Cải tạo chung cư cũ: Sao cho thực sự là mới?

Tuy nhiên, để đưa dự án từ bản vẽ ra thực tế vẫn còn không ít điểm nghẽn về lợi ích, đồng thuận và cơ chế đầu tư.

Từ bản quy hoạch mới…

Ngày 4/4, UBND quận Đống Đa đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến nhân dân đối với Đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự và phụ cận, tỷ lệ 1/500. Tại hội nghị, lãnh đạo UBND quận cùng đơn vị tư vấn đã trình bày tổng thể nội dung đồ án tới người dân, cung cấp cái nhìn toàn diện về phương án quy hoạch cụ thể sau nhiều năm trì hoãn.

Theo đồ án, khu vực quy hoạch hiện có 30 tòa chung cư cũ cao 5 tầng, với tổng số 1.795 căn hộ và 8.325 cư dân, diện tích sàn hiện trạng đạt 102.103 m2. Phạm vi quy hoạch bao gồm toàn bộ 30 tòa chung cư, Trường Giáo dục thường xuyên và một khu dân cư hiện hữu. Toàn bộ các công trình này sẽ được giải phóng để tái thiết thành hai tòa nhà cao tầng - một cao 45 tầng và một cao 25 tầng - tập trung tại khu vực tiếp giáp các tuyến phố lớn Đặng Văn Ngữ và Phạm Ngọc Thạch.

Phương án quy hoạch hướng tới phát triển đô thị theo định hướng giao thông, khai thác tối đa lợi thế vị trí tuyến đường chính, đồng thời bố trí tập trung các công trình công cộng, thương mại - dịch vụ và chung cư cao tầng có chiều cao dao động từ 9 đến 45 tầng. Hệ số sử dụng đất đối với các công trình chung cư được áp dụng ở mức trên 13 lần. Trong khi đó, khu vực lõi đô thị - nơi hiện có các công trình công cộng, trường học, trụ sở cơ quan - sẽ được giữ nguyên, đảm bảo ổn định chức năng sử dụng và phục vụ nhu cầu cộng đồng.

… đến bài toán phân bổ lợi ích

Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm lớn nhất từ phía người dân trong buổi lấy ý kiến là vấn đề liên quan đến hệ số bồi thường, hay còn gọi là hệ số K - yếu tố quyết định trực tiếp đến quyền lợi về nhà ở tái định cư sau cải tạo. Theo phương án đang được đề xuất: Các hộ ở tầng 1 sẽ được áp dụng hệ số K = 2, bao gồm diện tích sàn hợp pháp cộng thêm 25% phần diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, hộp kỹ thuật…; Từ tầng 2 trở lên, hệ số K là 1,5, cách tính tương tự. Mức hệ số này được xác định theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP và được coi là mức tạm tính tối đa trong giai đoạn hiện tại.

Đại diện UBND quận Đống Đa cho biết, quan điểm nhất quán của chính quyền là đảm bảo tái định cư tại chỗ cho toàn bộ cư dân hiện hữu, với điều kiện sống tốt hơn, diện tích ở hợp lý, đồng thời đảm bảo quyền lợi công bằng giữa các tầng lớp cư dân. Tuy nhiên, do chi phí đầu tư cải tạo là rất lớn trong khi không có quỹ đất đối ứng, nên phần diện tích còn lại - khoảng 30% - sẽ dành để kêu gọi nhà đầu tư tham gia bằng hình thức xã hội hóa. “Đây là bài toán khó, doanh nghiệp phải chấp nhận thực tế đầu tư theo kiểu “đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ”, đại diện quận chia sẻ.

Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày 4/4, UBND quận tiếp tục tiếp thu ý kiến góp ý của người dân để hoàn thiện đồ án trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, bên cạnh những đồng thuận ban đầu, người dân vẫn bày tỏ nhiều lo ngại và mong muốn được làm rõ thêm các nội dung liên quan đến quyền lợi sau cải tạo.

Bà Nguyễn Thị Mai, cư dân sống tại nhà C6, cho biết: “Tôi ủng hộ quy hoạch mới vì thấy rõ ràng và có tính khả thi. Nghe nói sẽ được tái định cư tại chỗ là mừng lắm, nhưng tôi vẫn lo vì chưa có nhà đầu tư cụ thể, cũng chưa biết sau này căn hộ mới ra sao - diện tích, thiết kế, chất lượng thế nào. Không có thông tin rõ ràng thì chúng tôi khó yên tâm được”.

Anh Lê Mạnh Dũng, cư dân sống tầng 3 nhà B2, chia sẻ thêm: “Tôi không phản đối xây nhà cao tầng, nhưng lên cao thì chi phí sống cũng sẽ tăng - nào là phí dịch vụ, gửi xe, tiền điện nước theo giá kinh doanh… Hiện nay mỗi tháng tôi chỉ mất vài trăm nghìn, nếu sau này phải trả vài triệu thì nhiều người cao tuổi, thu nhập thấp như chúng tôi sao chịu nổi?”.

Một số người dân khác cũng đề cập đến vấn đề thiếu minh bạch trong lộ trình triển khai, khi mà hiện tại vẫn chưa có thông tin về thời gian bắt đầu cải tạo, phương án tạm cư cụ thể, tiến độ bàn giao nhà mới, và đặc biệt là cam kết pháp lý về quyền lợi. Nhiều ý kiến cho rằng, bản thân đồ án quy hoạch chưa đủ để tạo dựng niềm tin, nếu thiếu đi những văn bản ràng buộc rõ ràng giữa các bên.

“Chúng tôi không cần quá nhiều lời hứa, chỉ cần được nhìn thấy văn bản cam kết cụ thể từ chính quyền và nhà đầu tư - khi nào khởi công, bao lâu thì có nhà mới, chi phí ra sao… Mọi thứ phải rõ ràng từ đầu thì mới yên tâm đồng thuận”, một người dân nhấn mạnh.

Từ thực tế trên có thể thấy, ngoài nội dung quy hoạch và hệ số kỹ thuật, điều mà người dân mong đợi nhất vẫn là sự minh bạch trong thông tin và cam kết thực hiện đến cùng. Khi quyền lợi được bảo đảm rõ ràng, niềm tin được củng cố, thì quá trình cải tạo mới có thể diễn ra thuận lợi và nhận được sự đồng thuận rộng rãi từ cộng đồng cư dân.

Muốn “mới”, phải mới cả cách làm

Trước những kỳ vọng và thách thức đang song hành, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng điểm mấu chốt trong cải tạo chung cư cũ là bài toán lợi ích giữa ba bên: cư dân, nhà đầu tư và Nhà nước.

“Vấn đề đầu tiên cần làm rõ là lợi ích giữa cư dân và nhà đầu tư được cân đối ở mức độ nào. Đây là dự án cải tạo toàn khu, với quỹ đất rất lớn, vì vậy, lợi ích của nhà đầu tư là điều tất yếu. Tuy nhiên, cần xác định rõ ràng ranh giới giữa lợi ích công và lợi ích tư nhân, để đảm bảo hài hòa và công bằng”, ông nhấn mạnh.

Theo ông Võ, một trong những yếu tố then chốt để tạo đồng thuận là quyền lợi của cư dân hiện hữu phải được giải quyết minh bạch, thực chất, từ quy mô căn hộ mới, thời gian tạm cư, đến chất lượng sống sau cải tạo.

“Tất cả chỉ có thể giải quyết được khi lấy lợi ích công bằng làm điểm chốt - đó là nguyên tắc cốt lõi trong cơ chế thị trường nếu muốn cải tạo chung cư cũ thành công,” ông kết luận.

Đánh giá về đồ án mới, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng việc cải tạo khu tập thể Trung Tự là một quyết tâm đúng đắn, nhất là trong bối cảnh Luật Thủ đô (sửa đổi) vừa có hiệu lực, đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn trong quy hoạch chiều cao công trình.

“Trước đây, chúng ta chỉ cho xây từ 9 đến 20 tầng là cùng. Bây giờ đã cho phép xây tới 40 tầng, và tôi còn muốn hơn thế. Vì chỉ cần xây hai tòa nhà cao từ 40 tầng trở lên là đủ chứa toàn bộ cư dân khu tập thể Trung Tự hiện nay. Phần đất còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian công cộng - đúng với tinh thần tái thiết đô thị bền vững,” ông nhấn mạnh.

Ông cũng khẳng định nguyên tắc quan trọng là không tăng mật độ dân cư: “Nếu hiện có một vạn người thì sau cải tạo vẫn là một vạn người, không xây thêm để bán. Chủ đầu tư được hưởng lợi không phải từ căn hộ để bán mà là từ phần diện tích dành cho dịch vụ - như siêu thị, cửa hàng, tiện ích đô thị. Thành phố cũng có thể cân nhắc giao đất đối ứng tại khu vực khác để nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn lâu dài”.

Phá bỏ những căn nhà cũ, không còn an toàn để thay bằng những căn nhà mới khang trang hơn, tiện ích hơn, an toàn hơn là điều đáng làm. Nhưng để có được “cái mới” thực sự không chỉ là bản vẽ, mà còn cần có sự đồng hành thật sự từ cộng đồng dân cư, nhà quản lý và cả sự nhập cuộc nghiêm túc của khu vực tư nhân. Và khi lợi ích công bằng được đặt làm nền tảng, cải tạo chung cư cũ sẽ không còn là một bài toán nan giải - mà là một hành trình có thể giải được.