Tiền quay lại với đất?
Năm 2021 là một năm nóng với thị trường chứng khoán, nhà nhà chơi chứng, người người chơi chứng với số tài khoản mở mới cao nhất lên tới 270.000 tài khoản/tháng. Dễ hiểu rằng vào thời điểm 2020-2021, dịch bệnh đã khiến nhiều thị trường đóng băng, dòng tiền đổ vào chứng khoán với những lời rỉ tai dễ kiếm tiền.
Nhưng, đến cuối 2021, thị trường chứng khoán bắt đầu tăng trưởng chậm lại và chứng kiến những cú sụt giảm sau quãng thời gian tăng nóng. Các chuyên gia nhận định, khi kinh tế quay lại đà tăng trưởng thì cũng là lúc thị trường phân hóa mạnh, không còn những cơ hội x2 x3 tài khoản như năm 2021.
Cuối năm 2021, đầu 2022, dòng tiền dường như đã quay trở lại với bất động sản khiến giá đất nhiều nơi tăng phi mã. Cùng với giá vàng, giá xăng, giá bất động sản tăng mạnh từ 15-45%, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành, vùng ven đô thị.
Tại Hà Nội, những khu vực từng “sốt đất” từ những năm 2019, sau một thời gian “nằm im” để chờ đại dịch COVID-19 đi qua như Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Lạc, Hoài Đức... cũng nóng trở lại. Nguyên nhân bất động sản các khu vực này tăng nóng được đưa ra là từ các kế hoạch chuyển từ huyện lên quận, mở rộng các nút giao thông trọng điểm, đầu tư hạ tầng.
Thậm chí, với những khu vực vùng ven sông Hồng vốn đã tăng giá đầu năm do có thông tin quy hoạch phân khu đô thị nay lại càng trở nên đắt giá. Nguyên nhân là do thành phố ra thông báo mới sẽ thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng trong đầu năm 2022. Thông tin ngày càng rõ ràng, cụ thể về quy hoạch phân khu mới đã khiến giá đất ở Thạch Cầu, Cự Khối, Bắc Cầu, Đông Anh dậy sóng, tăng thêm khoảng 20% so với thời điểm trước.
Cùng với việc đất tăng nóng, những câu chuyện về các nhà đầu cơ trẻ tuổi lướt sóng đất kiếm tiền tỷ bằng nghề môi giới, buôn lướt đất đã khiến nhiều người thèm thuồng về “mỏ vàng” đã ngủ quên suốt 2 năm qua này.
Đã bắt đầu “sóng” mới
Trong vai một người đi mua đất, PV đã thấy được sự “nóng” của thị trường qua lời của cò đất, như tại khu đô thị mới Thanh Hà (phường Phú Lương, Kiến Hưng, quận Hà Đông, TP Hà Nội), các khu biệt thự, liền kề từng ít ai ngó ngàng tới, có giá dưới 40 triệu/m2 nhưng thời điểm hiện tại giá đã tăng lên từ 44-61 triệu/m2.
Theo người môi giới cho biết, vào thời điểm trước Tết Nguyên đán, nếu người mua tìm các căn biệt thự lớn với giá 40 triệu/m2 thì vẫn có hàng nhưng chỉ sau 1 tháng giá đã tăng từ 10-40% tùy vị trí. Đó là với những căn biệt thự có diện tích lớn, còn với những căn dưới 100m2, giá cao nhất đã lên tới 61 triệu đồng/m2, tăng gần 50% so với trước đó vài tháng. Đáng nói, khu đô thị Thanh Hà từng có nhiều vướng mắc về pháp luật, hiện các đơn vị liên quan tập trung xử lý dứt điểm các hạng mục vi phạm trật tự xây dựng tại dự án này. Nhưng, điều đó cũng không ngăn cản được “cơn sóng” bất động sản thổi đến đây.
Tìm hiểu thêm từ một số nhân viên môi giới tại các khu vực như Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội), Dương Nội (Hà Đông), Tân Tây Đô (Đan Phượng, Hà Nội)... hầu hết những người này đều khẳng định giá đất đang nóng lên từng ngày hay bất động sản sẽ là kênh đầu tư tốt nhất năm 2022. Khu đô thị Đại Kim mở rộng hiện vẫn chỉ có hợp đồng cọc góp vốn nhưng giá đã từ 60-80 triệu/m2, khu đô thị Dương Nội đã có vị trí lên tới 150 triệu/m2 hoặc xa hơn như Tân Tây Đô đã bị hét giá tận 90 triệu/m2 với vị trí đẹp.
Những người này cho biết, các khu đất ở vùng ven, ngoại thành thường có cơ hội sinh lời cao hơn nên lượng hàng cũng bị tranh giành, nếu không mua sớm sẽ không còn hàng. Bên cạnh đó, những nhân viên môi giới này cũng cho biết, giá đất bên trong Hà Nội cũng đã rục rịch tăng theo thị trường, thông qua những đơn hàng mà họ hay đồng nghiệp của họ đã chốt.
Đơn cử, tại khu vực Nam Dư (phường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), một căn nhà có diện tích 30m2, đã xây dựng 5 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô tránh nhau, thời điểm cuối năm 2020 có giá 3 tỷ đồng thì nay đã tăng lên gần 4 tỷ đồng, tăng gần 30%. Một lô đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ liêm), nằm ở mặt ngõ rộng 3m, cách đây 1 năm chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2 thì nay cũng được giao dịch với giá 70 triệu đồng/m2. Cũng vì thế, bên cạnh việc tư vấn, các nhân viên này luôn mời chào, thúc giục PV phải nhanh chóng lựa chọn và xuống tiền, nếu không sẽ lỡ mất cơ hội ở chân “sóng”.
Cẩn trọng với chiêu trò
Ngày 21-2, trên các trang mạng xã hội xuất hiện đoạn clip ghi lại cảnh một nhóm người mặc vest ăn mặc lịch lãm, dựng các khung rạp trên một bãi đất trống như chuẩn bị ăn cỗ nhưng thực ra đây là để... giao dịch bất động sản. Những người mặc vest này liên tục chạy từ khu lều bạt đến chỗ MC nói "lô 4, lô 5, lô 13, lô 19, 29... khách đặt cọc rồi nhé". Sau đó, MC thông báo lại lên loa đã chốt cọc trong tiếng nhạc inh ỏi. Chỉ trong 4 phút có hơn 10 lô đất đã được khách đặt cọc. Điều đáng nói, các hoạt động giao dịch như chốt, cọc chỉ diễn ra chớp nhoáng, thậm chí có cảnh chen lấn, tranh giành.
Sau khi đoạn clip được chia sẻ rầm rộ lên mạng xã hội, nhiều ý kiến cho rằng phía công ty bất động sản đang dựng cảnh để làm sốt đất, hòng lôi kéo những người nhẹ dạ xuống tiền mua đất. Việc bán đất trong thời gian ít phút như trong clip có nhiều dấu hiệu bất thường. Nhiều người tỏ ra nghi ngờ công ty bất động sản đang cố tình dàn dựng nhằm tạo lòng tin để thổi giá, dụ dỗ, rút ruột nhà đầu tư.
Ngay sau đó, chính quyền địa phương cho biết khu đất trong clip được rao bán thuộc tổ 5, ấp Đồi Đá (xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Dương) nhưng hiện trên địa bàn xã không có bất cứ dự án khu dân cư nào được cấp phép. Đến ngày 4-3 UBND huyện Lộc Ninh ra quyết định xử phạt hành chính đối với Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương 100 triệu đồng vì vi phạm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Các chuyên gia nhận định, đó cũng chỉ là một trong những chiêu trò của cò đất và các công ty môi giới nhằm thổi giá bất động sản tại khu vực đó. Theo một số nhà đầu tư bất động sản lâu năm thì quy hoạch mới, nâng cấp từ huyện lên quận, tiền đầu tư vào các vị trí trọng điểm luôn là các kế hoạch dài hạn tính theo năm. Điều đó chưa bao giờ là quá đặc biệt đủ để khiến giá bất động sản tăng chóng mặt như trong các cơn sóng đất.
Các thửa đất chia lô, liền thổ hay các lô đất biệt thự, liền kề trong khu đô thị mới cũng là những sản phẩm không có gì mới mẻ nhưng gần đây nó được đặc biệt hóa, biến hóa là bởi những mạng lưới môi giới nhà đất dày đặc đan xen có chung mục đích là kiếm lợi bằng cách khuấy đảo và thổi giá thị trường.
Các chiêu trò này chỉ quanh đi quẩn lại gồm: Đưa ra thông tin khan hàng không có thực, tạo độ nóng ảo. Ngoài ra lợi dụng thời đại công nghệ, các cò đất lập nhiều fanpage bán hàng trên mạng xã hội, chạy quảng cáo và dùng nhiều nick ảo vào hỏi giá, chốt đơn càng làm cho dự án họ quảng cáo nóng hơn. Tại nhiều dự án, dù mới chính thức mở bán vài ngày nhưng trong bảng hàng của chủ đầu tư, số lượng căn đã “có chủ” dày đặc, đa số là các căn đẹp tại dự án. Có những dự án, vừa mở bán đã có đến 80% số căn có chủ.
Thực tế, số lượng căn đã bán chỉ có người trong cuộc mới rõ, còn khách hàng sẽ bị tâm lý “khan hàng” mà nhanh chóng lựa chọn và xuống tiền căn hộ khá khẩm nhất trong bảng hàng còn lại tại dự án.
Tạo sóng, tâm lý sợ mất cơ hội. Để thực hiện chiêu trò này, nhân viên tư vấn luôn biết cách hù dọa nhà đầu tư, nếu không xuống tiền sẽ đánh mất cơ hội vào tay người khác. Từ đó khiến người mua có tâm lý sợ bị bỏ lại phía sau, đành xuống tiền với giá mà người bán đưa ra. Sau mỗi lần tạo sóng, giá trị thật của bất động sản thường tăng thêm, từ đó dẫn đến cơn sốt đất ảo, khiến giá bất động sản bị thổi lên ào ào. Trong đó có không ít cơn sốt đất giả khiến nhà đầu tư bị “giam tiền” như cơn sốt đất ở Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) vào tháng 4-2020 hay cơn sốt tại Bình Đa (Bà Rịa - Vũng Tàu) vào tháng 2-2020.
Một chiêu trò cũng được nhiều “cò” áp dụng là tâng bốc quá đà về thông tin dự án. Đây có thể là chiêu trò dễ thấy nhất của nhiều cò đất, ngoài việc nói quá, nhiều người tư vấn còn nói sai sự thật về khả năng phát triển, các dự án đồng bộ trong tương lai, thậm chí là tiến độ hoàn thiện về mặt pháp lý của dự án. Từ đó, người mua bắt đầu ảo tưởng về khả năng tăng giá trong ngắn hạn của dự án và xuống tiền.
Mọi quyết định sai đều phải trả giá bằng tiền mặt. Vì vậy, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kĩ để tránh rơi vào cảnh “bỏng tay”.
Quay cuồng sốt đất vùng cát, nở rộ “cò phố, cò quê” 
Thực hư cơn sốt đất ở Lộc Ninh, Bình Phước 
