Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, Chính phủ đã tạo lập một hành lang pháp lý tương đối đồng bộ và thông thoáng để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội (NOXH).
Các ưu đãi bao gồm miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng và cho vay lãi suất thấp. Đặc biệt, Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù đã giải quyết nhiều "điểm nghẽn" về thủ tục hành chính, quy hoạch và đầu tư.
Nhờ những chính sách này, kết quả đạt được rất ấn tượng: Năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn NOXH (đạt 103% kế hoạch). Tính đến nay, cả nước đang triển khai hơn 720.000 căn, đạt 72% mục tiêu 1 triệu căn NOXH mà Chính phủ đề ra. Riêng trong 5 tháng đầu năm 2026, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đôn đốc 16 địa phương thực hiện chỉ tiêu theo Nghị quyết số 07/NQ-CP để đảm bảo tiến độ dự án.
Dù đạt được nhiều kết quả, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những bất cập lớn. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường vẫn đang bị “lệch pha” cung - cầu. Dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng nhà ở giá phù hợp. Cơ cấu sản phẩm hiện nay chủ yếu thiên về nhà ở để bán, trong khi thiếu hụt nhà ở cho thuê dài hạn để đáp ứng nhu cầu thực tế của người lao động.
Bên cạnh đó, giá nhà tại các đô thị lớn đang ở mức quá cao so với thu nhập trung bình, khiến người dân khó tiếp cận. Các cơ chế hiện hành cũng chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút mạnh mẽ khu vực tư nhân đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.
Trước thực trạng này, lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo chuyển đổi mạnh mẽ tư duy phát triển nhà ở. Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở thương mại và nhà ở để bán, chiến lược mới sẽ chú trọng đồng thời cả NOXH và nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo công nhân, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường nhưng có sự quản lý, định hướng của Nhà nước thông qua quy hoạch và các công cụ tài chính. Nhà ở phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, gắn liền với hạ tầng giao thông công cộng (mô hình TOD) và các khu công nghiệp. Mục tiêu là huy động đa dạng nguồn lực, sử dụng vốn ngân sách để dẫn dắt và tạo động lực cho nguồn vốn tư nhân tham gia đầu tư.
Để thể chế hóa, Bộ Xây dựng cho biết đang tham mưu sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào tháng 10/2026. Luật mới sẽ phân loại rõ 4 nhóm nhà ở: thương mại, cho thuê, công vụ và chính sách. Đặc biệt, sẽ có các chính sách ưu đãi đủ mạnh về đất đai, tín dụng và thuế để thu hút các quỹ đầu tư dài hạn vào dự án nhà ở cho thuê.
“Ở góc độ của các địa phương, chúng tôi đang đề nghị khẩn trương đánh giá tổng thể nhu cầu thực tế về nhà ở cho thuê và nhà ở công vụ tại địa phương. Các địa phương giải phóng mặt bằng và chuẩn bị "quỹ đất sạch" tại các khu kinh tế, khu công nghiệp để sẵn sàng phát triển dự án. Cùng với đó, các địa phương sử dụng ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân”, ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết.
