Đấu giá đất trên giấy: Tiền thật, đất ảo

Mất tiền thật mua đất ảo

Tại phường Ninh Khánh (nay là phường Hoa Lư, Ninh Bình), nhiều hộ dân trúng đấu giá đất ở từ năm 2009, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)   đúng trình tự, song suốt 16 năm qua vẫn không thể xác định vị trí thửa đất trên thực địa. Không có mốc giới, không có lô đất cụ thể, “sổ đỏ” tồn tại hợp pháp trên giấy nhưng lại vô hình ngoài thực tế, khiến mọi quyền năng pháp lý gắn với quyền sử dụng đất bị vô hiệu hóa, từ chuyển nhượng, xây dựng đến thế chấp vay vốn.

Câu chuyện của ông Nguyễn Tiến Vận, bà Trần Thị Kim Liên hay bà Quách Thị Lý không chỉ là những trường hợp cá biệt, mà phản ánh tình trạng chung của một nhóm người dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước nhưng bị “treo quyền” suốt hơn một thập kỷ, trong khi không nhận được lời giải thích thỏa đáng về số phận pháp lý của những thửa đất đã bỏ tiền trúng đấu giá.

Tại xã Bình Sơn, Quảng Ngãi, ông Đặng Huy Dũng cũng rơi vào bi kịch gần như tương tự. Trúng đấu giá hai lô đất từ năm 2007, được cấp GCNQSDĐ, nhưng gần 18 năm sau, khi có nhu cầu xây dựng, ông mới tá hỏa phát hiện một trong hai lô đất đó hoàn toàn không tồn tại trên thực địa.

Kết quả đo đạc chính thức cho thấy toàn bộ khu dân cư chỉ có 18 lô đất, trong khi lô số 19 là lô đất đã trúng đấu giá, đã nộp đủ tiền và đã được cấp sổ đỏ chỉ tồn tại trên hồ sơ. Khi gia đình mang đầy đủ giấy tờ pháp lý đi khiếu nại, câu trả lời họ nhận được từ các cơ quan chức năng vẫn là “không có cơ sở giải quyết”, đẩy vụ việc vào vòng luẩn quẩn đơn thư, đo đạc, chuyển hồ sơ rồi bế tắc.

Ở Nghệ An, câu chuyện còn phức tạp hơn khi một thửa đất tại xã Hưng Đông, TP. Vinh từng được đấu giá thành công năm 2011, giao đất và cấp sổ, nhưng lại tiếp tục được đưa ra đấu giá lần hai vào năm 2012. Thửa đất này sau đó trải qua nhiều lần chuyển nhượng. Đến khi người nhận cuối cùng làm thủ tục tặng cho con gái mới phát hiện tình trạng “chung sở hữu” bất thường, dẫn đến tranh chấp kéo dài đến nay.

Có thể thấy, điểm giao nhau đáng báo động của các vụ việc này là Nhà nước tổ chức đấu giá, thu tiền đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại không đảm bảo sự tồn tại thực tế của thửa đất hoặc không thể giao đất theo đúng giấy tờ đã cấp. “Sổ đỏ”, thay vì là chứng thư pháp lý bảo đảm quyền tài sản, bị biến thành giấy tờ treo, không thể phát sinh giá trị dân sự, kinh tế hay tín dụng.

Lỗ hổng quản lý đất đai

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn -  Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội), việc người dân trúng đấu giá đất tại phường Ninh Khánh (TP. Ninh Bình cũ) đã 16 năm, tại Quảng Ngãi có trường hợp là 18 năm trúng đấu giá nhưng lô đất lại không có ngoài thực địa, là những vụ việc đặc biệt nghiêm trọng, thể hiện nhiều sai phạm mang tính hệ thống trong công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương qua nhiều thời kỳ.

Thứ nhất, vi phạm nghiêm trọng điều kiện pháp lý khi đưa đất ra đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 và tiếp tục được kế thừa tại Điều 125 Luật Đất đai 2024, đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, có ranh giới, mốc giới rõ ràng, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Việc tổ chức đấu giá các thửa đất mà trên thực tế không tồn tại ngoài thực địa hoặc chưa xác định được vị trí, mốc giới cụ thể là trái quy định pháp luật, làm phát sinh hậu quả pháp lý đặc biệt nghiêm trọng cho người trúng đấu giá.

Thứ hai, việc cấp GCNQSDĐ khi đất chưa có ngoài thực địa là trái với nguyên tắc cấp “sổ đỏ”. Theo Điều 99 và Điều 106 Luật Đất đai 2013, cũng như Điều 136 Luật Đất đai 2024, GCNQSDĐ chỉ được cấp khi thửa đất có thật, xác định được ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng và không có tranh chấp. Trường hợp người dân đã được cấp GCNQSDĐ  nhưng không có đất ngoài thực địa cho thấy dấu hiệu cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, không đúng điều kiện, làm cho quyền sử dụng đất chỉ tồn tại “trên giấy”, không thể thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và Điều 33 Luật Đất đai 2024 như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, xây dựng.

Thứ ba, trách nhiệm quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài, có dấu hiệu né tránh, đùn đẩy trách nhiệm. Đáng chú ý, tình trạng này không chỉ kéo dài vài năm mà suốt 16 năm, 18 năm qua nhiều giai đoạn quản lý. Trong thời gian đó, người dân liên tục phản ánh, đề nghị được giao đất, được chuyển nhượng hoặc xây dựng nhưng không được giải quyết dứt điểm. Điều này vi phạm nghiêm trọng trách nhiệm của chính quyền địa phương theo Điều 6 và Điều 208 Luật Đất đai 2013 (nay là Điều 7 và Điều 231 Luật Đất đai 2024) về nghĩa vụ quản lý, kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật đất đai.

Thứ tư, hồ sơ địa chính, quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất không đồng bộ. Nhiều khả năng trong quá trình điều chỉnh quy hoạch, sắp xếp quỹ đất hoặc triển khai các dự án hạ tầng, các thửa đất đấu giá đã bị thay đổi hiện trạng, bị chồng lấn, hoặc không còn phù hợp với bản đồ quy hoạch ban đầu nhưng không được chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 và Điều 154 Luật Đất đai 2024. Đây là nguyên nhân sâu xa khiến quyền sử dụng đất của người dân bị “treo” trong thời gian dài.

Thứ năm, quyền và lợi ích hợp pháp của người trúng đấu giá bị xâm phạm nghiêm trọng nhưng không có cơ chế khắc phục kịp thời. Người dân đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước từ nhiều năm trước 2008 - 2009. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự và đất đai, Nhà nước có trách nhiệm giao đúng đất, đúng vị trí, đúng diện tích hoặc phải có phương án xử lý hậu quả như giao đất khác tương đương, bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả tiền theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 (nay là Điều 236 Luật Đất đai 2024) và Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Việc để người dân không thể sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, xây dựng nhà ở trong suốt 16 - 18 năm là biểu hiện rõ ràng của việc tước đoạt quyền tài sản hợp pháp của công dân, xâm phạm quyền được bảo hộ về tài sản theo Điều 32 Hiến pháp năm 2013.

“Từ những căn cứ nêu trên, có thể khẳng định đây không phải lỗi của người dân, mà là hệ quả của hàng loạt sai phạm trong quản lý đất đai, tổ chức đấu giá và hậu kiểm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ những bất cập nghiêm trọng bộc lộ qua hai vụ việc người dân trúng đấu giá đất nhưng không được giao đất ngoài thực địa suốt 16 -18 năm, tôi cho rằng đây là bài học rất đắt giá đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay và cần có những khuyến nghị mang tính căn cơ, hệ thống”,  luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, trước hết, công tác chuẩn bị quỹ đất đưa ra đấu giá phải được thực hiện một cách thực chất, không hình thức. Theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013 và Điều 125 Luật Đất đai 2024, đất đưa ra đấu giá phải là đất “đã hoàn thành giải phóng mặt bằng”, có ranh giới, mốc giới rõ ràng trên thực địa. Thực tiễn hai vụ việc cho thấy, việc tổ chức đấu giá khi chưa có đất sạch, chưa xác định chính xác vị trí ngoài thực địa là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến hệ lụy kéo dài hàng chục năm. Vì vậy, luật sư khuyến nghị các địa phương chỉ tổ chức đấu giá khi đã hoàn tất toàn bộ hồ sơ pháp lý, kỹ thuật và thực địa, tuyệt đối không “đấu giá trên giấy”.

Thứ hai, cần siết chặt trách nhiệm pháp lý của cơ quan tổ chức đấu giá và cơ quan quản lý đất đai. Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2023) quy định rõ nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ về tài sản đấu giá. Việc để người dân trúng đấu giá, được cấp GCNQSDĐ nhưng không có đất ngoài thực địa là dấu hiệu của việc cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ, thậm chí có thể xem xét trách nhiệm bồi thường và trách nhiệm cá nhân. Do đó, cần gắn đấu giá đất với cơ chế truy cứu trách nhiệm cụ thể, tránh tình trạng “hết nhiệm kỳ là xong trách nhiệm”.

Thứ ba, cần tăng cường vai trò hậu kiểm sau đấu giá, thay vì chỉ tập trung vào khâu thu tiền. Trên thực tế, nhiều địa phương coi việc người dân nộp đủ tiền trúng đấu giá là “hoàn thành nhiệm vụ”, trong khi nghĩa vụ quan trọng nhất là bàn giao đất trên thực địa lại bị bỏ ngỏ. Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng cần bổ sung cơ chế bắt buộc bàn giao đất ngoài thực địa trong thời hạn cụ thể, có biên bản xác nhận giữa cơ quan nhà nước và người trúng đấu giá, coi đây là điều kiện hoàn tất quy trình đấu giá.

Thứ tư, cần hoàn thiện cơ chế bảo vệ người trúng đấu giá trong trường hợp rủi ro pháp lý phát sinh từ phía Nhà nước. Luật Đất đai 2024 và Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017 đã có nền tảng, nhưng trên thực tế việc áp dụng còn rất hạn chế. Luật sư khuyến nghị cần quy định rõ hơn về nghĩa vụ hoán đổi đất, hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại và lãi suất trong trường hợp Nhà nước không thể giao đất theo kết quả đấu giá, nhằm bảo đảm người dân không bị “mắc kẹt” quyền lợi như trong các vụ việc nêu trên.

Cuối cùng, từ góc độ quản trị, các vụ việc này đặt ra yêu cầu phải nâng cao kỷ cương, kỷ luật trong quản lý đất đai, coi đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo nguồn thu ngân sách mà là một cam kết pháp lý nghiêm túc của Nhà nước đối với người dân. Nếu không xử lý dứt điểm và rút kinh nghiệm sâu sắc, những bất cập này không chỉ gây thiệt hại cho người trúng đấu giá mà còn làm xói mòn niềm tin của xã hội vào tính minh bạch và ổn định của chính sách đất đai.

“Đấu giá quyền sử dụng đất phải gắn liền với trách nhiệm giao đất thực tế, lấy quyền lợi hợp pháp của người dân làm trung tâm, thay vì chỉ dừng lại ở việc thu tiền và hoàn thiện hồ sơ trên giấy. Chỉ khi đó, đấu giá đất mới thực sự trở thành một công cụ pháp lý minh bạch, bền vững và công bằng. Việc khẩn trương thanh tra toàn diện dự án, xác định rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân liên quan và có phương án khắc phục quyền lợi cho người trúng đấu giá là yêu cầu cấp thiết, nhằm bảo đảm tính thượng tôn pháp luật, khôi phục niềm tin của người dân và tránh tạo ra tiền lệ đặc biệt xấu trong quản lý đất đai tại địa phương”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhấn mạnh.