Khi đất quê đột nhiên tăng giá...

• Thận trọng với các giao dịch trong cơn “sốt đất ảo”
• Nhiều “nhà đầu tư” lao đao vì những cơn sốt đất ảo

Cả mấy tháng nay tôi nhận được rất nhiều cuộc điện thoại, tin nhắn của người thân, bạn bè ở quê hỏi nguyên nhân vì sao quê mình - một vùng nông thôn miền núi mà giá đất bỗng tăng lên cao vút rồi nhảy múa liên tục? Giới “cò đất” xe lớn, xe bé về đậu trước cổng làng, họ tụ tập bàn tán, tư vấn, môi mới và... phát giá, cộng thêm những lời đồn đoán thiếu căn cứ khiến người dân thêm bấn loạn, chẳng biết chuyện gì đang xảy ra.

Đương nhiên, tôi cũng như họ, không thể hiểu căn nguyên vì đâu đất quê tăng giá một cách chóng mặt như vậy. Tuy khó tin và ngạc nhiên nhưng phần nào tôi cũng ngờ ngợ, hoài nghi về một viễn cảnh của cơn sốt đất “ảo”, là những quả “bong bóng” đang chờ nổ tung nếu không có sự can thiệp kịp thời.

Đất tăng cao có phần do những người môi giới thổi giá.

Giá đất tăng phi mã

Từ thành thị đến nông thôn, đâu đâu người dân cũng bàn tán về mảnh vườn này, bãi đất kia được bán với giá “trên giời”, thông tin nhiễu loạn, thực thực hư hư khiến người dân hoang mang, khó hiểu. Ngay như quê tôi, một vùng núi, có nhà bán mảnh đất chưa đầy 2 sào ở tận rừng sâu, đường chưa làm, điện chưa tới mà tới tận 1 tỷ đồng, gần đó có gia đình bán với giá 2 tỷ đồng và rất nhiều gia đình nữa bán đất rất được giá.

“Cò đất” lùng sục, ăn chực nằm chờ trong xóm, họ vào tận thôn quê, xóm lẻ để tìm đất. Đất lên giá, nhiều người quê tôi đang không có công ăn việc làm, lại lúc nông nhàn cũng gia nhập đội ngũ những người làm “cò đất” với tên gọi rất mỹ miều là “môi giới bất động sản”. Họ đưa khách đến vườn nhà dân xem đất và hưởng hoa hồng, ăn chênh lệch.

Đám môi giới đi từng đoàn xe lớn, xe nhỏ, họ lùng sục khắp trong làng, quanh xã, nhà nào có ruộng đất là họ hỏi mua. Một số bạn ở quê gọi điện mời tôi chung vốn đầu tư mua mấy khoảnh đất và chờ đợi khi nào được giá thì bán. Nghe họ nói... lãi lắm, nhiều người đã “phất” lên từ cách làm này, quả là giờ chẳng làm gì ra tiền bằng buôn đất? Tôi nghe kể về việc kiếm tiền dễ vậy cũng ham nhưng phần vì vốn chẳng có nhiều, phần lo rủi ro nên đành khước từ kế hoạch làm ăn lớn.

Mẹ tôi ở quê có gọi điện lên hỏi ở trên thành phố con có biết thông tin vì đâu giá đất cao ngất ngưởng thế? Rồi mẹ bảo “kỳ lạ lắm”, người mua đất quê mình đa số là “trẻ ranh” (ý mẹ tôi là những thanh niên còn rất trẻ), hơn nữa vào mua đất mà như mớ rau, con cá, chẳng mặc cả, xem xét kỹ lưỡng hay kỳ kèo, nâng lên đặt xuống, phần lớn chủ nhà đưa ra mức giá nào là họ đồng ý “chốt” ngay. Thế nên mới có chuyện một hộ bán được khuôn đất hơn một tỷ đồng (bình thường ở chỗ đó chỉ có giá 200 triệu đồng) những tưởng là đã được giá nhưng ngay cạnh đó hộ khác cũng diện tích đất như vậy bán được tận gần 2 tỷ đồng nên vợ chồng, con cái tiếc đứt ruột.

Tuy nhiên, khi hỏi về các thủ tục mua bán đất ấy, được biết mới chỉ dừng lại ở việc “đặt cọc”, tức là người mua mới đặt trước cho mỗi hộ vài chục, vài trăm triệu đồng mà chưa hoàn thiện các thủ tục sang tên bìa đỏ. Nhiều người bảo đất có thực sự đắt đến thế không phải chờ một thời gian nữa, khi hạn cuối thanh toán đầy đủ số tiền của người mua thì mới tỏ tường trắng đen. Và thực tế thì đến nay nhiều nhà đầu tư đã phải bỏ cọc, khi cơn sốt đất không còn nữa, họ chấp nhận mất tiền cọc, thế là giá đất đã hạ nhiệt, cò đất không còn qua lại nhiều và trả lại cho làng quê tôi sự thanh bình, yên ả như trước. 

Ngẫm lại thì thấy, quê tôi đâu có khan hiếm đất đến vậy. Còn biết bao đồng bãi, ruộng vườn mênh mông thẳng cánh cò bay đã có người ở đâu, nhu cầu người dân tăng cao hay chỉ là chiêu trò của một nhóm người nào đó tạo “sóng” để kiếm lời? Người quê chỉ nghe “tin vỉa hè”, nghe đồn thổi mà phần nhiều là những “cò đất” tung hỏa mù, họ cho rằng tới đây Nhà nước sẽ đầu tư dự án khu công nghiệp quy mô lớn hàng trăm héc-ta, nào là sẽ có đường vành đai chạy qua, một khu du lịch sinh thái tâm linh quy mô lớn sẽ hình thành...

Cò đất xuất hiện ở nhiều địa bàn, làm náo loạn thị trường bất động sản.

Và rồi, những cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cũng theo đà đó tăng đến chóng mặt. Trên các trang mạng xã hội, những thông tin mua bán nhà đất được đăng lên liên tục, nhiều người là nông dân, giáo viên, cán bộ, công chức, văn nghệ sĩ cũng tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản... khiến cho tình hình càng trở nên hỗn loạn.

Vào những khu đất mới đấu giá xong là xuất hiện ngay những văn phòng bất động sản được dựng lên kiểu tạm bợ. Tất cả những diều trên đã góp sức làm cho sức nóng thị trường đất thêm hầm hập. Một khu đất ven núi, lại phải qua đường sắt khi được san phẳng, làm đường, chia lô bán nền thì đã lên giá tiền tỷ.

Kỳ lạ thay, một số hộ dân gọi là kinh tế khá của địa phương mang tiền tham gia phiên đấu giá cũng phải bỏ cuộc và lắc đầu lè lưỡi với cái giá cao ngất ấy. Và thế là toàn những người ở tận đẩu tận đâu trúng đấu giá và rồi họ nhanh chóng “lướt sóng”, bán lại cho người sau với giá “kênh nhẹ”. Đơn cử như ở khu dân cư gần Thần Nông, xã Cẩm Lý (Lục Nam).

Đất mãi trong khu giáp với núi Huyền Đinh. Trước hôm đấu giá, người dân tưởng chỉ những hộ gần đó có nhu cầu mua đất và đấu với nhau nhưng đến hôm diễn ra phiên đấu giá có hàng trăm người ở tận ngoài tỉnh, ngoài huyện về, có người mua mấy chục hồ sơ. Với 46 lô đất được đưa giá đấu giá đợt 1, sau khi đấu giá có tổng giá trị hơn 40,1 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 21 tỷ đồng. Với giá “trên trời” ấy những người dân thực sự có nhu cầu khó hòng mà tiếp cận.

Người môi giới bất động sản tập trung khá đông tại một khu đô thị mới tại huyện Việt Yên.

Hay mới đây, một phiên đấu giá đất tại khu đất ở và kinh doanh dịch vụ xã Nội Hoàng (Yên Dũng). Khu đấu giá này có 45 lô với giá khởi điểm 91 tỷ đồng. Diện tích lô thấp nhất khoảng 72 m2, cao nhất 100 m2. Tại phiên đấu giá, toàn bộ 45 lô đều có khách hàng đấu trúng với tổng giá trị 158 tỷ đồng, chênh lệch 67 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Lô thấp nhất trúng với giá 3,2 tỷ đồng, cao nhất là 5,4 tỷ đồng.

Cũng tại huyện Yên Dũng, cuối năm ngoái cuộc đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư mới Nham Sơn, thị trấn Nham Biền chỉ có 86 lô đất nhưng có tới hơn 3.100 bộ hồ sơ đăng ký tham gia. Điều đáng nói là tổng giá khởi điểm gần 91,9 tỷ đồng nhưng tổng giá trị trúng đấu giá gần 211,5 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với khởi điểm. Nhiều nhà đầu tư cũng như người tham gia đấu giá rất bất ngờ bởi chưa có cuộc đấu giá đất nào tại huyện Yên Dũng lại thu hút số lượng người và hồ sơ tham gia đấu giá lớn như lần này. Lô cao nhất được đấu với giá hơn 5,5 tỷ đồng, thấp nhất khoảng 1,5 tỷ đồng.

Từ các phiên đấu giá đất khu quy hoạch tăng cao, như một hiệu ứng mạnh mẽ dẫn đến đất thổ cư trong làng, trong ngõ ở các vùng lân cận cũng được đà vọt mạnh. Đất phiên đấu giá đã cao, bên ngoài thị trường tự do còn bị giới cò thổi lên gấp nhiều lần so với giá trị thực, có nơi lên đến 50- 60 triệu/m2. Ở một số nơi khi các thông tin về quy hoạch được công bố hoặc mới chỉ đề xuất, thậm chí mới là ý tưởng của một vài người nào đó trong cơ quan chuyên môn thì giới “cò đất” đã nghe ngóng, mua đất “găm hàng”, rồi tung hỏa mù rằng tập đoàn này, nhà đầu tư kia vào lập dự án để thổi giá và lôi kéo nhiều người mua, trao đi bán lại nhằm trục lợi.

Thậm chí, tại các dự án, khu đô thị, khu dân cư mới ở một số địa phương và ven các khu, cụm công nghiệp xảy ra tình trạng “thổi giá”, tăng giá quá mức, huy động vốn khi chưa được phép, chưa đủ điều kiện đã chuyển nhượng, mua bán... Và chắc chắn rằng, đầu tư vào đất đai kiểu “lúa non” như vậy thì độ rủi ro rất cao và hệ quả là nhãn tiền.

Ngăn chặn cơn sốt ảo

Đúng là những năm gần đây nhiều địa phương có các dự án lớn về giao thông hoặc sân golf, khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, dịch vụ và nhiều khu công nghiệp mở rộng hoặc quy hoạch, thành lập mới. Có thể đó là một trong những yếu tố gây ra sự kích thích tăng trưởng của thị trường bất động sản. Nhưng, cũng có người lý giải rằng, đất tăng còn do nhiều yếu tố khác nữa, đó là giá vàng trong nước ở mức quá cao nên giới đầu tư không mặn mà, lãi suất huy động tiền gửi tại các ngân hàng thấp, cộng thêm dịch COVID-19 đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến việc đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều lĩnh vực khá, làm cho nguồn tiền nhàn rỗi trong nhân dân nhiều, từ đó người dân tìm đến kênh bất động sản để đầu tư mạnh hơn... dẫn đến cơn sốt đất càng được đà tăng vọt.

Văn phòng tư vấn, mua bán bất động sản tạm bợ được dựng lên tại một khu dân cư mới.

Xem ra, nếu “bong bóng” bất động sản vỡ thật thì hệ quả trước mắt sẽ là những nhà đầu tư non kinh nghiệm mua đất ở giai đoạn sau, tức là giới “cò đất” đã mua đi bán lại trước đó nhiều lần. Thế nhưng, nhiều người dân và thậm chí cả các cấp chính quyền lo lắng hơn bởi những cơn sốt đất ảo còn gây ra hệ lụy nghiêm trọng về kinh tế cũng như bất ổn về an ninh trật tự.

Và, theo như cơ quan chức năng, làn sóng bất động sản bị đẩy lên như vậy là quá cao so với giá trị thực, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư nói chung. Việc giá đất tăng chóng mặt đã hút nguồn lực lớn, làm giảm đầu tư vào sản xuất, kinh doanh ở nhiều ngành, lĩnh vực khác. Nó cũng cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương. Khi giá đất tăng cao kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội.

Để hạn chế sự mập mờ trong kinh doanh bất động sản, ngành chức năng của địa phương cần công bố thông tin thống kê các dự án khu đô thị, khu dân cư mới đủ điều kiện chuyển nhượng và chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều cần làm nữa là các địa phương cần phải công bố công khai các kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt. Đối với các khu vực thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định, đã có trong kế hoạch sử dụng đất và đã hoàn thiện đầy đủ thủ tục liên quan theo quy định thì phải khẩn trương ban hành các thông báo thu hồi đất để hạn chế việc lợi dụng trồng cây lâu năm, xây dựng công trình không phép, trái phép trên đất. 

Trước mắt, UBND các huyện, thành phố chỉ thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt. Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng việc cho phép tách thửa đất có một phần đất nông nghiệp thành nhiều thửa đất cho đến khi ban hành quyết định thay thế...

Với những giải pháp trên, hy vọng những cơn sốt đất giảm nhiệt, góp phần ổn định giá, giới cò đất không còn làm náo loạn tại các vùng quê, qua đó từng bước đưa thị trường bất động sản ổn định và về với giá trị thực tế. Hy vọng “quả bóng’ bất động sản sẽ không bị nổ tung như đã từng diễn ra.