Luồng gió chính sách mới
Những ngày qua, cư dân Khu tập thể Thanh Xuân Bắc rất phấn khởi khi chính quyền phường Thanh Xuân phát phiếu khảo sát ý kiến cư dân để đánh giá hiện trạng nơi ở, về phương án xây dựng lại Khu tập thể Thanh Xuân Bắc. Trong đó, người dân được đưa ý kiến trực tiếp về việc đồng thuận chủ trương, lựa chọn hình thức tái định cư.
Ông Nguyễn Văn Hanh, cư dân đã sinh sống nhiều năm tại Khu tập thể Thanh Xuân Bắc cho hay, việc chính quyền khảo sát ý kiến của cư dân cho thấy chủ trương xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội đang được triển khai thực tế.
Do đã đưa vào sử dụng nhiều năm nên Khu tập thể Thanh Xuân Bắc đã thể hiện rõ sự xuống cấp, ông Hanh cũng như đông đảo người dân đều mong muốn khu tập thể sớm được cải tạo để ổn định cuộc sống và có môi trường sống tốt hơn.
“Người dân chúng tôi rất đồng tình với chủ trương của thành phố. Người dân mong hệ số đền bù phù hợp và được tái định cư tại chỗ để thuận tiện cho công việc, học tập của con cái và đảm bảo cuộc sống ổn định sau này”, ông Hanh chia sẻ.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố đang có hơn 2.160 toà chung cư cũ đã xuống cấp, tạo áp lực lên hạ tầng và an toàn của người dân. Tuy nhiên nhiều năm qua, tiến độ cải tạo diễn ra chưa như kỳ vọng, mới chỉ đạt khoảng 2% so với mục tiêu đề ra.
Nhiều khu tập thể như Thành Công, Giảng Võ, Vĩnh Hồ hay Nghĩa Đô nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Tình trạng cơi nới "chuồng cọp", ẩm thấp và nứt vỡ kết cấu.
Đơn cử như tại khu tập thể Vĩnh Hồ, nơi có hơn 1.900 căn hộ với 14.000 cư dân, người dân phải sống trong cảnh nước nhà vệ sinh tầng trên nhỏ giọt xuống tầng dưới, tường mục nát không thể trát vữa thông thường mà phải ốp tấm nhựa để che chắn. Những vướng mắc kéo dài khiến việc xây dựng lại những khu nhà này dậm chân tại chỗ chủ yếu xoay quanh hệ số đền bù (hệ số K), công tác tạm cư, tái định cư và đặc biệt là cơ chế bồi thường chưa thỏa đáng.
Tuy nhiên, "luồng gió mới" từ các cơ chế đặc thù có thể tạo ra những đột phá trong chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu nhà này. Kỳ vọng về sự tăng tốc trong giai đoạn tới đang trở nên rõ nét hơn bao giờ hết nhờ vào khung pháp lý mới.
Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội đã mở ra cơ chế cho phép Hà Nội áp dụng các biện pháp đặc thù, trong đó có việc chỉ định nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
Điểm đột phá nhất chính là việc Luật Nhà ở 2023 đã cho phép giảm tỷ lệ đồng thuận của cư dân từ 100% xuống còn 70%, giúp tháo gỡ rào cản "một người phản đối, cả dự án dừng lại" vốn đã gây bế tắc trong hàng chục năm.
Song song đó, UBND TP Hà Nội cũng đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết quy định về các chính sách hỗ trợ đặc thù, hướng tới mục tiêu hoàn thành 100% quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027 và cơ bản hoàn tất việc cải tạo toàn bộ quỹ chung cư cũ vào năm 2035.
Thành phố cũng đưa ra 4 phương án linh hoạt để người dân lựa chọn khi tái định cư: Tái định cư tại chỗ, nhận nhà tại địa điểm khác, lấy tiền bồi thường hoặc kết hợp cả nhà và tiền. Những hộ gia đình chính sách, người có công hoặc hộ nghèo sẽ được ưu tiên bố trí quỹ nhà tái định cư tại chỗ, đảm bảo an sinh xã hội.
Đặt người dân làm trung tâm và bài toán hài hoà lợi ích
Chính sách đã mở ra, tuy vậy TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, để đẩy mạnh được việc cải tạo hàng nghìn chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, lựa chọn nhà đầu tư là khâu rất quan trọng.
Một doanh nghiệp có năng lực tài chính và kinh nghiệm không chỉ đảm bảo công trình về đích đúng hạn mà còn đảm bảo chất lượng sống cho người dân sau khi quay trở lại.
“Cần có tiêu chí đánh giá minh bạch, thậm chí là quy trình tuyển chọn hai bước đối với các dự án lớn để sàng lọc kỹ năng lực tài chính và phương án triển khai. Đặc biệt, cần có chế tài mạnh mẽ như thu hồi dự án nếu nhà đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và diện mạo đô thị”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm khuyến nghị.
Bên cạnh việc lựa chọn kỹ nhà đầu tư, các chuyên gia cho rằng dù các chính sách mới đã bao quát khá đầy đủ về mặt pháp lý, nhưng để chủ trương thành công thực sự phụ thuộc vào việc tìm được "điểm cân bằng" về lợi ích. Trong đó, quyền lợi của người dân phải được đặt ở vị trí trung tâm.
KTS Trần Huy Ánh, Uỷ viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, cải tạo chung cư cũ chỉ có thể tăng tốc khi có sự chuẩn bị bài bản, nguồn lực đủ mạnh và tư duy phát triển đô thị mới. Không chỉ xây lại những khối nhà cũ, mà còn tái thiết toàn bộ chất lượng sống của cư dân
"Nếu chỉ giải quyết chỗ ở mà không giải được bài toán sinh kế, quá trình cải tạo rất dễ tạo ra những khu nhà mới nhưng thiếu sức sống, làm phát sinh thêm những bất ổn xã hội. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn rơi vào bế tắc: Lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân chưa tìm được điểm cân bằng”, KTS Trần Huy Ánh nêu quan điểm.
Vị chuyên gia này cho rằng, việc Luật Nhà ở 2023 giảm tỷ lệ đồng thuận từ 100% xuống còn 70% được xem là bước tiến quan trọng về mặt pháp lý, góp phần tháo gỡ một trong những rào cản lớn nhất trước đây. Tuy nhiên, pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ vẫn là một cơ chế vận hành minh bạch, trong đó quyền lợi của người dân phải được đặt ở vị trí trung tâm, doanh nghiệp có biên lợi nhuận hợp lý để tham gia, còn Nhà nước giữ vai trò điều phối, bảo đảm công bằng và ổn định xã hội.
