Khi thu hồi đất, đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân
Thu hồi đất là vấn đề phức tạp, đặc biệt đối với đất lấn chiếm, đất vi phạm. Nhiều địa phương cho rằng, cần quy định rõ và cụ thể hơn để việc xử lý được nhanh chóng và dứt điểm, tránh tình trạng sai phạm kéo dài. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, ở một số quốc gia trên thế giới, việc thu hồi đất là để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh và cho mục đích công cộng. Còn tại nước ta, thu hồi đất xảy ra 4 trường hợp, đó là: phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh; phục vụ cho lợi ích phát triển xã hội; vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi theo quy định của pháp luật vì đe dọa tính mạng của con người.
Trong các trường hợp trên, mục đích thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang gây bức xúc nhất. Đây cũng là nguyên nhân phát sinh ra tham nhũng trong quản lý đất đai khiến nhiều cán bộ vướng vòng lao lý. Ông Tuyến lưu ý, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Ngoài ra, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo. Bởi, đang có hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh. "Ví dụ như chùa Bái Đính, chỗ nào là tôn giáo, chỗ nào là kinh doanh, phải sòng phẳng chuyện này. Còn nếu không Bái Đính có 5.000 ha nếu như bóc tách phần nào là tôn giáo thì giao đất không thu tiền, còn phần nào kinh doanh thì phải nộp tiền ngân sách cho Nhà nước", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nêu quan điểm.
TS Nguyễn Quân, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ phân tích, luật cần quy định rõ điều chỉnh quy hoạch do nguyên nhân, mục đích an ninh quốc phòng, quốc gia công cộng, hoặc trong điều kiện bất khả kháng, không điều chỉnh quy hoạch một cách bừa bãi, bảo đảm hiệu quả công tác quy hoạch, phát huy mạnh mẽ tiềm lực của tài nguyên đất đai. TS Nguyễn Quân nêu hiện trên 70% khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai. Nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, mục đích công cộng quốc gia thì dự án nào cũng có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, có thể gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm. “Về mức bồi thường khi thu hồi đất, dự thảo đưa ra khái niệm "giá thị trường". Tuy nhiên, chưa xác định được rõ "giá thị trường" là giá nào? Vì giá đất có thể biến động rất nhanh, nhất là khi có dự án liên quan. Việc bồi thường theo giá thị trường là mơ hồ, khó xác định chính xác, nên việc bồi thường khi thu hồi đất như trong quy định tại dự thảo là chưa bảo đảm khả thi trong áp dụng thực tế”, TS Nguyễn Quân nhấn mạnh.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ “thu hồi đất vì mục đích kinh tế”. Theo GS Đặng Hùng Võ, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, với dự thảo Luật Đất đai, việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế. Ngoài ra, dự thảo cũng vẫn quy định đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu..., tất cả cái đó mang tính hình thức, sẽ rất tai hại cho quá trình phát triển của đất nước.
“Không rõ tại sao chúng ta cứ phải “bám” vào đấu giá, trong khi nhìn ra thế giới, chẳng có nước làm như vậy. Đấu giá có thể thu được lợi ích trước mắt, nhưng làm cho giá đất cao ngất ngưởng, chắc chắn là có hại, vì đầu vào tăng thì giá hàng hóa sản xuất ra tăng, tức là nền kinh tế có sức cạnh tranh thấp”, GS Đặng Hùng Võ nhận định. Cũng theo vị nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì về nguyên tắc, các nước đưa ra giá đất đầu vào thấp nhất để nền kinh tế có sức cạnh tranh cao, từ đó nhà nước thu được thuế. Chúng ta cho rằng đấu giá được lợi về giá đất là tốt, nhưng thật ra đó lại mới chỉ mang lại cái lợi trước mắt.
Không thể cầu toàn
Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho rằng Dự thảo Luật chưa có sự phân định rõ ràng giữa các loại đất bị thu hồi, bồi thường. “Dự thảo Luật cần phân loại rõ ràng, tách bạch các loại đất (bao gồm đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại, dịch vụ) khi thực hiện thu hồi, bồi thường. Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sử dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định.
Ngoài ra, phải làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không, không sản xuất đã vài vụ không canh tác có được đền bù không”, ông Hiệp góp ý. Ông Hiệp nhất trí với quy định cần đền bù thỏa đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo quyền lợi của người dân không bị thua thiệt. Tuy nhiên, cần làm rõ giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thỏa thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng đô thị - UDIC nêu thực trạng, khi thu hồi đất đai thì khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình không bàn giao mặt bằng để đòi mức đền bù cao hơn. Ông Hải cũng nhấn mạnh, khi thực hiện dự án, đó là hoạt động dịch chuyển đất đai có giá trị thấp lên thành tài sản có giá trị cao. “Chúng ta cần có quy định rõ ràng về bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng. Vì khi thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị, doanh nghiệp chủ yếu thỏa thuận với người sử dụng đất để đảm bảo công bằng, lợi ích của các bên liên quan”, ông Hải đề xuất.
Ông Hải phân tích thêm, trong trường hợp dự án sử dụng khu vực không phải đất ở thì Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án sử dụng khu vực đất ở thì nhà đầu tư phải thỏa thuận với người dân để chuyển nhượng, hoặc thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án. “Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được nhận bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc tiền, tùy điều kiện thực tế. Ở Hà Nội, có thể thấy rằng thành phố không có quỹ đất để đền bù cho người sử dụng đất bằng tài sản khác có cùng mục đích sử dụng. Nên người dân Hà Nội nhận tiền đền bù là chính. Tôi cho rằng phải có ưu tiên với các hộ dân bàn giao sớm. Cần có chính sách hỗ trợ họ tốt hơn, tránh tình trạng kéo dài. Trong quá trình giải phóng mặt bằng, điều quan trọng nhất là đảm bảo giá đền bù như thế nào cho hợp lý, đảm bảo công bằng giữa các hộ dân vì chi phí này sẽ được khấu trừ vào giá sử dụng đất của doanh nghiệp, qua đó tránh ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước”, ông Hải đề xuất.
Liên quan đến công tác thu hồi đất để thực hiện dự án, Phó chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn Lương Trọng Quỳnh nêu ý kiến, cần làm rõ hơn khái niệm về các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ông Quỳnh nêu dẫn chứng, điều 78 dự thảo Luật có quy định về các trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất. Đối chiếu với luật hiện hành có thể thấy rằng quy định của dự thảo Luật có phạm vi mở rộng và cụ thể hơn, tuy nhiên thu hồi đất là vấn đề liên quan đến nhiều tổ chức, lực lượng và quyền lợi sinh kế của nhiều người dân. Đây cũng là vấn đề nhạy cảm thời gian qua nảy sinh nhiều phức tạp, khiếu kiện, tiêu cực.
Do vậy, để thống nhất về nhận thức và tránh phát sinh những khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện cần làm rõ hơn về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi, việc thu hồi phải đem lại lợi ích trước mắt, cũng như lâu dài cho quốc gia, cộng đồng và các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Ngoài ra, theo ông Lương Trọng Quỳnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần quy định rõ việc bồi thường khi thu hồi các loại đất không phải là đất ở để thực hiện các dự án “Nhà ở thương mại” được quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 78 của dự thảo Luật.
Vì thực tế đã từng xảy ra việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, người dân có đất bị thu hồi được đền bù hàng trăm mét đất ở nhưng không mua được đất trên chính mảnh đất của họ bị thu hồi, dẫn đến bức xúc, khiếu nại, khiếu kiện phức tạp, kéo dài... "Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét sửa đổi, bổ sung theo hướng Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất đối với các dự án đầu tư công và các dự án không có yếu tố kinh doanh để Luật Đất đai có thể bao trùm được hết các trường hợp dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, sau khi triển khai thi hành Luật", ông Quỳnh nhấn mạnh.
Theo ông Lê Anh Quân, Phó chủ tịch UBND TP Hải Phòng, trong điều 80 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thu hồi đất do vi phạm về pháp luật đất đai có nêu đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này, mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm thì chúng ta thu hồi. “Chỗ này cử tri và nhân dân cũng đề nghị không phân biệt đất có chuyển quyền hay đất không được phép chuyển quyền, đã là đất lấn chiếm thì chúng ta có trách nhiệm thu hồi khi để lấn chiếm", ông Quân nêu quan điểm. "Về thu hồi đất do vi phạm pháp luật, ở đây quy định người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất. Chúng ta xác định hành vi cố ý là rất khó. Chúng tôi đề nghị người có hành vi hủy hoại đất mà đã bị xử phạt hành chính mà tiếp tục vi phạm là thu hồi", ông Nguyễn Trọng Hải, Phó chủ tịch UBND tỉnh Lào Cai, đề xuất.
Bất cập khung giá đất (bài 1) 
Định giá đất: Đừng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” (bài 2) 
