Đa cấp biến tướng
Những “diễn giả”, “doanh nhân” bất động sản này dần trở nên quen thuộc và phổ biến nhiều năm qua. Nhiều người cứ nhầm tưởng đó là “danh xưng” trịnh trọng và lấy làm hào hứng khi đặt trước cái tên do bố mẹ đặt cho. Trên mạng xã hội Facebook hay Tiktok thật không khó khi thấy hàng loạt hoạt động đào tạo đầu tư bất động sản mặc dầu diễn giả chưa từng có chuyên môn về bất động sản cũng như nghiệp vụ sư phạm...
Đã rất nhiều người làm việc lâu năm trong ngành kinh doanh bất động sản còn phải thốt lên rằng: “Họ là ai?”, “dám giảng dạy về đầu tư bất động sản thì đúng là bậc kỳ tài”. Để nắm vững kiến thức đầu tư kinh doanh bất động sản và hiểu được chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, các quy trình, thủ tục hay luật pháp liên quan đến mua - bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản... cần có khoảng thời gian nhất định, tay ngang chắc chắn không thể làm được.
Các “diễn giả”, “doanh nhân” này sử dụng chiêu trò “bán sách” với giá “cắt cổ” hoặc lợi hại hơn kêu gọi học viên đầu tư theo nhóm thông qua “hợp đồng ủy quyền” cho phép diễn giả sử dụng nguồn tiền của học viên đầu tư bất động sản (mô hình đa cấp Ponzi), có cam kết lợi nhuận cực khủng.
Bằng những chiêu trò đó, nhà đầu tư dần dần bị dẫn dắt vào “tròng” thông qua các hình thức đầu tư nhóm hay ký “hợp đồng ủy thác đầu tư” với các gói cam kết lợi nhuận hằng tháng cao ngất ngưởng từ 25- 85%/tháng. Thực chất, họ cũng chỉ lấy tiền người trước trả lãi cho người sau theo mô hình đa cấp Ponzi.
Khi nhà đầu tư đặt niềm tin vào những “diễn giả”, “doanh nhân” này thì họ sẽ tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư tham gia gọi vốn để được hưởng %/giá trị vốn gọi và số cổ đông. Nhiều người hám lợi kêu gọi người thân, gia đình cùng tham gia góp vốn và cứ thế số vốn các doanh nghiệp này huy động được ngày càng lớn. Đến khi cổ đông có nhu cầu rút vốn các doanh nghiệp này đưa ra nhiều lý do đất đai chưa chuyển nhượng được hoặc nhà hàng đang cần vốn mở rộng... để giữ vốn của nhà đầu tư.
Nhiều vụ lừa đảo theo hình thức này đã gây ra hậu quả nghiêm trọng và đã bị cơ quan chức năng điều tra làm rõ. Đơn cử, ngày 22/12/2022, Phòng Cảnh sát hình sự, Công an tỉnh Quảng Nam cho biết, đã khởi tố bị can, bắt tạm giam Thi Thị Thu Ái (SN 1993, trú ở xã Bình Lãnh, huyện Thăng Bình) để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo kết quả điều tra ban đầu, trong năm 2022, bằng hình thức kêu gọi góp vốn mua bán bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Nam và tỉnh Đắk Lắk chỉ vài ngày để hưởng lợi nhuận cao, Ái đã dụ dỗ khiến nhiều bị hại chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng của Ái để mua bất động sản và bị Ái chiếm đoạt.
Sau khi chiếm đoạt tiền của các bị hại, Ái sử dụng để trả lãi tiền vay nóng của nhiều người và tiền lợi nhuận mà Ái đưa ra thông tin trước đó với các bị hại. Qua điều tra ban đầu, số tiền giao dịch qua tài khoản ngân hàng của Ái thông qua hình thức trên là hơn 100 tỷ đồng.
Tại Hà Nam, một số người dân cũng bị các đối tượng gọi điện chào mời đầu tư góp vốn vào vào kinh doanh nhà hàng và bất động sản. Ông Trần Văn T, ở Phường Minh Khai (Phủ Lý) cho hay: “Nhiều lần cũng có vài số điện thoại lạ gọi điện mời chúng tôi góp vốn kinh doanh nhà hàng và đầu tư các dự án bất động sản trên toàn quốc. Nếu góp vốn vào nhà hàng, cổ đông sẽ được hưởng lợi ngay từ 3 tháng đầu với mức lãi cao và được phát thẻ VIP. Mỗi lần đưa khách đến ăn đều được giảm giá từ 25-30%, song tôi đều từ chối”.
“Mật ngọt” từ lãi suất
Dùng những chiêu trò đó, mới đây Tập đoàn Bankland đã bị cáo buộc vẽ ra các dự án bất động sản ở huyện Thường Tín (Hà Nội) và tự phát hành 10.000 tỷ cổ phiếu để lừa hàng nghìn nhà đầu tư, chiếm đoạt tài sản.
Cụ thể, ngày 14/3, Quản Văn Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty Bankland; Nguyễn Thị Như, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Bankland và Vũ Đức Tĩnh, Nguyễn Đức Minh, Nguyễn Văn Minh, bị Công an Hà Nội khởi tố, tạm giam về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo điều tra ban đầu, năm 2021, Tĩnh ứng trước toàn bộ chi phí thành lập Công ty CP tập đoàn Bankland nhưng không tham gia lãnh đạo và hưởng 10% doanh thu. Dương, Như được cử làm lãnh đạo công ty. Công ty Bankland quảng cáo có các nghề kinh doanh là bất động sản, mua bán ôtô, cổ phiếu nội bộ để thu nhà đầu tư góp vốn. Nhà đầu tư sẽ được hưởng lãi suất kỳ hạn từ 6 đến 72 tháng với mức 43,2%/năm. Tuy nhiên, trên thực tế Bankland không có bất kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để thu hút thêm nhiều “con mồi”, Dương và Như liên tục thông báo các chương trình ưu đãi như: Nộp tiền nhanh hưởng ngay quà tặng như vàng, sổ đỏ, ôtô, xe SH, tour du lịch. Hoạt động hơn một năm, chưa được cấp phép phát hành cổ phiếu nhưng tháng 6/2022, Dương tự ký thông báo thành lập sàn giao dịch cổ phiếu điện tử Banklandex-change. Anh ta cho phát hành 10.000 tỷ cổ phiếu của Công ty Bankland (Mã BLI) với định giá khởi điểm là 0.0001 USD/cổ phiếu.
Dương còn tạo ra 10 gói trái phiếu từ 100 đến 10 triệu USD cho các nhà đầu tư dùng cổ phiếu BLI để đăng ký mua bất động sản của Bankland. Bankland quảng cáo sở hữu nhiều dự án bất động sản ở các vị trí "vàng" và tổ chức mở bán rầm rộ dự án phân lô, tách nền ở huyện Thường Tín. Khách hàng đầu tư phải đặt cọc từ 50 triệu đồng trở lên để công ty làm hạ tầng dự án.
Theo cơ quan điều tra, đây chỉ là quảng cáo ảo bởi những mảnh đất công ty này sở hữu chỉ là nông nghiệp, chưa được cấp phép đầu tư dự án hay phân lô, bán nền. Hiện, các nhà đầu tư góp vốn chỉ được nhận lãi suất trong khoảng 3 tháng đầu năm 2022. Những người đầu tư đất thì chưa được nhận mặt bằng hay sổ đỏ. Cơ quan công an xác định có khoảng 4.000 nhà đầu tư đã ký hơn 7.000 hợp đồng hợp tác đầu tư và nộp hơn 400 tỷ đồng vào Công ty Bankland.
Tháng 11/2022, Bankland mất khả năng trả tiền cho các nhà đầu tư nên Tĩnh đã chỉ đạo đồng phạm bán nhanh các bất động sản để thu tiền về. Bằng thủ đoạn như trên, nhóm Tĩnh đã chiếm đoạt tiền góp vốn hợp tác đầu tư, mua cổ phiếu BLI và mua bất động sản tại dự án ở huyện Thường Tín của 27 bị hại với tổng số tiền trên 33 tỷ đồng và 30.000 USD. Mới đây, đã có rất nhiều nhà đầu tư tố Công ty CP Tập đoàn Capel (Công ty Capel). Công ty này cam kết lợi nhuận hấp dẫn với lãi suất “trên trời”, nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại xuống tiền, thậm chí mang cả sổ đỏ để “góp vốn”.
Trao đổi với phóng viên, một số nhà đầu tư cho biết, họ được người quen giới thiệu về công ty và các gói đầu tư từ vài chục tới vài trăm triệu vào Công ty CP Tập đoàn Capel do ông Lã Quốc Trưởng làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc. Theo các tờ thông tin phát đến cho nhà đầu tư, công ty tự giới thiệu là “thành lập ngày 11/7/2019 với mục tiêu xây dựng thương hiệu “Capel Group” đến 2030 hoàn thiện mô hình tập đoàn đầu tư, sản xuất, kinh doanh thương mại đa ngành, lập kế hoạch chiến lược lâu dài để đạt giá trị thương hiệu dự toán 5 tỷ USD”. Cụ thể, công ty này nhấn mạnh 4 mục tiêu: Thu hút nhà đầu tư; Thu hút nhân sự; Phát triển quỹ đất; Ổn định thị trường.
Cũng theo nội dung “quảng cáo” từ công ty này, đến hết tháng 7/2022 Công ty Capel đã thu hút được hơn 100 nghìn nhà đầu tư; ngoài trụ sở tại TP Hồ Chí Minh thì đã thành lập được các văn phòng tại Hà Nội, Bắc Giang, Thanh Hóa, Nghệ An và Cần Thơ. Về quỹ đất, Công ty Capel tiết lộ đã phát triển được 500 quỹ đất nhỏ, 5 khu đất lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Kiên Giang, Bình Phước và Kon Tum. Tuy nhiên, tên các dự án cụ thể, dự án ở đâu thì công ty này giữ “bí mật”.
Khi được kêu gọi đầu tư, các nhà đầu tư chuyển tiền trước vào tài khoản của Công ty Capel, sau đó công ty sẽ chuyển hợp đồng kèm theo các tính toán về trả gốc cùng mức lãi “khủng”. Một hợp đồng hợp tác kinh doanh mà nhà đầu tư chia sẻ với phóng viên được ký ngày 2/12/2021 trị giá 480 triệu đồng, của anh Đặng Đình Hưng, thời hạn 24 tháng. Theo phụ lục đính kèm của hợp đồng này, lợi nhuận và vốn gốc trả theo tỷ lệ 0,625%/ngày (tương đương 3 triệu đồng/ngày). Cụ thể, theo phụ lục hợp đồng này, nếu Công ty Capel trả theo tuần thì tỷ lệ trả là 3,125% (15 triệu đồng/tuần). Nếu trả theo tháng, tỷ lệ là 12,5% (60 triệu đồng/tháng). Nếu nhận theo năm, tỷ lệ là 150% (720 triệu đồng/năm). Còn nếu sau 2 năm mới nhận thì cả gốc và lãi là 1,44 tỷ đồng (tương đương tỷ lệ 300%).
Theo luật sư Nguyễn Đức Biên, mức lợi nhuận Công ty Capel cam kết chi trả đang cao gấp khoảng 25 lần lãi suất ngân hàng, nhưng lại không công bố bất cứ phương án kinh doanh, dự án nào đang thực hiện là một điều vô cùng bất thường. “Thời gian qua đã có nhiều nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng” khi tham gia các chương trình hợp tác kinh doanh tương tự như Công ty Capel. Thậm chí, cơ quan chức năng đã phải liên tục đưa ra những cảnh báo rủi ro, khuyến cáo người dân, doanh nghiệp không tham gia góp vốn hay hợp tác”, luật sư Biên nhấn mạnh.
Nhiều khách hàng ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng tự nguyện ủy quyền góp vốn đầu tư các dự án, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần với một số lãnh đạo doanh nghiệp huy động vốn. Sau đó, các cá nhân trên đã nộp, chuyển tiền cho công ty theo như thỏa thuận nêu trong hợp đồng. Tuy nhiên, sau thời điểm ký kết hợp đồng, các doanh nghiệp chỉ thực hiện chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong một thời gian ngắn, sau đó ngưng không tiếp tục thực hiện các nội dung cam kết trong hợp đồng.
Đến khi khách hàng nhiều lần kéo đến trụ sở công ty thì lãnh đạo các doanh nghiệp hướng dẫn họ làm biên bản thanh lý hợp đồng, thu lại các hợp đồng bản chính đã ký kết và cam kết sau thời điểm thanh lý sẽ hoàn trả lại tiền đã nộp cho khách hàng. Sau một thời gian dài, công ty không thực hiện cam kết và có dấu hiệu trốn tránh trách nhiệm.
Lập nhiều doanh nghiệp huy động vốn đa cấp trái phép, chiếm đoạt trên 81,5 tỷ đồng 
