Làn sóng trả lại mặt bằng trong thời mua sắm số

Nhiều cửa hàng rút lui khỏi phố trung tâm

Những tháng gần đây, trên nhiều tuyến phố vốn được xem là “đất vàng” của Hà Nội như Chùa Bộc, Bà Triệu, Hàng Bài, Kim Mã hay Nguyễn Trãi, không khó để bắt gặp các biển “sang nhượng gấp”, “trả mặt bằng”, “cho thuê nhà nguyên căn” treo san sát. Cảnh tranh nhau thuê vị trí đẹp từng là đặc trưng của các con phố trung tâm nay gần như vắng bóng. Không ít chủ nhà đã chủ động giảm giá thuê, thậm chí chấp nhận để trống mặt bằng nhiều tháng, nhưng vẫn khó tìm được người thuê mới. Một làn sóng trả mặt bằng đang lan rộng, phản ánh bức tranh kinh doanh đầy biến động và thận trọng tại thủ đô.

Nếu như trước đây, mua sắm gắn liền với việc đến cửa hàng, xem tận mắt, thử tận tay thì vài năm trở lại đây, người tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh sang mô hình “mua sắm từ xa”. Sự chuyển dịch này không còn mang tính tình thế của giai đoạn dịch bệnh mà dần trở thành thói quen ổn định trong đời sống thường nhật. “Nhiều khách quen trước đây tuần nào cũng ghé cửa hàng, giờ hầu như chỉ đặt online, có khi cả tháng không thấy mặt”, chị Nguyễn Ngọc Lan, chủ một cửa hàng thời trang trên phố Bà Triệu chia sẻ.

Sự bùng nổ của các nền tảng thương mại điện tử như Shopee, Lazada, TikTok Shop khiến quá trình mua hàng trở nên đơn giản và nhanh chóng hơn bao giờ hết. Người tiêu dùng chỉ cần vài phút để xem sản phẩm, đọc đánh giá, thanh toán và chờ nhận hàng tại nhà. Thuật toán gợi ý cá nhân hóa biến việc mua sắm thành trải nghiệm được “phục vụ sẵn”, thay vì phải mất thời gian đi tìm cửa hàng phù hợp. Bên cạnh đó, hoạt động bán hàng qua livestream phát triển mạnh, kết hợp giữa giải trí và mua sắm, dần thay thế một phần nhu cầu xem hàng trực tiếp tại cửa hàng vật lý.

Mua sắm online đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh lớn về giá. Người tiêu dùng chỉ mất vài phút để so sánh giá giữa hàng chục cửa hàng khác nhau, điều mà mua trực tiếp gần như không thể thực hiện. Thói quen “săn giá tốt” khiến nhiều người mặc định rằng mua online luôn rẻ hơn, trong khi cửa hàng offline phải gánh thêm chi phí mặt bằng, nhân sự và vận hành. “Có sản phẩm khách vào xem rồi về nhà đặt online vì rẻ hơn vài chục nghìn đồng, mình cũng không giữ được”, anh Trần Quang Phong chủ một cửa hàng đồ gia dụng trên phố Chùa Bộc thừa nhận.

Trong bối cảnh thu nhập của nhiều hộ gia đình bị co lại, người tiêu dùng ngày càng thận trọng hơn trong chi tiêu. Họ ưu tiên mua sắm hợp lý, hạn chế các khoản không thực sự cần thiết. Mua sắm online cho phép người dùng dễ dàng tiếp cận các chương trình giảm giá, mã khuyến mại và ưu đãi liên tục, điều mà cửa hàng truyền thống khó theo kịp. Tâm lý “tiện, rẻ, nhanh” vì thế ngày càng ăn sâu, làm suy giảm đáng kể lưu lượng khách mua sắm trực tiếp.

Không chỉ hành vi mua sắm, nhiều khâu khác trong quá trình ra quyết định tiêu dùng cũng được số hóa. Người mua có thể xem review trên TikTok, đọc đánh giá trong các hội nhóm, hỏi kinh nghiệm trên Facebook trước khi xuống tiền. Việc tiếp cận thông tin dày đặc khiến khách hàng có cảm giác đã “trải nghiệm trước” sản phẩm, dù chưa từng đặt chân tới cửa hàng. Vai trò của không gian bán lẻ vật lý vì thế tiếp tục bị thu hẹp.

Tuy nhiên, việc hàng loạt cửa hàng trả lại mặt bằng không chỉ đến từ sự thay đổi thói quen tiêu dùng mà còn bắt nguồn từ bối cảnh kinh tế khó khăn và chi phí thuê mặt bằng quá cao tại các tuyến phố trung tâm. Chính chi phí này trở thành “điểm nghẽn” khiến nhiều hộ kinh doanh không thể cầm cự. Khi sức mua toàn thị trường sụt giảm, nhiều cửa hàng ghi nhận doanh thu giảm từ 30 đến 50 phần trăm, thậm chí thấp hơn vào những tháng thấp điểm, trong khi tiền thuê nhà là khoản chi lớn nhất lại gần như không thay đổi.

Với mức thuê dao động từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng tại các phố lớn, cộng thêm chi phí điện nước, nhân công và nhập hàng, chỉ cần doanh thu sụt giảm một đến hai tháng liên tiếp là cửa hàng đã bắt đầu thua lỗ. “Mỗi ngày mở cửa là một ngày đốt tiền, càng bán càng lo”, một chủ shop thời trang trên phố Hàng Bài nói sau khi quyết định trả lại mặt bằng.

Thêm vào đó, nhiều chủ nhà áp dụng hợp đồng thuê dài hạn từ một đến ba năm, yêu cầu đóng tiền theo kỳ và đặt cọc số tiền lớn. Khi kinh doanh chững lại, người thuê vẫn buộc phải tiếp tục trả tiền hoặc chấp nhận mất cọc nếu trả mặt bằng sớm. Với các hộ kinh doanh nhỏ, khoản đặt cọc tương đương ba đến sáu tháng tiền thuê là gánh nặng không nhỏ, khiến họ khó xoay chuyển mô hình kinh doanh kịp thời.

Khác với các doanh nghiệp lớn có nguồn vốn dự phòng, phần lớn cửa hàng nhỏ hoạt động dựa trên dòng tiền ngắn hạn, bán hôm nay để xoay cho ngày mai. Khi thị trường tiêu dùng giảm tốc, dòng tiền chậm lại, chi phí thuê nhà lập tức trở thành gánh nặng cứng, đẩy nhiều cửa hàng vào thế bế tắc.

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ mặt bằng cũng thừa nhận họ không có nhiều lựa chọn. Không ít người đang phải trả lãi vay ngân hàng hoặc phụ thuộc vào nguồn thu từ cho thuê để trả nợ, chi tiêu sinh hoạt. “Giảm giá thì lo không đủ trả lãi, mà giữ giá thì nhà để trống”, một chủ nhà trên phố Kim Mã chia sẻ. Thực tế này khiến khoảng cách kỳ vọng giữa người thuê và người cho thuê ngày càng lớn.

Đối mặt với bài toán chi phí đội lên và triển vọng kinh doanh mờ nhạt, nhiều cửa hàng buộc phải lựa chọn trả mặt bằng để dừng lỗ, chuyển sang thuê vị trí nhỏ hơn sâu trong ngõ hoặc rút hẳn khỏi mô hình offline để tập trung bán hàng online. Đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng hàng loạt mặt bằng lớn tại Hà Nội bị bỏ trống, nhiều căn treo biển cho thuê suốt nhiều tháng vẫn không tìm được khách, báo hiệu một giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt của thị trường bán lẻ đô thị.

Nguyên nhân sâu xa và lối ra cho mặt bằng bỏ trống

Làn sóng trả mặt bằng không chỉ là câu chuyện của vài hộ kinh doanh đơn lẻ mà là hệ quả chồng lớp của nhiều yếu tố cấu trúc. Trước hết, sự dịch chuyển thói quen tiêu dùng sang môi trường số đang làm lung lay nền tảng của mô hình bán lẻ truyền thống. Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Diệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng việc người tiêu dùng quen mua sắm online khiến cửa hàng mặt tiền không còn giữ được lợi thế “đương nhiên” như trước. Cửa hàng vật lý dần đánh mất vai trò trung tâm trải nghiệm, trong khi vẫn phải gánh chi phí cố định rất cao, biến mặt bằng đẹp từng là lợi thế cạnh tranh trở thành một tài sản đắt đỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi sức mua suy giảm.

Ở chiều ngược lại, giá thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm Hà Nội phần lớn được thiết lập trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, khi nhu cầu thuê cao và biên lợi nhuận của bán lẻ còn đủ dày. Tuy nhiên, khi chu kỳ tiêu dùng đảo chiều, mức giá này lại chậm điều chỉnh theo thực tế. Các báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra một nghịch lý kéo dài: mặt bằng bỏ trống hàng tháng, thậm chí cả năm, nhưng giá thuê vẫn “neo cao”.

Nguyên nhân không chỉ đến từ kỳ vọng lợi tức của chủ nhà, mà còn bởi áp lực tài chính hiện hữu. Nhiều chủ mặt bằng thừa nhận họ đang gánh các khoản vay ngân hàng, coi tiền cho thuê là nguồn trả lãi cố định hằng tháng, nên việc giảm giá sâu đồng nghĩa với chấp nhận lỗ ngay lập tức. Sự lệch pha giữa giá thuê và khả năng sinh lời của người thuê khiến thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng mềm”: mặt bằng không khai thác được, nhưng cũng khó điều chỉnh để tái khởi động giao dịch.

Một số chủ mặt bằng tại các tuyến phố lớn cho biết họ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu giữ giá, nhà để trống kéo dài, vừa mất nguồn thu vừa phải gánh chi phí bảo trì, thuế và lãi vay. Nhưng nếu giảm mạnh, họ đối mặt với nguy cơ “phá giá” tài sản, ảnh hưởng tới định giá lâu dài và các hợp đồng cũ trong khu vực. Không ít trường hợp chọn cách chờ đợi thị trường phục hồi, dù biết rằng càng chờ, thời gian trống mặt bằng càng kéo dài.

Ở phía người thuê, khó khăn không kém. Nhiều chuyên gia bán lẻ chỉ ra rằng bản thân các cửa hàng nhỏ đang bộc lộ rõ hạn chế trong khả năng thích ứng. Phần lớn vẫn phụ thuộc gần như hoàn toàn vào bán trực tiếp, thiếu kênh online hỗ trợ, thiếu dữ liệu khách hàng và kế hoạch dòng tiền dài hạn. Khi thị trường biến động, chỉ một cú hụt doanh thu ngắn hạn cũng đủ khiến toàn bộ hệ thống chi phí - đặc biệt là tiền thuê mặt bằng trở thành gánh nặng không thể trì hoãn. Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục duy trì mặt bằng lớn với chi phí cố định cao trở thành rủi ro vượt quá khả năng chịu đựng của nhiều hộ kinh doanh.

Từ thực tế này, các chuyên gia cho rằng thị trường mặt bằng bán lẻ buộc phải bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu hơn. Đại diện Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội (Hanoi Real Estate Club) đề xuất giá thuê cần linh hoạt hơn, hợp đồng nên rút ngắn thời hạn, giảm tiền đặt cọc, hoặc thậm chí áp dụng mô hình thuê theo doanh thu để chia sẻ rủi ro giữa chủ nhà và người thuê. Một số chủ mặt bằng cũng thừa nhận, để nhà trống kéo dài không còn là phương án tối ưu; việc giảm giá có kiểm soát, chia nhỏ diện tích hoặc chuyển đổi công năng đôi khi vẫn tốt hơn so với việc “ôm” tài sản bất động suốt nhiều tháng không tạo ra dòng tiền.

Về phía các cửa hàng, lối ra không nằm ở việc chờ thị trường hồi phục mà ở khả năng thay đổi mô hình. Thu gọn quy mô, tối ưu diện tích, chọn vị trí phù hợp hơn thay vì bám trụ bằng mọi giá ở phố lớn, đồng thời kết hợp chặt chẽ giữa online và offline đang trở thành xu hướng sống còn. Cửa hàng vật lý không còn là nơi bán hàng đơn thuần, mà phải đóng vai trò trưng bày, trải nghiệm, kết nối thương hiệu với khách hàng.

Trong trung và dài hạn, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định mặt bằng trung tâm Hà Nội khó có thể quay lại thời kỳ sôi động của bán lẻ đại trà như trước. Những vị trí từng được coi là “đất vàng” sẽ dần dịch chuyển sang các mô hình có giá trị gia tăng cao hơn như ẩm thực, dịch vụ trải nghiệm, chăm sóc cá nhân hay showroom thương hiệu nơi người tiêu dùng vẫn cần không gian trực tiếp để tương tác. Cuộc sàng lọc đang diễn ra khắc nghiệt, không chỉ loại bỏ những mô hình kinh doanh kém thích ứng, mà còn buộc cả người thuê lẫn chủ mặt bằng phải điều chỉnh kỳ vọng, để thị trường tìm lại điểm cân bằng phù hợp hơn với thời đại mua sắm số hóa.