Loay hoay với nhà giá rẻ

• Nhà ở xã hội được thuê, mua và bán lại như thế nào?
• Nhà ở cho người thu nhập thấp, chất lượng có thấp?
• Cả nước vẫn cần thêm 200.000 căn nhà ở xã hội
• Hà Nội dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội
• Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội
• Hà Nội kiểm tra việc sử dụng nhà ở xã hội
• Tăng diện tích nhà ở xã hội lên 90m2: Chưa phù hợp thực tế

Thiếu quỹ đất sạch khiến giá nhà không thể rẻ?

Có vẻ hơi khập khiễng khi so sánh, nhưng theo Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, đều là NƠXH, nhưng giá bán của Bình Dương - một địa phương sát nách TP HCM chỉ ở mức: Chung cư cao 5 tầng giá 3 - 5 triệu đồng/m² và chung cư 12 tầng giá bán cho người thu nhập thấp là 8 triệu đồng/m².

Trong khi đó, mức sống, mức thu nhập của người thu nhập thấp ở TP HCM cũng chẳng cao hơn Bình Dương bao nhiêu, thì giá bán NƠXH, hầu hết là chung cư được phép xây cao chót vót như chung cư Tô Hiến Thành ở quận 10 có giá 11 triệu/m²; chung cư Useful Apartment ở Tân Bình có giá bán 15 triệu đồng/m²…

Chỉ trong vòng vài năm trở lại đây, TP HCM đã chấp thuận chủ trương đối với 43 dự án NƠXH với quy mô 41.000 căn hộ, 3,4 triệu m² sàn xây dựng. Đồng thời cho phép chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại thành NƠXH với tổng số 7.600 căn. Riêng trong giai đoạn 2011 - 2014 TP HCM đã hoàn thành 20 dự án NƠXH với số lượng 6.000 căn… nhưng ông Nguyễn Văn Đực cho rằng con số này cũng chẳng thấm vào đâu so với nhu cầu về NƠXH cho người thu nhập thấp lên tới 30 ngàn căn mỗi năm của thành phố. Trong khi đó, nhìn ra tỉnh lân cận là Bình Dương, chỉ trong vài năm, địa phương này đã hoàn tất, bàn giao tới 5.000 căn NƠXH cho người thu nhập thấp.

Ở giai đoạn tiếp theo từ năm 2016 trở đi, sẽ tiếp tục có thêm 10 ngàn căn hộ giá cực rẻ cho đối tượng nghèo. Về vấn đề này, ông Đực nhìn nhận, sở dĩ Bình Dương có thể làm NƠXH rất nhanh và thành công là do địa phương này có quỹ đất sạch với diện tích lên đến 200 ha chỉ dành để làm NƠXH tập trung(?)

Giá bán NƠXH đã rẻ, nhưng vài ngàn căn hộ dành cho người thu nhập thấp ở Bình Dương lại chủ yếu là căn hộ có diện tích 30m², gồm 20m² sàn và 10m² gác lửng. Do đó, tổng giá trị một căn hộ tại đây chỉ ở mức hơn trăm đến trên 200 triệu đồng. Diện tích này tuy nhỏ, nhưng phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp và giải quyết được nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người nghèo, nhất là đối tượng công nhân nhập cư. Do đó, những năm tới Bình Dương vẫn sẽ tiếp tục cho xây dựng 3 loại NƠXH với diện tích 30m² - 50m² và 70m² dành cho người thu nhập thấp và trung bình.

Không chỉ có vậy, với quỹ NƠXH khá dồi dào, nên ngoài những đối tượng ưu tiên, chủ đầu tư dự án NƠXH ở Bình Dương còn cho phép cả những lao động có thời gian tạm trú trên địa bàn 6 tháng trở lên và có ít nhất 10% để trả trước tiền mua nhà là được mua. Điều này càng khiến nhiều người có cơ hội để thoát cảnh thuê trọ.

Nhìn lại vấn đề NƠXH của TP HCM, khi giá bán cho người thu nhập thấp đã không hề thấp, diện tích căn hộ lại quá lớn khiến tổng giá trị căn hộ vượt ra khỏi tầm với của người thu nhập thấp. Chẳng hạn, cả 2 dự án NƠXH là chung cư Tô Hiến Thành và Useful Apartment đều có diện tích nhỏ nhất là 42m² và lớn nhất lên tới 89m². Với diện tích này, người thu nhập thấp ít nhất cũng phải dành dụm được chừng nửa tỉ đồng, cao nhất phải có cả tỉ đồng mới có cơ hội sở hữu NƠXH.

Nhiều người thu nhập thấp tại đô thị phải chọn giải pháp lấn chiếm kênh rạch làm nhà ở.

Đã một thời gian dài, các ngân hàng tham gia giải ngân cho vay gói ưu đãi tín dụng 30 ngàn tỉ buộc phải tuân thủ khái niệm người lao động có thu nhập thấp theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng "là người có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân".

Áp theo quy chuẩn này, tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, tức chỉ có 9 triệu đồng/tháng. Nhưng với các ngân hàng thương mại, thì người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân chắc chắn sẽ không đủ điều kiện về chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, do vậy, không đủ điều kiện được vay  mua nhà.

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM, đây chính là nút thắt gây ách tắc trong việc tiếp cận vốn vay ưu đãi từ người thu nhập thấp tại thành phố.

Phải là trách nhiệm của chính quyền

Không có quỹ đất sạch để phát triển những khu NƠXH tập trung như địa phương khác, nên để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hàng trăm ngàn đối tượng thu nhập thấp, TP HCM chỉ còn cách trông chờ vào quy định: Buộc chủ dự án phải dành 15 - 20% số lượng căn hộ trong dự án nhà ở thương mại để làm NƠXH. Về vấn đề này, ông Đực nhìn nhận, phát triển NƠXH là trách nhiệm của chính quyền, không thể giao phó cho doanh nghiệp bằng cách khoán trắng kiểu như vậy. Bởi điều này không chỉ gây khó khăn cho chiến lược sản phẩm của chủ đầu tư mà còn làm khó người thu nhập thấp khi vừa phải mua NƠXH với giá cao, sau đó quá trình sinh sống xen kẽ giữa nhà ở cao cấp, thấp cấp cùng nhau lại còn phải gánh chi phí dịch vụ cao.

Nhưng hơn hết, do chủ yếu trông vào chủ dự án, nên thời điểm thị trường BĐS ngưng trệ những năm qua, có đến gần một nửa trong số hơn 1.400 dự án chủ đầu tư phải tạm ngưng xây dựng, nên kế hoạch phát triển 30 ngàn NƠXH và 70 ngàn NƠXH của TP HCM không đạt là do phụ thuộc vào chủ dự án BĐS.

Trong một góp ý với các quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM đã bày tỏ sự tán thành với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích tối thiểu là 25m²/ sàn. Bởi theo ông Châu, loại căn hộ này đáp ứng được nhu cầu của đông đảo hộ gia đình ít con hoặc hộ chỉ có 2 người, hộ độc thân... cùng lúc, ông Châu cũng thẳng thắn chỉ ra rằng, nếu đặt quy định căn hộ là NƠXH có diện tích đến 90m² sàn, có khoảng 3 phòng ngủ trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp vì mục tiêu phát triển NƠXH là nhằm để đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản, tối thiểu, phổ biến của đông đảo người thu nhập thấp đô thị; chứ không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở tối đa của một số ít trường hợp hộ đông nhân khẩu đặc thù. Cho làm căn hộ 90m² sàn sẽ chỉ có 1 hộ được thụ hưởng, trong lúc nếu cho xây thành 3 căn hộ 30m² sàn sẽ có 3 hộ được thụ hưởng.

Do vậy, khi cho phát triển những loại NƠXH có diện tích lớn này sẽ làm giảm đi cơ hội tiếp cận nhà ở của nhiều người thu nhập thấp khác. Đã thế, NƠXH còn được ngân sách hỗ trợ tiền sử dụng đất; thuế VAT; lãi suất tín dụng ưu đãi… nên người mua căn hộ nhỏ được hỗ trợ ít, căn hộ lớn được hỗ trợ nhiều sẽ càng tạo ra sự bất bình đẳng.

Và một điều nữa ai cũng biết, mà không có mấy người nói ra, đó là với chủ đầu tư, bán một căn hộ 90m² sẽ lãi hơn 3 căn hộ 30m²!

Một trong số ít dự án NƠXH cho công nhân thuê vừa được hoàn thành.

Rà soát lại những chính sách về nhà ở hiện hành, tiến sĩ Võ Kim Cương, nguyên cán bộ Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố đã khẳng định, với những quy định hiện nay, không thấy có loại nhà ở thương mại nào dành cho tầng lớp lao động tự do thuộc diện nghèo. Đây chính là khoảng trống trong chính sách. Không có đủ quỹ NƠXH để cho thuê, thuê mua, hàng trăm ngàn công nhân và lao động tự do từ các địa phương khác tập trung về TP HCM lao động đã phải tự xoay xở để tự lo chỗ ở bằng cách 3-4 người thuê trọ trong những phòng trọ lụp xụp chỉ có 12m². Với những người dân nghèo thành phố, cách xoay xở khác để tạo chỗ ở là lấn chiếm kênh rạch tràn lan như những năm qua.

Thực tế cho thấy, sau hơn 20 năm thực hiện việc di dời, giải tỏa nhà ven và trên kênh rạch để cải thiện điều kiện về nhà ở cho người dân, giảm thiểu ô nhiễm môi trường và chỉnh trang đô thị… TP HCM đã tiến hành giải tỏa, di dời được tổng cộng 35,6 ngàn căn. Song số liệu công bố mới nhất của Sở Xây dựng vẫn cho thấy hiện trên địa bàn còn đến 17 ngàn căn nhà lụp xụp, trên và ven hành lang các tuyến kênh rạch.

Với số lượng nhà lấn kênh rạch nhiều như vậy, chính Sở Xây dựng TP HCM cũng phải thừa nhận rằng việc hoàn thành giải tỏa, di dời toàn bộ trong vòng 5 năm tới là khó khả thi. Ngay trước mắt đã cần phải có 12.400 tỉ đồng để tập trung di dời 11.600 hộ sống dọc các tuyến kênh, rạch đang làm dự án.

Chưa kể đối tượng công chức, viên chức làm việc tại các cơ quan Trung ương đóng trên địa bàn và người thu nhập thấp đô thị của thành phố, đến nay TP HCM đã có trên 130 ngàn công chức, viên chức. Phần lớn trong số này thuộc diện thu nhập thấp cũng như có nhu cầu mua NƠXH với giá rẻ.

Song nhìn lại các dự án NƠXH có thể thấy, ngoài số dự án tự xin chuyển đổi từ xây nhà ở thương mại thành NƠXH, thì mới chỉ có 43 trong số hơn 1.400 dự án được chính thức cấp phép xây NƠXH ngay từ khi tiến hành thủ tục đầu tư. Liệu đây có phải là con số quá thấp so với nhu cầu thực tế?