Khốn khổ như sale, “cò” đất thời... “ngộp bank”

"Giương buồm ra khơi" gặp "sóng thần"

Khoảng một năm về trước, trong các buổi gặp mặt đầu năm, giới sale, “cò” đất còn tíu tít hỏi han, khoe nhau còn "ôm" được mấy căn, mấy "lốt"? Ai mà ôm được nhiều thì vui vẻ ra mặt. Song, năm nay tình hình đã ngược lại, sale nào "sạch bảng" thì còn vui vẻ cười nói, sale nào mà vẫn “full” hàng thì mặt nhăn nhúm hơn quả táo tầu.

Thùy Linh, một sale chuyên "chạy" các sản phẩm chung cư, biệt thự liền kề, shophouse... của công ty bất động sản V. ngao ngán thở dài. Thời điểm năm 2021, mỗi tháng trung bình Linh "chốt" được từ 4-6 căn chung cư. Một năm cũng sang tay được 3-4 căn biệt thự hay shophouse. Số tiền hoa hồng thu được cho mỗi thương vụ là từ 40-100 triệu đồng. Dĩ nhiên Linh phải chia tiền cho những mối khác và bỏ tiền chạy quảng cáo trên Facebook, Google... Song, ít nhất mỗi tháng Linh cũng đút túi được khoảng 50 triệu đồng. Chưa kể lương, thưởng của công ty... Tết Nguyên đán năm ngoái, Linh cùng chồng mạnh tay sắm sửa, thay thế một loạt đồ dùng như xe ôtô, điện thoại di động, tivi, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, máy rửa bát... Người thân gia đình cũng được thơm lây.

Bước sang năm 2022, tình hình càng ngày càng xấu đi. Chỉ được mấy tháng đầu năm cho đến khoảng cuối tháng 4, Linh may mắn "ủn" được mấy căn chung cư, còn sau đó thì gần như đói dài. Khách "nét" (có nhu cầu thực sự) càng ngày càng hiếm. Đã thế, ngân hàng cũng siết tín dụng khiến khách “nét” cũng không thể giao dịch. Có trường hợp đã đặt cọc, thậm chí vào hợp đồng rồi song ngân hàng không giải ngân khiến cả khách lẫn sale "chết đứng".

Với những sale chỉ làm công ăn lương, nhận tiền môi giới thì thu nhập bị giảm sút vẫn có thể cầm cự được chờ thời. Còn với một bộ phận sale kiêm nhà đầu tư thì đa phần tình hình đều rất bi đát. Cũng bởi trải qua “con sóng” 2020-2021, không ít sale nhận thấy mình chỉ làm môi giới mà không tham gia đầu tư thì... quá thiệt thòi. Nhiều sale từng chứng kiến những căn biệt thự chỉ trong vòng vài tuần lễ, qua tay một khách đã có thể lời cả tỷ đồng. Vậy "ngu gì không chơi" - nhiều sale nói với nhau như vậy.

Tuy nhiên, điều mà rất ít sale lường trước được là những biến động của thị trường giai đoạn giữa và cuối năm 2022. Minh Phúc - sale một sàn bất động sản trên địa bàn quận Long Biên, Hà Nội là một ví dụ.

Đầu tháng 4/2022 Phúc gom cả chục tỷ đồng để "đánh quả" một căn biệt thự tại dự án đô thị trên địa bàn tỉnh Hưng Yên với hy vọng "liều ăn nhiều". Cơ sở để Phúc tự tin xuống tiền là hơn một năm trước, Phúc đã môi giới thành công một số căn biệt thự, shophoues tại dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm (Hà Nội). Tận mắt chứng kiến người mua trước trả cho người mua sau số tiền chênh lệch lên đến vài ba tỷ đồng/lô, Phúc quyết tâm sẽ không thể "lỡ tàu" lần nữa.

Cuối năm 2021, khi chủ đầu tư mới đóng những chiếc cọc đầu tiên trên khu đất trống thì Phúc đã "giương buồm ra khơi", xoay tiền khắp nơi, thậm chí vay lãi 20-30%/năm để chuẩn bị đón “sóng” mới. Theo giá thị trường vào thời điểm cuối tháng 4/2022, một căn biệt thự liền kề diện tích từ 60-90m2 có giá từ 120-140 triệu đồng/m2. Chốt căn diện tích bé nhất, Phúc phải trả cho chủ đầu tư số tiền hơn 7 tỷ đồng. Song, oái oăm hơn là người mua buộc phải "cõng" thêm 2 lần tiền "chênh". Đầu tiên là phải trả cho sàn bất động sản (đại lý của chủ đầu tư) số tiền hơn 2 tỷ đồng và thứ hai là tiền "chênh" cho "suất ngoại giao" khoảng hơn 1 tỷ đồng nữa. Tổng cộng Phúc sẽ phải trả số tiền hơn 10 tỷ đồng để có thể vào tên trong hợp đồng mua bán.

Nghe đến đây bạn đọc có thể sẽ thắc mắc rằng tại sao lại phải chi thêm đến gần 50% giá trị hợp đồng để mua được một căn biệt thự? Nguyên do là khi chủ đầu tư ra hàng sẽ không bán trực tiếp cho khách mà thường chia số lượng về cho các sàn môi giới. Và, luật bất thành văn tại các dự án “hot” là để có quyền bán một căn biệt thự/shop house thì sàn đó phải nhận ôm thêm 6-7 căn chung cư nữa. Để "ủn" được số căn chung cư này thì chủ sàn bất động sản thường phải chi không ít tiền lương, phí quảng cáo... cho nhân viên. Chi phí này sẽ tính vào giá mỗi suất biệt thự/shophouse. Sale hoặc khách nào ôm thì sẽ phải chồng đủ 2 loại phí trên.

Sau khi đã vay mượn khắp nơi, Phúc quyết định lấy một căn biệt thự và hy vọng sẽ "lướt sóng" kiếm lời vài tỷ xong là trả lại cho các chủ nợ. Nhưng, cơn sốt này chỉ kéo dài được đúng... một tuần lễ, đến giữa tháng 5/2022 những giao dịch mua bán biệt thự đã giảm một cách thê thảm. Nhiều sale rao giảm một nửa, (thậm chí bán hòa) phí chênh sàn và phí ngoại giao để "đẩy" bớt hàng mà cũng chả ma nào dám ôm.

Thời điểm đó, Phúc vẫn nuôi hy vọng nếu không ra hàng được sớm thì có thể vay ngân hàng 30-80% giá trị của biệt thự, chịu lãi một vài tháng để chờ khách "nét". Song, khách cứ biệt tăm. Nếu có người hỏi thì cũng chỉ chấp nhận mua bằng giá chủ đầu tư đưa ra, kiên quyết không chi tiền chênh nên hàng của Phúc cứ mãi nằm đó. Cuối năm 2022, đến ngày phải trả tiền cho chủ nợ, Phúc như ngồi trên đống lửa, nuốt nước mắt phải bán cắt lỗ hơn 3 tỷ đồng.

Tít mù rồi lại... vòng quanh

Vài năm trước, Phan Khương là một tài xế xe ôm công nghệ. Khi cơn sốt đất 2019-2022 bùng nổ, Khương liên tục được nhiều người thuê chạy đi xem đất, thực hiện các giao dịch thì bắt đầu nhìn thấy cơ hội. Vốn thông minh, láu cá chỉ sau vài lần đi với sale, ra vào các phòng công chứng cũng như trung tâm "một cửa", Khương đã nắm được quy trình giao dịch cũng như các "mánh" trong giới để trở thành "cò" chuyên nghiệp.

Cũng rất nhanh, Khương học cách đọc bản vẽ quy hoạch, rồi cóp nhặt thông tin về các dự án, tiềm năng tương lai... "Tới đây khu này sẽ có hàng chục dự án của các nhà đầu tư lớn. Rồi chả mấy mà đường chạy ngang chạy dọc; sắp tới khu đầm lầy này sẽ thành chung cư cao cấp, hay thành chợ, thành siêu thị...”, Khương "chém gió" không biết ngượng mỗi lần dẫn khách đi xem đất.

Không những hoa chân múa tay "phát" lại những điều mình được sale kỳ cựu bày vẽ cho, lại thêm mắm giặm muối rằng anh A. vừa mua ngày trước ngày sau đã bán chênh mấy trăm triệu, chị B. đầu tư nửa tháng đã lãi nửa tỷ... các kiểu. Chỉ bằng nước bọt, Khương đã có thu nhập cao gấp 5-7 lần chạy xe ôm, đã thế còn không phải vất vả nắng mưa.

Sau đó Khương hùn vốn với mấy người bạn, cũng là buôn đất tay ngang như mình để "xúc" một lô đất nền thuộc dự án D.C trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Cũng rất nhanh, Khương sang tay được mảnh đất, thu lời cả tỷ đồng. Theo đà, vài tháng sau Khương quyết định dồn tiền, vay mượn gia đình, vay thêm ngân hàng quyết một phen đổi đời. Khương ôm một lô đất có giá hơn 20 tỷ đồng tại huyện Mê Linh, trong đó số vốn tự có và tiền vay mượn được 2/3; còn 1/3 tiền còn lại Khương đi vay nóng với lãi suất 5-6% tháng. Cò này hy vọng lướt sóng sẽ kiếm được ít nhất 3-5 tỷ đồng.

Nhưng, lô đất Khương vừa mua xong được vài tuần thì giá rơi thẳng đứng. Rao mãi mà chẳng có ai đoái hoài, may lắm có người hỏi thì họ trả 15 tỷ là "kịch kim". Thấy lỗ quá, Khương không dám bán, bấm bụng hằng tháng trả lãi vay mấy chục triệu đồng. Liên tiếp nhiều tháng sau, thị trường dường như bước vào "mùa đông", Khương cùng đám "cò" ngồi cả ngày ở quán cà phê, trà đá ngáp vặt mà tuyệt nhiên không có bất cứ một tin nhắn hay cuộc gọi nào của khách hỏi han về đất đai nữa.

Sốt ruột, Khương bốc máy hỏi lại một số tay buôn cũ thì ai cũng nhờ bán hộ, cắt lỗ... Đói vàng mắt, Khương đành quay lại nghề cũ, ngày chạy Grab từ 5 giờ sáng đến 12 giờ đêm cố gắng "cày" trả nợ. Còn có những cò vay nóng từ các công ty tài chính để đầu tư đất, còn lâm vào tình trạng khánh kiệt, phải bỏ xứ trốn biệt tích.

Theo ông Nguyễn Minh Tài - Giám đốc kinh doanh Công ty CP Phát triển bất động sản Phú Hưng, thời gian qua phân khúc thổ cư hay đất nền đang bị ảnh hưởng rất nhiều. Vì Ngân hàng Nhà nước siết chặt room tín dụng ảnh hưởng nhiều đến việc giải ngân các dự án phân lô bán nền cũng như thổ cư. Còn với những dự án mua ở thực vẫn đang giao dịch bình thường.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp cho rằng, đối với phân khúc nhà thổ cư biến động giá không nhiều bởi đa phần nhà đầu tư mua có tài chính khá ổn định và thông thường họ không sử dụng đòn bẩy tài chính. Còn với sản phẩm shophouse, biệt thự hình thành trong tương lai, đa phần nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nên thường bị ảnh hưởng khá nhiều. Do đó, những sản phẩm này đang có xảy ra tình trạng bị "ngộp". Những nhà đầu tư trót ôm loại này như đang đứng ngồi trên đống lửa.

Một số chuyên gia dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ sẽ lan rộng sang năm 2023, đặc biệt các dự án đang xây dựng hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ quay lại thị trường với mức giá hợp lý.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, không khó hiểu khi thị trường trầm lắng, lượng môi giới nghỉ việc, bỏ nghề tăng cao. Ông Đính nhấn mạnh trong giai đoạn thị trường sôi động, việc kiếm tiền có phần dễ dàng đã chứng kiến sự bùng nổ nhân sự của nghề này, nhân sự của rất nhiều ngành nghề khác cũng tham gia làm môi giới. Khi thị trường trầm lắng cũng là giai đoạn để ngành môi giới bất động sản thanh lọc nhân sự...