Những ai đang gom đất đón quy hoạch hai bên bờ sông Hồng?

• Quy hoạch xây thêm 10 cây cầu vượt sông Hồng: Cơ chế và vấn đề văn hóa
• Quy hoạch phân khu đô thị hai bên sông Hồng sẽ không chất tải cao ốc

Ngay sau khi thông tin này được công bố, giá đất hai bờ sông Hồng có nơi tăng gấp 9-10 lần so với trước. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là dấu hiệu của quả “bong bóng” bất động sản và ẩn chứa nhiều rủi ro.

Người đi đường cũng thành “cò đất”

Trong vai người đi mua đất, phóng viên đã đến những khu vực được cho là giá đất đang “nóng” từng ngày để khảo sát. Vừa đỗ xe khu vực đường Dân Trí, xã Xuân Canh, gần đoạn lên đê Phương Trạch hỏi tìm mua đất, người nọ người kia chỉ nhau nhà này, nhà kia có đất bán rồi kéo nhau đến rất đông để làm... môi giới. Khi ngỏ ý muốn mua một mảnh đất trong đê Phương Trạch có diện tích tầm 200m trở lên, anh Tuấn, một người dân trong khu vực bày tỏ ngạc nhiên vì diện tích chúng tôi cần lớn quá. 

Hai bà đi đường cũng trở thành người môi giới đất.

“Ở đây không còn đất trống, nếu bán thì có nhà 3-4 tầng luôn. Giá tầm 40-50 triệu đồng/ m². Mặt đường lớn như này thì phải 70-100 triệu đồng/m². Nhưng, muốn mua diện tích đất lớn thì không có đâu, trừ khi mua đất ruộng, sau cũng thuộc khu quy hoạch đấy, đẹp luôn. Nếu không thì ra ngoài đê Phương Trạch, đất còn nhiều, muốn mua bao nhiêu cũng được”. Nói rồi anh Tuấn chỉ tay sang khu ruộng lúa mênh mông nước phía trước nhà anh.

Đi dọc đê Phương Trạch, nhiều biển báo môi giới nhà đất, siêu thị nhà đất mọc lên như nấm. Xuống xe hỏi đường tìm vào khu dân cư ngoài đê hỏi mua đất, hai bà đang đứng buôn chuyện với nhau cũng trở thành... môi giới. Bà Tuất hỏi tôi muốn mua bao nhiêu đất, tầm tiền thế nào, nhu cầu ra sao thì sẽ chỉ cho. “Gần nhà cô có thằng cháu nó muốn bán 50m đất để lấy tiền xây nhà. Giá 50 triệu/m². Có sổ đàng hoàng rồi. Chẳng qua nó cần tiền nên bán rẻ bán nhanh thôi. Khu này đang sốt còn nhiều chỗ chưa có sổ lắm nhưng cũng đắt, 35-40 triệu/m². Còn muốn mua đẹp, rộng hơn thì lên khu Tứ Liên”, bà Tuất cho biết, đồng thời xin số chúng tôi để về hỏi thêm thông tin nhà đất, nếu có sẽ gọi điện.

Tiếp tục đến phố Bắc Cầu, phường Ngọc Thụy, Long Biên để tìm hiểu về giá đất thì chúng tôi được người dân nơi đây cho biết, đất thời điểm này cũng không quá sốt như lời đồn. Theo lời người dân thì đất ở đây chủ yếu là đất của cha ông để lại nên đời con đời cháu cứ thế sống yên ổn, ít ai có nhu cầu bán mua. Tuy nhiên khi phóng viên trong vai người mua đất, hỏi có biết chỗ nào bán đất thì hai người phụ nữ lại bảo thẳng với chúng tôi rằng: “Chúng mày là dân cò đất chứ gì. Mách chúng mày thà bọn cô cứ đến thẳng văn phòng nhà đất chim mồi còn được hoa hồng”.

Dọc đê Phương Trạch (Đông Anh), các trung tâm, siêu thị môi giới bất động sản mọc lên như nấm.

Dừng chân tại một quán trà đá chân cầu Chương Dương, phường Bồ Đề, chị chủ quán hồ hởi giới thiệu một mảnh đất đã có nhà 3 tầng, diện tích 50m², xe ba gác vào được ngay ngõ nhỏ ra bờ sông đang được chủ nhà rao 2,6 tỷ đồng. Nếu khách thiện chí sẽ là 2,2 tỷ. Chị bảo, đất khu vực này tầm 50-70 triệu/m², mà giờ không có đất nền, chỉ có nhà thôi. Thế là còn rẻ chứ vào trong đê mấy khu Long Biên này đều trên 100triệu/m².

Khu vực ngoài bãi thuộc phường Tứ Liên, nơi nổi tiếng trồng đào quất của Hà Nội, đất vườn cũng rục rịch tăng giá. Hỏi mua đất, chị Phương, một người dân sống tại đây nguýt dài: "Làm gì có đất mà mua. Cứ đồn thổi lên thế chứ ở đây mà hở ra mảnh nào, người dân xung quanh mua hết còn đâu. Chúng tôi chỉ mua làm vườn thôi, bán đi thì lấy gì mà làm. Trước tết giá đất vườn tầm 2 triệu/m², giờ thì khoảng 5 triệu/m². Suốt ngày thấy người vào hỏi mua đất, gom đất rồi thổi giá lên chứ người mua thực sự để sử dụng có đâu. Tôi còn muốn mua thêm để mở rộng vườn còn chả có đây này”. Anh Bình chủ vườn quất Bình Lan cũng lắc đầu: “Làm giá cả thôi chứ làm gì có ai bán đất. Khu này đều là đất vườn, làm nghề cây cảnh truyền thống  bao năm rồi”.

Cách Tứ Liên không xa, đất đào Nhật Tân cũng nằm trong cơn “bão” giá. Không ít người trồng đào rao bán vườn với mong muốn thu về một khoản lớn. Theo như chia sẻ của người dân đất bãi trồng đào ở khu vực này đa phần là đất tăng gia từ hàng chục năm về trước, hay còn gọi là đất thoát lũ. Trước kia hợp tác xã chia đất cho người dân dưới dạng đất khoán sản (có đóng thuế đất). Theo thời gian canh tác, người dân tăng gia, mở rộng phần đất mình sở hữu. Phần đất này chỉ được phép làm vườn, trồng cây mà không được phép xây dựng nhà kiên cố.

Đất bãi Tứ Liên cũng tăng vọt.

Ông Khiêm (Nhật Tân, Hà Nội) chia sẻ với phóng viên: “Chính vì đặc thù của khu vực này mà giá đất thoát lũ tại Nhật Tân cách đây 10 năm khoảng 60-70 triệu đồng/sào. Khu đất sâu trong ngõ, mặt đường to đẹp thì giá dao động từ 70-80 triệu đồng/sào. Cách đây khoảng 6 năm tôi có mua một mảnh đất 4 sào (khoảng 1.440m²) với giá khoảng 60 triệu đồng/sào. Tuy nhiên, gần đây có nhiều người trả lên đến 2.1 tỷ đồng (1,5 triệu đồng/m²)”. Có thể thấy chỉ sau 5 năm, đất của ông Khiêm đã tăng lên đến 9 lần. Chưa kể những thửa đất có vị trí đẹp, nằm ngay mặt đường lớn, gần điểm du lịch, giá đã tăng lên 5 triệu đồng/m².

Theo một người chuyên môi giới bất động sản khu vực Nhật Tân thì hiện tại khu vực này có nhiều đại gia đang “ôm” vài ha đất và giá trị lên đến hàng chục tỷ đồng. Theo tìm hiểu của phóng viên, dù đất thoát lũ không được phép xây dựng nhưng nhiều ngườ đã xây dựng homestay, nhà container để cuối tuần cho khách nghỉ dưỡng. Từ 3 năm trước giá đất có tăng nhưng cũng chỉ ở mức 100 triệu đồng/sào và lúc đó mọi thứ về quy hoạch vẫn chưa rõ ràng. Hiện giờ giá đất đã tăng gấp 5-15 lần. Đơn cử, những miếng ruộng 5 sào, vị trí đẹp có giá khoảng 9 tỷ đồng thì trước kia chỉ có giá 100-120 triệu đồng/sào.

Mặc dù giá đất tăng chóng mặt nhưng rủi ro của những khu đất đất này vẫn rất lớn. Bởi trong số 4-5 sào đất, chỉ có khoảng vài trăm mét vuông đất là đất khoán sản, có đóng thuế. Đây là đất mà trước đây người dân được các hợp tác xã phân cho để sản xuất, phần còn lại là đất tăng gia nên khoảng diện tích này sẽ không có giấy tờ. Theo tìm hiểu của phóng viên, địa phương vẫn đang quản lý phần đất khoán sản nhưng không cho mua bán. Mọi giao dịch mua bán đều là tự sang nhượng cho nhau qua giấy viết tay.

Những rủi ro khi ôm đất đón quy hoạch

Hiện tượng sốt đất và được đẩy lên ở những khu vực có thông tin quy hoạch đã có từ lâu đã quá quen thuộc với thị trường bất động sản Việt Nam. Bất kỳ khi nào có thông tin quy hoạch là sốt, thậm chí cả những khu vực được coi là “khỉ ho cò gáy”. Giám đốc một công ty bất động sản tại Hà Nội phân tích, rất nhiều vụ sốt đất “tăng dựng đứng” là câu chuyện giữa dân môi giới với giới đầu cơ, lướt sóng. Một đội ngũ kích giá, tạo thông tin bơm thổi kiếm lời, còn nhà đầu tư lướt nhanh thì kiếm được, lướt chậm có khi “ôm bom”. Từ quy hoạch cho đến khi triển khai thực hiện các dự án là một quá trình rất dài. 

Quán nước chè cũng là nơi môi giới đất.

Đặc biệt, những dự án lớn có thể kéo dài tới hàng chục năm. Chính vì vậy khi thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, các nhà đầu tư “nhảy” vào sẽ như “đánh bạc”. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường sẽ có hướng đầu tư vào các khu vực ổn định, pháp lý rõ ràng. “Việc tăng giá đất đột biến có thể là do hiện tượng “thổi giá”. 

Tăng thì chắc chắn có tăng nhưng việc tăng dựng đứng ngược lên thì có thể... do rao. Ai sẽ chấp nhận những mức giá gấp đôi - gấp ba đó? Chưa kể quỹ đất không phải nhiều, dự án không có mấy, chủ yếu đất trong dân, người ta cũng đâu có dễ dàng bán đi khi thấy tăng giá. Nguồn cung sản phẩm không có nhiều. Giá tăng sốc có thể là một vài giao dịch điển hình, thực tế thì được bao nhiêu. Các chuyên gia cũng cảnh báo người dân cần tỉnh táo trước làn “sóng” đầu tư bất động sản ven sông Hồng. Bởi ngoài việc bị đẩy giá lên gấp chục lần, đất không được phép xây dựng nhà kiên cố thì rủi ro về pháp lý cũng không hề nhỏ nếu đất thuộc khu bị quy hoạch.

Luật sư Trương Quốc Hòe, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, sẽ có nhiều vấn đề đáng lo ngại. Khi nhà đầu tư ham rẻ, mơ lời cao sẽ dễ mất trắng khi tin lời “cò đất” rót tiền vào đất không sổ đỏ, đất thuộc hành lang thoát lũ, phân lũ... Nếu như người mua đất không có được đầy đủ thông tin hoặc mua các mảnh đất trước thời điểm được quy định, khả năng mất trắng hoàn toàn có thể xảy ra.

“Để có được khoản đầu tư mạo hiểm nhưng hạn chế được tối đa rủi ro thì các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu đầy đủ thông tin về thửa đất tại UBND cấp xã, phường, văn phòng đăng ký nhà đất và nhà quận huyện rồi mới quyết định xuống tiền”, luật sư Hòe nói.