Nỗi lo lãi suất
Theo Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể với người vay. Mặt bằng lãi suất cho vay mua BĐS hiện phổ biến trong khoảng 12 - 14%/năm, tăng mạnh từ 5 - 6 điểm phần trăm chỉ trong một thời gian ngắn. Tại các ngân hàng quốc doanh, mức điều chỉnh cũng rất rõ rệt, ví dụ như BIDV áp dụng mức lãi suất có thể lên tới 13,5%/năm cho kỳ hạn 18 tháng, trong khi trước đó chỉ dao động khoảng 6,5 - 8%/năm. Ở khối ngân hàng tư nhân, tình hình còn căng thẳng hơn khi lãi suất thả nổi hiện dao động từ 11 - 15%/năm tùy gói vay.
Sự đảo chiều này khiến nhiều người mua nhà rơi vào thế bị động. Giữa năm 2025, mặc dù giá nhà đang neo ở mức cao nhưng vợ chồng anh Nguyễn Văn Hưởng (Hà Nội) vẫn quyết định vay 2 tỷ để mua căn hộ hơn 70m2 trên đường Phạm Hùng với giá hơn 5 tỷ đồng để “an cư”. Tuy vậy chưa “an” được bao lâu thì nỗi lo đã ập đến.
“Khi làm hồ sơ vay vốn lãi suất ở mức 8%, một tháng tiền trả cả gốc lẫn lãi khoảng 25 triệu đồng. Thu nhập của 2 vợ chồng mỗi tháng khoảng 45 triệu nên phương án này là khả dĩ. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất đã tăng lên 12%, số tiền trả cả gốc và lãi mỗi tháng đã vọt lên hơn 35 triệu đồng. Thu nhập không tăng lên được nhưng phần chi cố định này tăng mạnh khiến hai vợ chồng rất áp lực về tài chính. Nếu lãi suất còn tăng nữa thì có thể sẽ vượt ngoài khả năng chi trả”, anh Hưởng cho hay.
Theo các chuyên gia, hiện nhiều ngân hàng vẫn quảng cáo lãi suất ưu đãi thấp nhưng đó là chỉ trong vài tháng đầu, đó lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3 - 4%, đẩy mức lãi thực tế lên mức “ngất ngưởng”. Chênh lệch giữa giai đoạn ưu đãi và thả nổi có thể khiến số tiền trả góp hàng tháng của một gia đình tăng từ 12 - 15 triệu lên đến 25 - 30 triệu đồng, tạo ra một cú sốc tài chính đủ lớn để khiến nhiều người phải bán cắt lỗ tài sản.
Không chỉ người mua nhà “ngấm đòn” lãi suất mà doanh nghiệp cũng phải đứng ngồi không yên. Nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải gánh các khoản vay với lãi suất lên tới 14 - 15%/năm. Chi phí vốn đắt đỏ không chỉ làm thu hẹp biên lợi nhuận mà còn buộc doanh nghiệp phải đối mặt với bài toán khó: nếu giữ giá bán cao để bù đắp chi phí thì khó hấp thụ, nhưng nếu giảm giá thì lợi nhuận bị bào mòn, thậm chí thua lỗ.
Thị trường đang quá lệ thuộc vào tín dụng
Thực tế, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn ngân hàng, vốn được ví như "động mạch chủ" nuôi dưỡng thị trường. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng BĐS đã tăng mạnh từ 1,56 triệu tỷ đồng vào cuối quý I/2025 lên hơn 2 triệu tỷ đồng đến quý IV/2025, mức tăng gần 28% trong một năm. Như vậy, tín dụng BĐS chiếm tới 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, tức cứ bốn đồng tín dụng thì có một đồng chảy vào lĩnh vực BĐS, cho thấy mức độ tập trung vốn rất cao và rủi ro hệ thống đáng kể khi lãi suất biến động.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, thị trường có thể sẽ đối mặt với hiệu ứng dây chuyền: thanh khoản suy giảm, dự án đình trệ và áp lực tài chính đè nặng lên cả hệ sinh thái BĐS. “Hiện thị trường mới đang trên đà phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, năm 2025, nguồn cung mới được cải thiện khi vượt mốc 100 nghìn sản phẩm, trong đó hơn 86 nghìn sản phẩm mới được tung ra thị trường.
Năm 2026, theo dự báo, nguồn cung có thể tiếp tục tăng mạnh khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nhiều dự án quay trở lại. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng, bài toán hấp thụ của thị trường lại trở nên khó dự báo hơn. Gọng kìm lãi suất có thể sẽ bóp nghẹt thanh khoản, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, TS Nguyễn Văn Đính nói.
Những điều chỉnh mang tính đột ngột hoặc giật cục, nhất là mặt bằng lãi suất, có thể tạo ra cú sốc cho thị trường, do đó để tháo gỡ "nút thắt" này, các chuyên gia đề xuất hệ thống giải pháp tổng thể thay vì các biện pháp điều tiết mang tính "cào bằng".
PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, cần phân loại đối tượng vay để áp dụng lãi suất ưu đãi, tách bạch giữa nhu cầu ở thực và đầu cơ. Thay vì nâng lãi suất đồng loạt, ngân hàng nên có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua căn nhà thứ nhất, bất kể đó là nhà thương mại hay nhà ở xã hội.
“Ngược lại, cần kiểm soát chặt và áp lãi suất cao đối với những cá nhân vay mua từ bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên nhằm hạn chế đầu cơ. Bên cạnh đó là các giải pháp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách đẩy mạnh các kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và thu hút FDI. Một vấn đề nữa cần phải nói đến là nguồn cung nhà ở để người dân có thể tiếp cận được vẫn còn quá ít. Việc thiếu nguồn cung giá phù hợp dẫn đến tình trạng người dân không có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà. Các gói tín dụng nhà ở xã hội đã có những kết quả nhất định, nhưng tỷ trọng hiện vẫn rất nhỏ. Cần giải quyết căn cơ vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở xã hội để người dân có thể tiếp cận được các khoản vay ưu đãi thực sự’, PGS.TS Phạm Thế Anh chia sẻ.
Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ 
Giải pháp nào để điều tiết khi giá chung cư hàng trăm triệu đồng/m2? 
