Chiêu lừa tinh vi từ những “suất nội bộ giá rẻ”

Dựng kịch bản hoàn hảo để bán… niềm tin

Những lời chào mời “suất đất nội bộ giá ưu đãi”, “hàng ngoại giao cắt lỗ sâu” đang xuất hiện dày đặc trên các hội nhóm đầu tư và mạng xã hội. Được khoác lên lớp vỏ cơ hội hiếm có, nhưng phía sau đó là một kịch bản lừa đảo được dàn dựng ngày càng tinh vi, có tổ chức và phân vai rõ ràng.

Điểm đáng chú ý là “mặt trận” chính của các chiêu trò này không còn nằm ở giao dịch trực tiếp mà chuyển mạnh lên không gian số. Trên các nền tảng như Facebook, Zalo hay TikTok, bên cạnh các fanpage chính thức của dự án, hàng loạt fanpage giả, tài khoản cá nhân ảo được dựng lên với tên gọi, logo, hình ảnh gần như sao chép hoàn toàn. Có trang còn chạy quảng cáo, tương tác cao khiến người dùng rất khó phân biệt thật giả.

Anh Trần Văn Nam (32 tuổi, nhân viên IT, Hà Nội) kể lại trải nghiệm suýt sập bẫy của mình. Trong quá trình tìm mua nhà, anh tham gia một nhóm đầu tư trên Facebook và thấy một fanpage đăng thông tin về “suất nội bộ” tại một dự án ven đô với giá thấp hơn thị trường gần 20%. Trang này có đầy đủ hình ảnh tiến độ, hợp đồng mẫu và thậm chí cả video quay tại dự án.

“Tôi thấy họ livestream tại khu đất, có cả người vào bình luận hỏi mua, đặt cọc nên tin là thật. Nhưng khi họ giục chuyển tiền giữ chỗ trong ngày, tôi thấy bất thường nên gọi trực tiếp lên chủ đầu tư thì mới biết không hề có chương trình nào như vậy”, anh Nam chia sẻ. Theo anh Nam, nếu không kịp kiểm chứng mà chuyển vài trăm triệu tiền cọc, khả năng mất trắng là rất cao.

Không chỉ những người có kinh nghiệm cũng suýt “dính bẫy”, ngay cả người mua để ở cũng bị cuốn vào các kịch bản tinh vi. Chị Nguyễn Thị Lan Anh (29 tuổi, nhân viên ngân hàng, Hà Nội) cho biết từng được một tài khoản môi giới liên hệ, giới thiệu “suất ngoại giao” tại một dự án đang mở bán.

Chị Lan Anh kể lại: “Họ gửi cho tôi hợp đồng, phiếu thu, thậm chí cả ảnh chụp thẻ nhân viên của chủ đầu tư. Mọi thứ rất chuyên nghiệp. Tôi gần như đã đồng ý đặt cọc vì giá rẻ hơn thị trường gần 300 triệu đồng. Nhưng khi yêu cầu gặp trực tiếp tại văn phòng dự án thì họ liên tục né tránh, lúc đó tôi mới nghi ngờ”.

Không dừng lại ở những lời kể, phóng viên trong vai người mua đã trực tiếp tham gia nhiều hội nhóm bất động sản. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt tài khoản chủ động nhắn tin mời chào “suất nội bộ”, gửi bảng giá, hợp đồng mẫu, thậm chí cam kết giữ chỗ trong ngày. Khi được yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền hoặc làm việc trực tiếp tại văn phòng dự án, các đối tượng đều tìm cách né tránh, đồng thời liên tục gây áp lực chuyển tiền.

Theo ghi nhận, các đối tượng thường không hoạt động đơn lẻ mà theo nhóm. Một tài khoản đóng vai người bán, nhiều tài khoản khác vào bình luận hỏi mua, xác nhận đã giao dịch thành công, tạo hiệu ứng đám đông. Một số còn dàn dựng cả đoạn chat, hóa đơn chuyển khoản để hợp thức hóa niềm tin.

Song song với việc “bán niềm tin” trên mạng, họ còn chuẩn bị hệ thống giấy tờ giả tinh vi. Từ hợp đồng góp vốn, phiếu thu, thông báo phân lô cho đến tài liệu mang danh nghĩa chủ đầu tư đều được làm giả rất chuyên nghiệp, có đầy đủ dấu mộc, chữ ký. Thậm chí, có trường hợp đặt làm “sổ đỏ” giả rồi dẫn khách đi xem đất thật trước khi yêu cầu đặt cọc.

Dưới góc nhìn của người trong nghề, anh Phạm Quang Hưng, một môi giới bất động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, cho rằng các chiêu trò này đang “đánh trúng điểm mù” của thị trường. Anh Hưng cho biết: “Không có khái niệm suất nội bộ giá rẻ tràn lan như quảng cáo trên mạng. Nếu có, đó chỉ là số lượng rất hạn chế và được kiểm soát chặt. Những lời chào mời giá thấp hơn thị trường 10-20% gần như chắc chắn có vấn đề. Người mua cần hiểu rằng chủ đầu tư không bao giờ tự bán rẻ tài sản của mình theo cách như vậy”.

Theo anh Hưng, dấu hiệu nhận biết rõ nhất là các đối tượng thường né tránh giao dịch tại văn phòng chính thức, không xuất trình được giấy ủy quyền hợp lệ và luôn thúc ép đặt cọc nhanh. “Chỉ cần yêu cầu làm việc trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối chính thức, 90% các “suất nội bộ” này sẽ tự biến mất”, anh Hưng cho biết thêm.

Đáng lo ngại hơn, các fanpage và tài khoản giả thường chỉ tồn tại trong thời gian ngắn. Sau khi lừa được một số nạn nhân, chúng sẽ bị xóa hoặc đổi tên để tiếp tục “đánh” dự án khác, khiến việc truy vết trở nên khó khăn.

Những câu chuyện như của anh Nam, chị Lan Anh hay chính trải nghiệm thực tế của phóng viên cho thấy, trong bối cảnh thông tin bị nhiễu loạn trên mạng xã hội, ranh giới giữa thật và giả ngày càng mong manh. Niềm tin có thể được dàn dựng chỉ bằng vài bài đăng và hình ảnh, người mua nếu thiếu kiểm chứng rất dễ trở thành mắt xích tiếp theo trong chuỗi lừa đảo được thiết kế sẵn.

Cái bẫy tâm lý và hệ lụy khó lường

Các chiêu trò lừa đảo đất nền thường bùng phát mạnh khi thị trường có dấu hiệu “nóng”. Khi giá đất tăng hoặc xuất hiện thông tin quy hoạch, hạ tầng, tâm lý đám đông bị đẩy lên cao, tạo điều kiện cho các đối tượng giăng bẫy bằng những “suất nội bộ” nghe có vẻ hiếm hoi nhưng thực chất là sản phẩm của một kịch bản được dàn dựng sẵn.

Điểm chung của nhiều nạn nhân là bị cuốn theo kỳ vọng lợi nhuận nhanh, trong khi lại bỏ qua khâu kiểm tra pháp lý. Khi đã tạo được niềm tin, các đối tượng lập tức chuyển sang bước “chốt giao dịch” bằng cách yêu cầu đặt cọc gấp, viện dẫn lý do “có người khác đang mua”, “nếu chậm sẽ mất suất”. Giao dịch được đẩy nhanh đến mức người mua gần như không có thời gian xác minh.

Vụ án của Bùi Việt Quân (sinh năm 1982) và vợ là Trần Thị Thanh Tâm (sinh năm 1990), trú tại phường Kim Liên, Hà Nội là minh chứng điển hình cho kịch bản “bán niềm tin” này. Lợi dụng thông tin về các dự án nhà ở do Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) làm chủ đầu tư, gồm khu X2 (Đại Kim, Hà Nội); dự án tại Móng Cái (Quảng Ninh) và khu nhà ở sĩ quan tại Cam Ranh (Khánh Hòa), Quân dựng lên câu chuyện có thể “mua suất nội bộ”.

Để tạo vỏ bọc, Quân tự nhận đang làm việc tại cơ quan Trung ương, có khả năng kết nối với lãnh đạo doanh nghiệp. Thậm chí, đối tượng còn dẫn khách đến tận trụ sở MHDI, cho gặp người quen là một cán bộ cấp cao từng công tác tại đây, khiến nhiều người tin rằng việc mua bán là có thật.

Mức giá được đưa ra thấp hơn thị trường khoảng 2 triệu đồng mỗi mét vuông, đủ hấp dẫn để “đánh trúng” tâm lý người mua. Tin tưởng, anh Trần Trung Kiên đã chuyển hơn 17 tỷ đồng và ký tới 6 văn bản thỏa thuận mua đất tại các dự án. Dù thực tế Quân và Tâm không hề biết rõ phương thức phân phối, vẫn tiếp tục ký kết và nhận tiền.

Không chỉ dừng lại ở một nạn nhân, Quân tiếp tục chào mời Đặng Trịnh Lan Anh (sinh năm 1971, trú tại phường Ngọc Hà, Hà Nội). Về phía Lan Anh, sau khi được Quân mời chào, chị ta cùng Đoàn Trung (sinh năm 1990, trú tại xã Sóc Sơn, Hà Nội) đã sử dụng tư cách pháp nhân của Công ty Thiết kế xây dựng và truyền thông Thăng Long để tiếp tục mời gọi người khác mua lại với giá ưu đãi. Mặc dù, trên thực tế, công ty này không có bất kỳ liên quan nào đến dự án tại Móng Cái, cũng không có liên doanh, liên kết với chủ đầu tư là MHDI.

Hai người này đã ký tới 11 hợp đồng, thu gần 25 tỷ đồng, dù bản thân không có bất kỳ liên quan nào tới dự án. Tổng số tiền chiếm đoạt trong đường dây này lên tới hơn 29 tỷ đồng.

Trong khi đó, vụ án của Phạm Thị Như Quỳnh (sinh năm 1984, Hưng Yên) cho thấy một biến tướng khác khi đối tượng không cần dựng “quan hệ nội bộ” mà trực tiếp sử dụng giấy tờ giả để tạo niềm tin.

Từ tháng 5 đến tháng 12 năm 2025, Quỳnh liên tục tung thông tin có thể mua được bất động sản tại khu vực xã Thái Thụy với giá ưu đãi. Để củng cố lòng tin, đối tượng sử dụng các tài liệu giả mạo chủ đầu tư, từ thông báo dự án đến giấy tờ liên quan, khiến các bị hại tin rằng đây là giao dịch hợp pháp.

Bằng thủ đoạn này, Quỳnh đã lừa đảo, chiếm đoạt hơn 42 tỷ đồng. Toàn bộ các giao dịch đều được “hợp thức hóa” bằng giấy tờ giả, khiến nạn nhân chỉ phát hiện khi không thể hoàn tất thủ tục sang tên hoặc liên hệ với chủ đầu tư. Điểm chung của hai vụ án là kịch bản đều được thiết kế để rút ngắn thời gian ra quyết định của nạn nhân. Khi tiền đã chuyển, đối tượng hoặc cắt liên lạc, hoặc kéo dài bằng nhiều lý do cho đến khi sự việc vỡ lở

Hệ lụy không chỉ dừng ở thiệt hại tài chính. Nhiều người rơi vào vòng xoáy tranh chấp kéo dài khi cầm trong tay những bộ hồ sơ “đầy đủ” nhưng vô giá trị pháp lý. Đất không thể sang tên, tiền không thể thu hồi, trở thành tài sản “mắc kẹt”, kéo theo hệ lụy về tâm lý và niềm tin.

Có thể thấy, các chiêu trò lừa đảo bất động sản không mới nhưng ngày càng tinh vi. Từ dựng “quan hệ nội bộ”, giả danh chủ đầu tư cho đến làm giả giấy tờ, tất cả đều đánh vào hai điểm yếu cố hữu là lòng tham và sự thiếu kiểm chứng.

Nói về vấn nạn này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Việt Nam cho rằng, những lời chào mời “suất nội bộ giá rẻ” thực chất là chiêu thức lợi dụng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thị trường xuất hiện các cơn “sốt” cục bộ hoặc thông tin quy hoạch lan rộng. Khi nhu cầu tăng nhanh nhưng nguồn thông tin chính thống lại hạn chế, người mua rất dễ bị cuốn theo các lời quảng cáo mang tính “độc quyền”, “nội bộ”, từ đó bỏ qua các bước kiểm chứng cần thiết.

Ông Đính nhấn mạnh: “Về nguyên tắc thị trường, không có chuyện một tài sản bất động sản có giá trị lại được bán thấp hơn thị trường từ 10-20% một cách dễ dàng như những gì đang được quảng cáo tràn lan trên mạng xã hội. Nếu có mức giá chênh lệch lớn như vậy, phải đặt câu hỏi ngay về tính pháp lý hoặc tính xác thực của giao dịch. Đây thường là dấu hiệu đầu tiên của rủi ro”.

Theo vị chuyên gia này, các đối tượng lừa đảo thường không bán “đất”, mà bán “niềm tin” và “câu chuyện”. Họ tạo dựng cảm giác khan hiếm, đưa ra thời hạn ngắn, thúc ép đặt cọc nhanh để người mua không kịp suy nghĩ hay kiểm tra thông tin. Khi quyết định được đưa ra trong trạng thái bị áp lực tâm lý, rủi ro gần như đã được “lập trình sẵn”.

Ông cũng cảnh báo, trong bối cảnh giao dịch bất động sản ngày càng dịch chuyển lên môi trường trực tuyến, người mua cần thay đổi thói quen tiếp cận thông tin. “Không thể chỉ dựa vào hình ảnh, video hay giấy tờ gửi qua mạng. Nguyên tắc an toàn là phải kiểm tra trực tiếp tại chủ đầu tư hoặc  đơn vị phân phối chính thức, đồng thời xác minh đầy đủ pháp lý dự án trước khi xuống tiền”, ông Đính khuyến nghị.

Nếu thiếu những “bộ lọc” thông tin cần thiết, người mua rất dễ trở thành mục tiêu của các kịch bản lừa đảo ngày càng được dàn dựng tinh vi, nơi niềm tin bị khai thác như một công cụ để dẫn dắt hành vi. Khi đó, ranh giới giữa cơ hội và cái bẫy trở nên mong manh hơn bao giờ hết.