền trên 191 tỷ đồng (sau này Công ty 71 mới chỉ trả lại cho một số người số tiền 53  tỷ đồng).

Ngoài ra, cũng bằng thủ đoạn làm giả hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty CP đầu tư Sông Đà Toàn Cầu, ngày 24-1-2011, Nguyễn Thanh Tường còn ký “biên bản ghi nhớ” chuyển nhượng 7.566m2 gồm 28 lô đất thuộc dự án Green House với bà Trần Thị Ngọc K - chủ tịch HĐQT một công ty xây dựng tại Hà Nội, nhận và chiếm đoạt của bà K 16 tỷ đồng.

Không có đất vẫn vẽ bản đồ chia lô, thu hàng trăm tỷ

Không có đất ở Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội, nhưng Phạm Mạnh Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ TST (viết tắt là Công ty TST) và Nguyễn Thị Minh Thương - Trưởng ban quản lý dự án đã tự vẽ ra bản đồ đất chia lô cực kỳ hấp dẫn để bán cho khách hàng, thu về hàng trăm tỷ đồng.

Theo đơn tố cáo của các nhà đầu tư thì lợi dụng việc đang thi công hạ tầng cho một dự án nhà ở CBCS của một đơn vị thuộc Bộ Công an tại Vân Canh, Hoài Đức, lãnh đạo Công ty TST đã mạo nhận là đối tác liên kết với cơ quan này để triển khai giai đoạn 2 của dự án là “Khu nhà ở cao cấp Viet-Inc” gồm 327 căn nhà liền kề, nhà vườn với diện tích từ 80m2/lô đất trở lên.

Khi người mua đến tìm hiểu dự án, đã được lãnh đạo công ty và ban quản lý dự án đưa cho tờ bản đồ quy hoạch chia lô chi tiết 1/500, trong đó có 6 lô đất liền kề từ LK1 đến LK6 với diện tích 25.740,4m2, các ô đất đều được đánh theo thứ tự và diện tích cụ thể. Mặc dù nộp tiền từ năm 2010 song đến nay Công ty TST không giao đất và cũng không trả lại tiền.

Theo điều tra của Cơ quan công an, dự án “Khu nhà ở cao cấp Viet-Inc” tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây cũ (nay là Hà Nội)  được UBND tỉnh Hà Tây giao cho Công ty CP Đầu tư tài chính và bất động sản Việt làm chủ đầu tư từ tháng 7-2008, đồng thời UBND tỉnh Hà Tây cũng có Quyết định số 2353/QĐ-UBND ngày 14-7-2008 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích quy hoạch 103.330m2, dự kiến dân số 2.600 người, trong đó đất ở gồm 34.156,5m2 gồm 71 nhà biệt thiệt cao cấp từ 280-450m2, 2 nhà ở hỗn hợp với chiều cao 35 tầng, không có nhà liền kề.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, đến nay dự án này vẫn chưa có quyết định thu hồi đất và quyết định giao đất của UBND TP Hà Nội đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, tháng 7-2009, Công ty Bất động sản Việt đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở cao cấp Viet-Inc với Công ty Hưng Hải.

Các hợp đồng giả mạo dùng để lừa đảo tại "dự án" Green House.

Theo thỏa thuận, Công ty Hưng Hải trả cho Công ty Bất động sản Việt số tiền 57,6 tỷ đồng để được hưởng 90% quyền thực hiện dự án và sở hữu 90% quyền sở hữu dự án. Sau đó, phía Công ty Hưng Hải không thực hiện dự án mà “bán lại” cho Công ty TNHH TST với giá 295 tỷ đồng để chuyển giao quyền hợp tác đầu tư và quyền sở hữu 90% tại dự án.

Được giao là Trưởng ban quản lý dự án “Khu nhà ở cao cấp Viet-Inc”, Nguyễn Thị Minh Thương - nhân viên Công ty TST tính toán, nếu thực hiện dự án theo quy hoạch cũ (gồm nhà biệt thự và nhà ở hỗn hợp cao tầng) thì lợi nhuận thu được là trên 211 tỷ đồng; còn nếu thay đổi quy hoạch thành nhà liền kề thì lợi nhuận thu được sẽ là trên 420 tỷ đồng.

Do đó, sau khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng dự án “khu nhà ở cao cấp Viet-Inc” với Công ty Hưng Hải, mặc dù biết rõ Quyết định 2353 của UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở cao cấp Viet-Inc không có nhà liền kề, song từ cuối năm 2010 đến giữa năm 2011, Giám đốc Công ty TST Phạm Mạnh Cường và Trưởng ban quản lý dự án Nguyễn Thị Minh Thương đã tự tạo dựng bản đồ quy hoạch chia lô chi tiết 1/500 gồm 6 lô đất liền kề, diện tích từ 80m2/lô đất trở lên để giao dịch, bán ra thị trường dưới hình thức “hợp đồng vay vốn” với giá 37-39 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí của lô đất. Người mua phải nộp trước 50% giá trị của lô đất, thời hạn giao đất là 1 năm, nếu chậm giao đất, Công ty TST sẽ phải chịu phạt theo lãi suất ngân hàng...

Khi giao dịch qua các công ty môi giới bất động sản hoặc trực tiếp với những người có nhu cầu mua đất, Trưởng ban quản lý dự án Nguyễn Thị Minh Thương đưa cho họ bản đồ quy hoạch chia lô tỉ lệ 1/500 do Thương và Giám đốc Phạm Mạnh Cường tự tạo dựng, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời giới thiệu dự án khu nhà ở cao cấp Viet-Inc đã đền bù giải phóng mặt bằng, đang trong quá trình san lấp mặt bằng kỹ thuật, hoàn thiện cơ sở hạ tầng...

Cùng thời gian này, Công ty TST cũng đang hợp tác xây dựng dự án khu nhà ở cho CBCS của một đơn vị thuộc Bộ Công an có vị trí sát dự án khu nhà ở cao cấp Viet-Inc nên nhiều người tin tưởng nộp tiền mua đất cho Công ty TST. Tính từ ngày 31-12-2010 đến 25-6-2011, Công ty TST đã ký 176 “hợp đồng vay vốn” của 158 người có nhu cầu mua đất tại dự án, thu về số tiền trên 280 tỷ đồng. Ngoài ra, lợi dụng việc hợp tác xây dựng dự án nhà ở cho đơn vị công an, Công ty TST đã thu tiền của nhiều khách hàng nhưng đến nay, dự án này vẫn chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Quá thời hạn giao đất nhưng không được Công ty TST bàn giao, khách hàng tìm hiểu mới biết “bản đồ quy hoạch chia lô” mà Nguyễn Thị Minh Thương đưa ra là giả nên yêu cầu trả lại tiền. Đến nay, Công ty TST đã trả được một phần tiền gốc và lãi cho 105 khách hàng với tổng số tiền trên 130 tỷ đồng, hiện còn nợ số tiền gốc của 111 người với 122 hợp đồng là trên 158 tỷ đồng, không có khả năng thanh toán.

Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đã khởi tố bị can đối với Phạm Mạnh Cường (SN 1952) - Giám đốc Công ty TST và bắt tạm giam Nguyễn Thị Minh Thương (SN 1964) - Trưởng ban quản lý dự án “khu nhà ở cao cấp Viet-Inc” về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” để tiếp tục điều tra, xử lý theo pháp luật

Cảnh báo những rủi ro

Trước những vụ lừa đảo mua bán đất dự án đã và đang diễn ra, Cơ quan CSĐT khuyến cáo, tính pháp lý của dự án là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc mua nhà tại một dự án bất động sản. Do đó, trước khi ký hợp đồng, khách hàng có quyền yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án như: Giấy chứng nhận chủ đầu tư; Quyết định thu hồi đất và bàn giao mốc giới của cơ quan có thẩm quyền; Bản vẽ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng... Trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu.

Những trường hợp không cung cấp hồ sơ pháp lý hoặc không cung cấp đủ thì không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lĩnh rủi ro về sau. Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của chủ đầu tư thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp hay không.

Ngoài việc xem xét kỹ các giấy tờ, hồ sơ pháp lý thì điều quan trọng là phải kiểm tra thực tế dự án xem có đúng vị trí với hồ sơ được cung cấp hay không. Dự án đó có được gọi là “đất sạch” không, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.