Tình trạng chủ đầu tư chậm cấp “sổ hồng” cho cư dân không chỉ gây bức xúc trong dư luận mà còn kéo theo nhiều hệ lụy mà khách hàng mua nhà là người chịu ảnh hưởng trực tiếp, phải “khóc dở mếu dở” vì những sai phạm của chủ đầu tư.
“Quýt làm cam chịu”
Năm 2016, tổ hợp dự án nhà thương mại HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội) của Tập đoàn Mường Thanh chính thức mở bán. Gia đình anh Trần Công Hưng (40 tuổi) tìm mua một căn hộ thuộc tòa HH1A, với giá hơn 1,1 tỷ đồng. Căn hộ rộng hơn 70m vuông, hai phòng ngủ, hai phòng vệ sinh đầy đủ công năng, nên với anh chị lúc đó có được nơi “an cư lạc nghiệp” mà giá rẻ là điều hạnh phúc nhất.
Khi mua nhà, anh Hưng mua trực tiếp từ chủ đầu tư qua hợp đồng mua bán, không có sổ hồng. Anh cũng nhận được lời hứa hẹn “sẽ cấp sổ” từ chủ đầu tư. Nhưng 7 năm qua, hồ sơ chứng minh sở hữu vẫn chỉ là tờ giấy mua bán nhà; những lời hứa hẹn, cam kết của chủ đầu tư vẫn chỉ là trên giấy. Không riêng sổ hồng, nhiều vấn đề khác phát sinh khi lượng cư dân đông đúc bắt đầu lấp đầy các tòa nhà. Thang máy quá tải, thiếu bãi gửi xe, ô nhiễm tiếng ồn, mất vệ sinh chung, tranh chấp vỉa hè,… là những điều gia đình anh Hưng phải chịu đựng hàng ngày.
Chuyển về chung cư Thanh Hà Cienco 5, Thanh Oai, Hà Nội cũng 5 năm nay nhưng gia đình chị Vũ Hương Quỳnh (36 tuổi) cũng chưa có sổ hồng. Tuy nhiên vì xác định ở lâu dài, khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 tiện đường lớn, dễ dàng về quê nội ngoại ở Ứng Hòa, chưa kể giá hợp với túi tiền của những gia đình không có điều kiện như chị, lại nhiều không gian xanh nên vợ chồng chị chấp nhận mua lại nhà không có sổ, thiếu nhiều tiện ích. “Dù sao còn khá hơn nhiều người mua đất liền kề, biệt thự đến giờ còn chưa được xây dựng. Bất cập nhất là chuyện thiếu nước sạch. Thời gian vừa rồi, cư dân phải chịu cảnh mất nước suốt thời gian dài. Hiện tại đã có lại nước nhưng nước rất bẩn, các khu cư dân căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối rất nhiều”, chị Quỳnh cho biết.
Sống ở khu chung cư cao cấp Discovery Complex (302 Cầu Giấy) nhiều năm nay nhưng gia đình chị Nguyễn Minh Phương cũng vô cùng bức xúc vì nhiều năm chưa có sổ đỏ. Thậm chí chủ đầu tư còn bàn giao nhà trước khi có nghiệm thu PCCC. Đã có khoảng thời gian các hộ cư dân phải căng băng rôn biểu tình vì bỏ vài tỉ mua nhà nhưng phải sống trong những căn hộ chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, tiềm ẩn những nguy cơ về an toàn cháy nổ. Nhiều cư dân ngán ngẩm cho rằng, họ bỏ tiền ra hẳn hoi, nhưng đến khi vào ở mới biết mình đang phải sống “chui” trong chính căn nhà của mình. Cũng tương tự như chị Phương, anh Trần Văn Thụ (40 tuổi) cũng vô cùng bức xúc khi mua căn hộ được coi là cao cấp của tòa tại Dự án công trình hỗn hợp nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại (265 Cầu Giấy), chủ đầu tư là Tập đoàn FLC cũng nhiều năm chưa có sổ. Theo anh Thụ, khu nhà anh có khoảng gần 100 hộ chưa có sổ hồng vì khi mua, Tập đoàn FLC chỉ ký hợp đồng hai bên, không có bên thứ 3 là một công ty liên doanh, khiến các hộ gia đình như anh 5-6 năm nay chưa làm được sổ. “Đến khi chúng tôi đi làm sổ mới biết hợp đồng mua bán hai bên là không đúng quy định nên không thể làm sổ, điều đó chẳng khác gì bị lừa, trong khi các hộ gia đình có hợp đồng 3 bên đã làm được sổ. Việc không có sổ khiến vợ chồng tôi đứng ngồi không yên dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính”, anh Thụ bức xúc cho biết.
Trong quá trình triển khai dự án, vì nhiều lý do khác nhau, chủ đầu tư có thể có những vi phạm. Thực tế thì không phải cứ vi phạm nào của chủ đầu tư cũng dẫn đến người mua nhà không được cấp sổ đỏ. Đối với những sai phạm “lớn” như: xây dựng không đúng giấy phép, xây không đúng quy hoạch, thay đổi mật độ xây dựng, thay đổi tầng cao, công năng, thiết kế… Thậm chí nhiều chung cư đã có người dân ở nhiều năm nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, pháp lý dự án vẫn là công trình đang xây dựng dở dang, người dân không được tổ chức hội nghị nhà chung cư, không được thành lập ban quản trị, công trình không được cơ quan xây dựng nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thường với nhà nước… thì bên vi phạm là chủ đầu tư.
Nhiều dự án đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng dù đã đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua nhưng không giải chấp, thậm chí thời hạn thế chấp rất lâu nhưng các chung cư vẫn chưa giải chấp, nên người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận. Những người mua nhà thậm chí có thể còn không biết những vi phạm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, hệ quả cuối cùng vẫn là người mua nhà không được cấp sổ. Những người mua nhà sẽ rơi vào tình trạng “ba không”: Không được cấp sổ, nhà ở không đảm bảo an toàn và người mua nhà không có quyền đầy đủ với căn hộ đã mua.
Cần có chế tài xử phạt
Để tìm hiểu thực trạng chậm cấp sổ đỏ tại các dự án vi phạm trên địa bàn Hà Nội, phóng viên đã liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội để lấy số liệu về các dự án vi phạm, hiện chưa có sổ đỏ, cũng như những kiến nghị, giải pháp để khắc phục tình trạng này. Tuy nhiên Sở Tài nguyên Môi trường chưa có câu trả lời thỏa đáng. Trong buổi làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, đơn vị là điểm cuối tiếp nhận các hồ sơ đã đầy đủ giấy tờ chủ đầu tư gửi đến để cấp sổ. Còn tại những dự án sai phạm, đơn vị chưa tiếp nhận hồ sơ từ chủ đầu tư.
Theo công văn Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội gửi đến phóng viên, các dự án chậm cấp sổ do chủ đầu tư có vi phạm như Tòa nhà Discovery Complex (302 Cầu Giấy), Dự án khu đô thị Thanh Hà Cienco 5, Hà Đông, Dự án Tòa nhà HH Linh Đàm - Hoàng Mai… là các dự án thuộc trường hợp trước khi cơ quan đăng ký đất đai giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, công trình khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở, phải được Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội kiểm tra, xác định đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại điều 72, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (sửa đổi bổ sung bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP. Đến nay, cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chưa tiếp nhận thông tin kết quả kiểm tra, xác định điều kiện cấp giấy chứng nhận của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án này. Còn tại dự án 265 Cầu Giấy, 98 hộ dân chưa được cấp sổ là do thuộc trường hợp Sở Xây dựng Hà Nội có kết luận giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư và người mua nhà có vi phạm hợp đồng mua bán được lập chưa đúng quy định. Thanh tra Sở Xây dựng đã có quyết định xử phạt hành chính với Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, buộc lập lại hợp đồng.
Theo luật sư Giáp Quang Khải, Đoàn luật sư Thành phố Bắc Giang, việc chậm cấp sổ đỏ có nhiều nguyên nhân. Nhưng đa số các vụ việc đều phải giải quyết bằng con đường tòa án. Khó nhất có thể là nhóm dự án mà chủ đầu tư không xây dựng dự án hoàn thiện, sai thiết kế, sai quy hoạch, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chưa nghiệm thu hoàn thành dự án đưa vào sử dụng.
Thực tế nhiều năm nay, chủ đầu tư không chịu khắc phục về pháp lý lẫn thực tế xây dựng dự án thì khách hàng sẽ kiện ra tòa. Nếu chủ đầu tư không chấp hành án có thể bị khởi tố hình sự tội không chấp hành án. Khi đó, tài sản của chủ đầu tư có thể bị kê biên để chấp hành án. Những người được thi hành án có thể chọn một đơn vị có năng lực để tiếp tục hoàn thiện phần công việc còn lại để chung cư đủ điều kiện cấp sổ.
Những trường hợp chậm cấp sổ khác, cư dân có thể kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cấp giấy hồng theo hợp đồng. Nếu vụ việc liên quan đến cơ quan nhà nước thì mời các cơ quan này tham gia tòa với tư cách tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Thực tế mỗi dự án là một dạng sai phạm khác nhau và cần phải có một dự án được xử lý điển hình, trở thành án lệ để xử lý các vụ việc tiếp theo.
Còn theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, tình trạng chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua, thuê mua căn hộ chung cư trong thời gian qua đang gây bức xúc, hoang mang trong cộng đồng người dân đã và đang sinh sống tại những căn hộ chung cư khi mà quyền lợi ích hợp pháp của họ không được đảm bảo. Lý do sự chậm trễ trên là sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, sai phạm của chủ đầu tư trong triển khai xây dựng sai thiết kế, sai công năng sử dụng, chưa tiến hành nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đầu nối điện nước, đường giao thông nội bộ, chưa nghiệm thu hoàn thành dự án nhưng đã đưa dự án vào mua bán với khách hàng theo tiến độ thi công.
“Theo Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua. Vì thế cần phải có những quy định chặt chẽ hơn giữa việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai với việc nghiệm thu sau khi đã hoàn thành dự án. Tránh trường hợp, xây dựng xong giao nhà cho người dân sinh sống nhưng không thể tiến hành nghiệm thu dự án để tiến hành tiếp tục các thủ tục cấp giấy chứng nhận”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.
Cũng theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành đã quy định rõ về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản kinh doanh dưới nhiều hình thức.
“Công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản là cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích cho người mua, thuê mua căn hộ chung cư, tránh những sự việc đáng tiếc khi đã sinh sống lâu năm mới ngỡ ngàng khi biết căn hộ mình đang sử dụng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hiện hành không rõ ràng, còn nhiều thiếu sót, đặc biệt là về sử dụng các biện pháp bảo đảm trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Để tự bảo vệ mình, người dân cần chủ động tiếp cận thông tin dự án bằng quyền năng luật định để yêu cầu bên bán cung cấp thông tin để tiếp cận, nắm chắc tình hình tiến độ xây dựng, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản, hợp đồng bảo lãnh văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản” - luật sư Nguyễn Văn Tuấn.
Nam y sĩ làm giả sổ hồng để lừa đồng nghiệp 
