Căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng đang dần mất hút trên thị trường

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024 do Bộ Xây dựng vừa công bố, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm so với quý trước, tuy nhiên giá lại tiếp tục tăng trung bình 5 - 6,5% trong quý và 25% theo năm tuỳ từng vị trí, khu vực.

Tuy vậy, cũng theo thông tin của Bộ Xây dựng, muốn mua nhà chung cư có mức giá biến động chậm, người dân phải ra các khu vực xa trung tâm và mức giá cũng phải từ 3 tỷ đồng trở lên. Thông tin cho thấy, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân đã khó, ngày càng thêm khó.

Dự án ở xa trung tâm cũng không rẻ

Theo thông tin của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở chung cư trong quý II/2024 vẫn chưa có nhiều cải thiện. Các dự án phát triển nhà ở thương mại cả nước chỉ có 9 dự án được hoàn thành với quy mô khoảng 5.005 căn, giảm 10% so với quý I/2024. Cùng với đó, chỉ có 19 dự án với quy mô khoảng 10.230 căn được cấp phép mới, không có sự cải thiện so với quý trước.

Với gần 1.000 dự án đang triển khai trên cả nước, nguồn cung nhà ở chung cư không có chuyển biến so với quý I/2024 và so với cả năm 2023. Không những vậy, nguồn cung không tăng mà lượng giao dịch cũng giảm. Theo tổng hợp số liệu từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 25.885 giao dịch thành công cả quý. Trong khi đó, trong quý I/2024 có 35.853 giao dịch nhà ở riêng lẻ và chung cư.

Nguồn cung không tăng, giao dịch giảm thế nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Trong quý II/ 2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi. Giá bán căn hộ chung cư cụ thể ở đô thị lớn như Hà nội có mức tăng rất mạnh. Theo khảo sát thì trong quý II giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường có sự tăng giá cao, cụ thể như tại các khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%.

"Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%… Tuy nhiên, để muốn mua căn hộ có giá bán biến động tăng chậm hơn thì người mua phải tìm đến các khu vực xa trung tâm như: dự án Bình Minh Garden Đức Giang (Long Biên); Le Grand Jardin Sài Đồng (Gia Lâm)... Đồng thời giá bán cũng không dưới 3 tỷ (ở mức từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ từ 2-3 phòng ngủ).

Ví dụ như: Dự án Lumi Hanoi giá khoảng 66 - 82 triệu đồng/m² tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm; Dự án Imperia Sola Park giá khoảng 55 - 72 triệu đồng/m² tại Tây Mỗ - quận Nam Từ Liêm; Dự án The Canopy Residences giá khoảng 57 - 72 triệu đồng/m² tại quận Nam Từ Liêm… Tại thị trường thứ cấp, giá rao bán tại một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao khoảng 10 - 15%", báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết.

Lệch pha cung cầu ngày càng lớn    

Theo nghiên cứu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, dự báo trong giai đoạn 2024 - 2025, mỗi năm toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000-23.000 căn hộ mở mới và tiêu thụ. Nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường Hà Nội giai đoạn 2024 - 2025 dự báo sẽ vượt  giai đoạn 2020 - 2022 và cao nhất trong 4 năm trở lại đây. Thế nhưng sự mất cân bằng giữa các phân khúc nhà ở chung cư lại ngày càng lớn.

Cụ thể như nguồn cung căn hộ mới quý II/2024, phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tổng 97% toàn thị trường. Phân khúc bình dân không còn xuất hiện, trung cấp chỉ chiếm ~3%. Nguồn cung tương lai dự kiến phần lớn đến từ khu vực phía Đông và phía Tây, nơi có các phân khu, dự án mở mới với quy mô lớn. Một số đại đô thị tương lai phía Bắc và phía Tây Hà Nội như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Đan Phượng cũng dự kiến ra hàng trong 1-2 năm tới.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, việc các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt cũng như 3 bộ luật quan trọng, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bất động sản (sửa đổi) đã chính thức có hiệu lực là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo.

"Đối với thị trường Hà Nội, các tín hiệu trong quý 2 thể hiện thị trường chung cư đã hồi phục mạnh mẽ sau 5 quý tăng liên tiếp và thị trường bắt đầu bước giai đoạn tăng trưởng mới. Trong khi đó, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ bắt đầu giai đoạn phục hồi trong 2024 - 2025, khi các vấn đề pháp lý dự án dần được tháo gỡ và nguồn cung căn hộ mở mới sẽ cao hơn giai đoạn năm 2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ mở mới ở cả 2 thị trường. Các đại đô thị được quy hoạch bài bản và các chủ đầu tư uy tín với tiềm lực tài chính mạnh sẽ có cơ hội chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới", ông Tiến cho hay.

Cần nhanh chóng có thêm những chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở hợp túi tiền trong bối cảnh giá chung cư đang ở mức cao như hiện nay là ý kiến của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, tình trạng giá chung cư liên tục tăng dẫn đến hệ luỵ đa số người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại các đô thị lớn ngày càng khó mua nhà bằng đồng lương hợp lý của mình.

"Trọng tâm bây giờ là giải quyết vấn đề giá nhà cho những người lao động bình thường, những người trung lưu khi họ đang rất khó khăn để tiếp cận được nhà ở. Thử hỏi xem bao nhiêu người lao động có thể bỏ tiền ra mua nhà ở giá cao? Trong khi đó phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, vừa với hàng trung lưu, tầng lớp dưới trung lưu thì lại chưa có nhiều chính sách để phát triển. Bản thân tôi cho rằng, ngay tại thời điểm này, thị trường đang thiếu đi một phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thực sự hướng đến phần đông đối tượng người lao động, có thu nhập vừa phải", GS Đặng Hùng Võ nói.