Bàn giải pháp tháo gỡ “điểm nghẽn” trong công tác thẩm định giá đất

Dù đã có khung pháp lý mới, nhưng trên thực tế công tác thẩm định giá đất triển khai tại các địa phương vẫn vấp phải nhiều trở ngại lớn.

07/07/2026 13:18

Ngày 7/7/2026, Kiểm toán nhà nước (KTNN) đã tổ chức Tọa đàm với chủ đề: “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp”. Đây là diễn đàn quan trọng, thu hút sự tham gia của lãnh đạo các Bộ, ngành Trung ương, các chuyên gia và đại diện lãnh đạo UBND nhiều tỉnh thành khu vực miền Trung và Tây Nguyên nhằm tìm kiếm giải pháp tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong công tác định giá đất, một lĩnh vực được coi là "khâu then chốt" trong quản lý nguồn lực quốc gia.

Còn tình trạng “hai giá” nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính

Phát biểu khai mạc tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản mà còn là không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất của quốc gia. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực này có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế và củng cố niềm tin của nhân dân vào hiệu lực quản lý nhà nước.

Dù đã có khung pháp lý mới, nhưng thực tế triển khai tại các địa phương vẫn vấp phải nhiều trở ngại lớn. Theo ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), khó khăn lớn nhất hiện nay nằm ở việc thu thập thông tin đầu vào. Tình trạng "hai giá"giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế để né tránh nghĩa vụ tài chính vẫn diễn ra phổ biến, khiến dữ liệu thị trường bị sai lệch, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai.

Các đại biểu tham gia đóng góp ý kiến nhằm tìm kiếm giải pháp tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong công tác định giá đất.

Ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cũng đồng tình khi cho rằng hệ thống dữ liệu hiện nay đang bị quản lý phân tán giữa cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai, chưa có cơ chế chia sẻ hiệu quả. Điều này khiến các thẩm định viên gặp khó khăn trong việc kiểm chứng độ tin cậy của thông tin so sánh. Bên cạnh đó, tính phức tạp của tài sản cũng là một thách thức. Không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau về mục đích sử dụng, quy hoạch hay hạ tầng. Đối với các dự án lớn như khu công nghiệp hay khách sạn, việc xác định giá trị đòi hỏi phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố kỹ thuật và pháp lý, làm gia tăng đáng kể độ khó của công tác thẩm định.

Tham dự toạ đàm, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính Khánh Hòa chỉ ra rằng, việc áp dụng phương pháp thặng dư cho các dự án du lịch, resort hỗn hợp đang gặp vướng mắc do thiếu bộ tiêu chí thống nhất về suất vốn đầu tư và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư. Hiện nay, nhiều hồ sơ định giá đất phải xem xét lại sau nhiều năm, trong khi dữ liệu thị trường biến động liên tục, tạo ra áp lực tâm lý rất lớn cho đội ngũ cán bộ thực hiện nhiệm vụ vì sợ sai sót hoặc khác biệt quan điểm với các cơ quan thanh tra, kiểm toán.

Sớm hoàn thiện cơ chế, giúp doanh nghiệp và người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật

Từ góc độ cơ quan kiểm tra, KTNN khu vực VIII khẳng định, công tác xác định giá đất không đơn thuần là áp dụng một công thức, mà là quá trình tổng hợp liên ngành. Qua kiểm toán 10 cuộc tại 6 tỉnh thành trong 3 năm qua, Tổng KTNN Nguyễn Hữu Nghĩa đánh giá các sai sót thường có tính hệ thống, xuất phát từ việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất hoặc do quy định hiện hành chưa đủ rõ ràng.

Đại diện các bộ ngành cùng tham gia toạ đàm.

Từ đây, lãnh đạo KTNN nhấn mạnh, mục tiêu cao nhất của hoạt động kiểm toán không phải là tìm ra một mức giá duy nhất để thay thế địa phương, mà là xem xét liệu quá trình đó có tuân thủ pháp luật, minh bạch và khách quan hay không. Thông qua đó, KTNN sẽ tổng hợp các vướng mắc thực tiễn để kiến nghị Quốc hội và Chính phủ hoàn thiện cơ chế, giúp doanh nghiệp và người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật.

Để khơi thông nguồn lực đất đai, tọa đàm đã thống nhất cần triển khai đồng bộ các nhóm giải pháp. Cụ thể, hoàn thiện thể chế đồng bộ, tiếp tục rà soát, bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Giá và các luật chuyên ngành để phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể. Cần có hướng dẫn cụ thể hơn cho phương pháp thặng dư và các dự án đặc thù. Đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc, tăng cường kết nối giữa cơ quan thuế, công chứng và tài chính.

Ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số, đẩy mạnh sử dụng Big Data, trí tuệ nhân tạo (AI), hệ thống GIS và mô hình định giá tự động (AVM) để giảm sự phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của con người. Đào tạo chuyên sâu cho đội ngũ thẩm định viên về mô hình tài chính dự án và chuẩn mực quốc tế.

Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ cán bộ khi họ đã tuân thủ đúng quy trình và pháp luật tại thời điểm định giá. Xây dựng cơ chế phối hợp minh bạch giữa các cơ quan quản lý đất đai, tài chính, thuế và các đơn vị tư vấn để hạn chế chồng chéo và khiếu nại. Tăng cường trao đổi chuyên môn sớm giữa địa phương và KTNN để thống nhất cách hiểu quy định trong các tình huống thiếu thông tin đầu vào, giúp địa phương yên tâm quyết định giá đất…

Phạm Huyền