“Sốt đất” tại TP HCM: Đừng chạy theo tin đồn!

• “Bắt mạch” cơn sốt đất vùng ven TP HCM

“Sốt”do tin đồn

Tôi rủ cô bạn xuống Bà Điểm, Hóc Môn, thăm đồng môn, nhân tiện “dò” thông tin nhà đất tại khu vực này. Lâu không gặp, K.V., giờ đã là một cò đất chính hiệu. K.V. bán tạp hóa, nhưng thu nhập chính là môi giới đất đai. Bạn cũ  tiếp chúng tôi bằng một thái độ cực kỳ thờ ơ: “Mới xuống hả, chờ chút V. đang bận”.

V., mắt thì cắm cúi vào xấp giấy tờ, toàn bản photo sổ hồng, sổ đỏ, vi bằng nhà đất, tai nghe điện thoại, miệng thì “vẽ” dự án chào mời khách. Lúc sau V. ngẩng đầu lên và phân trần về công việc: “Dạo này bận quá, khách nhiều mệt đứt hơi. Ông bà xuống có việc gì không, nếu không ngồi chờ tôi một lúc, tôi dẫn khách đi xem lô đất gần đây, họ đang chờ”.

Giao nhà, cửa hàng cho chúng tôi, V. lên xe phóng đi. Vậy là chúng tôi trở thành người coi nhà, bán hàng bất đắc dĩ cho bạn.

Khoảng 15 phút sau V. quay lại, theo cô là mấy khách hàng. Một cuộc giao dịch được tiến hành ngay tại nhà V. Mọi thủ tục được V. làm một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp. Người bán, người mua nếu đồng ý vào bản giao kèo (giấy đặt cọc) do V. soạn thì ký tên điểm chỉ, dưới sự chứng kiến của V. Tất nhiên cả hai bên đồng ý mọi điều khoản đã ghi trong bản giao kèo, kể cả ngày chồng tiền.

Đội ngũ cò tràn ra đường mời chào khách.

Tiếp đó hai bên bán - mua trao tiền cho nhau và một thủ tục không thể thiếu đó là “cắt cò”, người bán trả tiền cho cò. Xong đâu đấy, bên bán về, bên mua ở lại nhờ V. xem có khách “đẩy hàng” giúp. V. không từ chối.

Lúc này mặt V. mới dãn ra. Cô thao thao với chúng tôi về cái nghề tay ngang nhưng lại kiếm ra tiền này. V. bảo có ngày cô kiếm được 2-3 khách, thu nhập tùy theo giá trị lô đất. Có lô vừa làm thủ tục xong, V. tìm được khách đẩy đi luôn, cô lại kiếm thêm được chút tiền cò, số tiền cò sau cao hơn lần trước, nhiều khi một lô V. được mấy lần tiền cò.

“Chẳng biết thông tin từ đâu mà mấy tháng nay người mua đất xuống đây nườm nượp. Lắm người mua, nhiều người bán, tuy mệt nhưng cũng có chút đỉnh lo cho mấy đứa nhỏ. Làm mấy năm nay thu nhập không bằng mấy tháng qua”, V. khoe.

Biết ý định của chúng tôi, V. hỏi: “Mấy người muốn mua đất hay mua nhà? Đất, nhà không có giấy tờ, chỉ có vi bằng, giấy tờ tay, rẻ, dễ ra hàng, nhưng hơi mạo hiểm. Có giấy tờ hợp lệ thì khỏi phải nói, giá cao, an toàn, nhưng khó bán”. Nói như vậy, nhưng V. vẫn “tư vấn” cho chúng tôi nên mua đất, nhà chỉ có vi bằng vì hợp túi tiền, muốn bán cũng dễ”.

Rồi V. dẫn chúng tôi đi xem một vài mảnh đất và một vài căn nhà cấp 4 trong khu dân cư. Hỏi giấy tờ, chủ một căn nhà muốn bán cho biết, hầu hết nhà ở đây chưa được cấp sổ, nhưng được huyện cấp số nhà. V. quả quyết, ở đây nhà nào cũng vậy, muốn mua ra công chứng vi bằng, có được số nhà do huyện cấp, chắc chắn sẽ được cấp sổ hồng. Đây là khu dân cư, không sao đâu, muốn nữa thì  ra xã, lên huyện hỏi quy hoạch.

Để chắc ăn, người bạn đi cùng đem số giấy tờ mà chủ nhà nọ đưa đem soi ở địa chính xã. Đúng là nhà nằm trong khu dân cư, không có quy hoạch. Sau các thủ tục cần thiết, bạn tôi cũng quyết định “lướt sóng” một căn nhà. Hoàn tất thủ tục, chúng tôi lại nhờ V. môi giới “ra hàng”.

Sau thương vụ đầu tiên thành công, thấy chúng tôi có vẻ “say sóng”, V. liền giới thiệu cho chúng  tôi một vài “đồng nghiệp”. Đội ngũ này dường như làm ở “Sở Quy hoạch thành phố” hay sao mà người nào cũng giỏi, giới thiệu với chúng tôi nhiều “dự án” phân lô bán nền. Họ bảo Hóc Môn chuẩn bị lên quận, khu này sắp có đường đi qua, khu kia là trung tâm thương mại... Và cứ thế họ thao thao bất tuyệt về những dự án mà sau khi Hóc Môn lên quận thì đất đai khu này, khu kia lúc đó có tiền cũng chẳng mua được...

Đúng thật, chỉ vài ngày sau xuống, những căn nhà, lô đất mà V và các “đồng nghiệp” giới thiệu cho chúng tôi đã tăng giá, ít nhất là 15%.

"Cò" L ở xã Thới Tam Thôn, Hóc Môn, cho biết, thời gian gần đây giá đất lên rất cao, bất động sản có giấy tờ hợp lệ trước đây giá chỉ khoảng 700 triệu/nền/60m2 giờ không dưới 1 tỉ. Hiện căn nhà cấp 4 có sổ hồng diện tích 5x15, hẻm vào 3m giá đã là 1,5 tỉ đồng, như vậy vẫn còn rẻ.

Trao đổi với “cò” L. về vấn đề làm chủ quyền khi mua bán, L. “hót” như khướu: “Những căn nhà, đất có sổ hồng thì Ok. Chỉ cần ra phòng công chứng làm thủ tục, đóng thuế, sang tên đổi chủ... là hoàn tất. Còn với nhà, đất chưa có chủ quyền thì sẽ được làm vi bằng, nói chung là bán có vi bằng đàng hoàng và cũng được làm tại... phòng công chứng”.

Nếu người mua có hỏi thêm về vi bằng, cò đất giải thích rằng khu này nhà nào cũng vậy, chưa nhà nào có sổ hết nên bán ai cũng ra vi bằng, có vi bằng là yên tâm sau này nhà nước cho kê khai là làm sổ đại trà mình không phải lo gì cả. Người mua do không hiểu hết về vi bằng là gì, nghe thấy có ra phòng công chứng là yên tâm, thêm vào đó thấy cả khu ai cũng vậy sẽ tạo lòng tin cho người mua.

Thanh toán tiền nhà chỉ dựa vào vi bằng tại phòng công chứng, có chụp ảnh làm tin.

Hiện nay một số phòng công chứng liên kết với phòng thừa phát lại luôn có người trực và làm vi bằng ngay trong phòng công chứng khiến nhiều người ngộ nhận rằng vi bằng là do phòng công chứng làm và nó có giá trị như khi công chứng, thay vì làm hợp đồng công chứng thì nhà mình chưa có sổ nên làm vi bằng, theo cách hiểu đó của người dân sẽ dẫn đến những hệ lụy sau này mà họ không hề biết. Cò L. còn giải thích, khi làm vi bằng hai bên giao và nhận tiền sẽ chụp ảnh để sau này có vấn đề trục trặc sẽ lấy đó làm bằng chứng...

Theo  Điều 28 Nghị định 61/2009 của Chính phủ quy định về hoạt động tổ chức thừa phát lại quy định vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản. Vì vậy khi giao dịch, trao đổi hàng hóa, tài sản có giá trị lớn mọi người phải cẩn trọng, kẻo không sẽ trắng tay.

Đóng băng một thời gian dài, giờ đây không chỉ ở huyện Hóc Môn, các huyện như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh, Thủ Đức, quận 9, quận 2, kể cả một số địa phương giáp ranh TP HCM, như Nhơn Trạch, Đồng Nai, Dĩ An, Thuận An, Bình Dương, giá đất “ăn theo” cũng leo thang mỗi ngày. Nguyên nhân là do tin đồn. Năm ngoái thông tin xây cầu Cát Lái được loan truyền, vậy là đất thuộc khu vực Nhơn Trạch, Đồng Nai lên “cơn sốt”.

Từ đầu năm 2017 đến nay, tin đồn quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 sẽ trở thành thành phố vệ tinh của TP HCM, hay như một số huyện ngoại thành lên quận, cầu Bình Khánh qua Cần Giờ sắp được khởi công, tuyến đường vành đai dài 60 km nối từ quận 1 đến Củ Chi do Tập đoàn Tuần Châu đầu tư xây dựng... khiến giá đất loạn nhịp.

Hạ nhiệt “cơn sốt”

Cơn sốt đất diễn ra trên địa bàn TP HCM thời gian qua gây bất ổn về tình hình an ninh trật tư, kinh tế xã hội. Theo nhận định của cơ quan chức năng, một trong những nguyên nhân chính là do những kẻ đầu cơ, cò đất, thổi phồng thông tin nhằm trục lợi.

Mới đây, tại cuộc họp giữa UBND TP HCM với các sở, ban, ngành, ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TP HCM cho rằng, đến giờ phút này các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn chưa đáp ứng được các tiêu chí về điều kiện, cơ sở hạ tầng... để lên quận. Vì thế, người dân cần nắm được thông tin và không chạy theo các tin đồn...

Còn theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (HoREA) Lê Hoàng Châu, thì ngoài việc nhà đầu cơ, cò đất tung hỏa mù làm loạn thị trường, còn có nguyên nhân khác là thông tin về các dự án đường, cầu, hạ tầng đang phát triển, cũng như một số nhà đầu tư công bố các dự án lớn đó là những nguyên nhân gây sốt đất tại một số quận huyện trên địa bàn TP HCM. Bên cạnh đó việc mua bán đất nền được thổi giá có sự buông lỏng của chính quyền cơ sở.

Để xử lý tình trạng trên, trong cuộc họp với các sở ban ngành và 24 quận huyện, ông Lê Văn Khoa cho biết, để hạ nhiệt cơn sốt đất và để người dân hiểu một cách chính xác nhất, TP sẽ công khai kế hoạch sử dụng đất của tất cả các quận, huyện về quy hoạch phường, xã và cần phải có thông tin chính thức 2 chiều về quy mô dự án, tiến độ thực hiện...

Ông Khoa còn chia sẻ: TP đang xây dựng một phần mềm trên điện thoại để khi sử dụng phần mềm này, người dân không cần lên phường, quận mà vẫn biết quy hoạch mảnh đất đó là quy hoạch gì...

Trong văn bản kiến nghị gửi đến Bộ Xây dựng, Thường trực Thành ủy, UBND TP HCM cùng các đơn vị quản lý ngành, HoREA đã đưa ra nhiều giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền bất hợp pháp với giá phi thị trường.

HoREA cũng đề nghị lãnh đạo thành phố cần phải công bố về chủ trương chưa chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, chưa thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố. Đồng thời yêu cầu các nhà đầu tư khẩn trương trình dự án đầu tư đại lộ ven sông Sài Gòn (nối trung tâm với khu tây bắc TP HCM), thành phố mới Củ Chi, thành phố ven biển Cần Giờ...

Người mua và bán thanh toán trước sự chứng kiến của một cò đất.

Bên cạnh đó HoREA còn đề nghị UBND TP HCM sớm ban hành quyết định thay thế Quyết định số 33/2014 quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, nhưng cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng phân lô bán nền tràn lan, vốn là một nguyên nhân dẫn tới cơn "sốt giá ảo" đất nền, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản...

Phát biểu chỉ đạo tại cuộc họp với các sở ban ngành, ông Tất Thành Cang, Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP HCM cho rằng, cần thống nhất một số biện pháp chấn chỉnh để ổn định thị trường bất động sản nói chung và "hạ nhiệt" đất nền nói riêng. "Đề nghị Công an TP HCM và công an các quận, huyện bám sát tình hình, theo dõi, điều tra và xử lý nghiêm theo quy định pháp luật đối với những “cò” đất có dấu hiệu lừa đảo, thổi giá đất để trục lợi", ông Tất Thành Cang nói.

Sau khi có sự can thiệp của UBND TP và các cấp ngành, đất ở các quận huyện không còn lên cơn sốt, có dấu hiệu giảm. Nhưng để có được sự ổn định, cần phải có các biện pháp mạnh nhằm chấn chỉnh, ổn định và cần xử lý nghiêm theo quy định pháp luật đối với những đối tượng đầu cơ, phao tin đồn nhảm nhằm trục lợi. Với người mua cần thận trọng kẻo “sập bẫy” của cò, khi đó vì “cơn sốt ảo” nhưng lại mang nỗi đau thật.