Chiêu trò tạo sốt đất ảo từ tin đồn

Sốt đất khắp các tỉnh thành

Hơn 1 tuần trở lại đây, đất nền tại nhiều địa phương nóng hầm hập theo những tin đồn sáp nhập tỉnh thành. Thống kê từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, lượng tìm kiếm đất nền tại một số khu vực đã tăng mạnh. Chỉ trong tháng 2/2025, lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước đã tăng gấp 2-3 lần so với tháng 1 cùng năm. Sang tháng 3, lượng tìm kiếm vẫn tiếp tục gia tăng.

Trong vòng 7 ngày từ 4-11/3, đã có hơn 300 nghìn lượt tìm kiếm nhà đất khu vực Hà Nội, khu vực Hưng Yên có khoảng 47 nghìn lượt tìm kiếm, Vĩnh Phúc hơn 39 nghìn lượt, Phú Thọ hơn 17 nghìn lượt tìm kiếm. Môi giới từ khắp nơi đổ về các tỉnh này thực hiện các giao dịch sang tay, trong khi nhà đầu tư đứng ngồi không yên vì tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ).

Tại TP. Việt Trì (Phú Thọ), giá đất tại các xã, phường trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô, Trưng Vương… tăng từ mạnh so với cuối năm 2024. Nguyên nhân chính xuất phát từ tin đồn sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, với trụ sở hành chính dự kiến đặt tại Phú Thọ, kích thích làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Anh Đào Ngọc Bình, một môi giới khu vực thành phố Việt Trì cho hay, từ đầu tháng 3/2025 trở lại đây, số lượng người đổ về thành phố Việt Trì tìm mua đất khá đông. Có ngày anh dẫn gần 20 người đi xem đất. Các nhà đầu tư và cả môi giới đến từ khắp nơi, phổ biến nhất là Hà Nội, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hòa Bình... và thường tìm các mảnh đất có giá từ 3-10 tỷ đồng.

“Từ khi có thông tin sáp nhập tỉnh, đất nền các khu vực tiềm năng ở Việt Trì hiện đa phần đã tăng 15-20% so với cuối năm 2024. Điển hình, tại khu Bến Gót, các lô mặt đường tăng từ mức 10-15 triệu đồng/m2 lên 17-22 triệu đồng/m2, khu 14 hiện ở mức 30-36 triệu đồng/m2 so với mức 20-28 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái”, anh Bình cho biết.

Không kém phần sôi động, tại tỉnh Vĩnh Phúc, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025 đã có những mức điều chỉnh đáng chú ý tại nhiều khu vực. Theo đó, hơn 84% các vị trí có giá đất tăng từ 1-1,5 lần, khoảng 10% vị trí tăng 1,5-3 lần so với bảng giá đất trước đó. Đặc biệt, có hơn 54 vị trí ghi nhận mức tăng mạnh từ 5-8 lần, chiếm khoảng 1% tổng số địa điểm được điều chỉnh.

Thị trường bất động sản tại Bắc Giang bắt đầu sôi động trở lại là do địa phương này vốn có vị trí gần thủ đô Hà Nội và thuộc hành lang công nghiệp Phú Thọ - Thái Nguyên - Bắc Giang - Hà Nội. Bắc Giang đã và đang phát triển các tuyến giao thông trọng điểm kết nối với tỉnh, thành phố: Hà Nội, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Dương…

Không dừng lại ở đó, thị trường đất cũng dậy sóng tại Hưng Yên khi ghi nhận mức trúng đấu giá khủng. Theo đó, ngày 5/3/2025, UBND xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 lô đất. Kết thúc phiên đấu giá, mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 158 triệu đồng/m2, mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu đồng/m2. Cả hai mức trúng này đều bỏ xa giá khởi điểm. Chưa dừng lại ở đó, thị trường đất đấu giá Hưng Yên dự báo sẽ tiếp tục sôi nổi khi sắp đấu giá hàng trăm thửa đất tại các huyện như Kim Động, Tiên Lữ, Phù Cừ…

Các tỉnh Hà Nam, Bắc Ninh cũng ghi nhận sự đổ xô ồ ạt của nhiều ông lớn trong ngành với hàng loạt dự án siêu đô thị, nhà ở như Vingroup, Sun Group, T&T,... khiến giá đất ở quanh những dự án này tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 theo lời nhiều môi giới.

Tại Hà Nội, khách nườm nượp đổ về vùng ven Thủ đô như Ba Vì, Nhuận Trạch, Lương Sơn chốt cọc, lướt sóng nhằm kiếm lời, đặc biệt khi có thông tin khởi công metro Văn Cao - Hòa Lạc ngay trong năm nay. Giá đất ở nhiều khu vực này hiện đang bị giới đầu cơ thổi giá tăng cao, chứa đựng nhiều rủi ro. Chẳng hạn lô đất ở Bình Yên trước Tết rao bán 23 triệu nay đã tăng lên 24,5 triêu/m2. Một số lô đất ở Quốc Oai, Thạch Thất cũng có mức tăng tương tự từ 29 triệu lên 30 triệu/m2 hoặc 24 triệu lên 26 triệu/m2…

Bà Trần Thị Tình (cư dân tòa nhà The West 265 Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, bà cũng đang đi tìm mua đất để đầu tư. Nhưng bà như rơi vào ma trận của môi giới khi người chỉ tỉnh này, người chỉ tỉnh kia vì theo môi giới đó mới là nơi tăng giá mạnh sau khi sáp nhập tỉnh thành. Nghe tin ga đường sắt cao tốc Bắc - Nam mở ở Mỹ Lộc, Nam Định, bà và các con cũng tìm về hỏi mua đất để đầu tư lâu dài nhưng cũng chưa chọn được mảnh nào ưng ý.

Còn chị Bùi Phương Thảo (Kim Giang, Hà Nội) và nhóm bạn cũng đang nhờ môi giới săn lùng các vị trí đất đẹp các tỉnh thành để đầu tư chờ tăng giá. Có 20 tỷ trong tay, nhóm của chị bàn nhau về Hà Nam đầu tư. Chị cho biết, các môi giới đang quảng cáo giá đất ở Hà Nam đang tăng rất nhanh. Những lô đất cuối năm 2024 chỉ 2,5 tỉ thì nay đã lên 3,3-3,5 tỉ. Sau khi sáp nhập, Hà Nam sẽ phát triển mạnh hơn cả Bắc Ninh, Bình Dương. Chắc chắn giá đất sẽ còn tăng mạnh. Các nhà đầu tư từ Hà Nội đang về rất đông, nếu không chốt nhanh thì khách khác sẽ vào cọc luôn. Bởi thế, chị và các bạn đã chốt liền vài mảnh trong một khu đô thị Hà Nam, chờ đón sóng sau sáp nhập và đường sắt cao tốc Bắc - Nam chạy qua.

Cẩn trọng đầu tư theo tin đồn

Có thể thấy, thị trường đất nền nhiều khu vực đang dậy sóng bởi những tin đồn sáp nhập tỉnh thành, tuy nhiên những bài học trong quá khứ cho thấy nhà đầu tư cần cẩn trọng kẻo “chơi dao đứt tay”. Thực tế chỉ ra, không ít nhà đầu tư ôm đất thời kỳ sốt đất 2021-2022 đến nay vẫn chưa thể “về bờ” dù thị trường đã ấm hơn đáng kể. Hay đơn cử như ở một khu đô thị lớn ngay cạnh Hà Nội, cách đây 3 năm, cơn sốt đất cùng với chiêu trò đẩy mạnh truyền thông của chủ đầu tư, sự bắt tay của các môi giới đã đẩy giá những căn biệt thự lên cao khi khách hàng phải mua chênh vài trăm đến vài tỉ đồng. Nhiều người vì tâm lý fomo nên lao vào mua đúng đỉnh nhưng sau đó phải rao bán cắt lỗ 15-20% vì không chịu được khoản vay ngân hàng.

Việc tạo cơn sốt đất bằng việc tung tin đồn sắp sáp nhập hai hoặc nhiều tỉnh, thành phố, hoặc địa phương đang triển khai dự án lớn là chiêu trò mới của giới đầu cơ và môi giới. Các đối tượng lợi dụng sức lan tỏa của Facebook, Zalo, YouTube để đăng tải các thông tin về việc sáp nhập, thu hút sự chú ý của người dân và giới đầu tư.

Để tăng độ tin cậy, các đối tượng thường giả mạo các văn bản, tài liệu không có thật hoặc trích dẫn những phát biểu chưa được kiểm chứng từ các lãnh đạo địa phương. Một số nhóm còn thuê các trang tin tức nhỏ hoặc sử dụng các tài khoản mạng xã hội có lượng theo dõi lớn để đưa tin, khiến nhiều người tin rằng đây là sự thật.

Sau khi tạo ra tin đồn, các nhóm đầu cơ âm thầm gom mua đất tại khu vực bị ảnh hưởng với giá thấp. Khi tin tức lan rộng, giá đất bị đẩy lên cao do tâm lý fomo của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân.

Bên cạnh tin đồn sáp nhập, các nhóm đầu cơ còn tung ra hàng loạt dự án bất động sản không rõ ràng về pháp lý nhằm đánh vào lòng tin của nhà đầu tư. Những dự án này có thể được quảng bá rầm rộ, nhưng thực chất chỉ là những khu đất chưa có quy hoạch chính thức.

Những bài viết, video quảng cáo với nội dung hấp dẫn như “cơ hội đầu tư vàng”, “giá đất tăng gấp đôi sau sáp nhập” xuất hiện tràn lan trên Facebook, YouTube, TikTok. Các nhóm này sử dụng chiến lược marketing chuyên nghiệp để tiếp cận nhiều đối tượng, từ nhà đầu tư đến người dân có nhu cầu mua đất.

Khi giá đất bị thổi lên mức cao nhất, nhóm đầu cơ nhanh chóng bán ra để thu lợi nhuận khổng lồ. Sau đó, khi tin đồn bị bác bỏ hoặc thị trường dần nhận ra sự thật, giá đất sụt giảm nghiêm trọng, đẩy những người mua sau vào cảnh thua lỗ nặng nề.

Việc giá đất bị thổi lên một cách giả tạo khiến các khu vực rơi vào tình trạng hỗn loạn. Giá trị bất động sản vượt xa giá trị thực tế, làm ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị và kinh tế địa phương.

Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn do giá đất tăng, kéo theo giá thuê mặt bằng và chi phí đầu tư bị đội lên. Nhiều dự án hạ tầng, phát triển đô thị cũng bị ảnh hưởng do giá đền bù giải phóng mặt bằng trở nên quá cao.

Câu chuyện đầu tư đất theo thông tin quy hoạch sân bay, đường xá, dự án bất động sản… không mới nhưng vẫn luôn được các nhà đầu tư áp dụng. Giới đầu cơ bất động sản vẫn luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để đi trước một bước, tiến hành mua gom đất nền và các bất động sản khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng. Không thể phủ nhận, trong mỗi cơn sốt đất, có những nhà đầu tư biết tận dụng cơ hội và có chiến lược rõ ràng. Tuy nhiên, đa số lại bị cuốn theo tâm lý đám đông, trở thành nạn nhân của trò thao túng thị trường.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, những cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường là những hiện tượng ngắn hạn và thiếu bền vững. Ông Hiếu cho rằng, những nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm thường là đối tượng gánh chịu rủi ro lớn nhất khi lao vào cơn lốc sốt đất này và cuốn vào “trò chơi” giới đầu cơ tạo ra. Họ đang mua vào với mức giá cao nhưng lại gặp khó khăn khi bán ra do tính thanh khoản thấp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: Phần lớn nhóm đầu cơ đều có chiến lược rất bài bản, họ thường tung tin đồn, thậm chí thuê người đi gom đất giả với số lượng lớn để khiến giá đất “truyền tai” nhau tăng nóng.

Bản chất việc tăng giá đất là tạo niềm tin từ những người dân đang sở hữu đất rằng tiềm năng tăng giá đang rất cao để biến họ trở thành những nhà đầu tư “nghiệp dư” đi săn đất. Sau khi đã tuồn được hàng thì nhóm đầu cơ sẽ để những người này mắc kẹt với mức giá trên trời.

Chính vì vậy, ông Đính khuyến cáo người dân cần xác minh thông tin từ các nguồn chính thống, không nên chỉ dựa vào lời đồn hoặc các thông tin chưa được kiểm chứng.