UBND TP Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND TP về cơ chế, chính sách đặc thù, biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản làm đại diện theo pháp luật, chủ sở hữu, người quản lý điều hành hoặc tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư.
Việc lấy ý kiến được triển khai từ ngày 10/10/2026, hướng tới xây dựng cơ chế xử lý những vi phạm tồn đọng nhiều năm; đồng thời, tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà.
Theo báo cáo đánh giá tác động chính sách của Sở Xây dựng Hà Nội, các dự án thuộc nhóm doanh nghiệp Mường Thanh tồn tại nhiều vi phạm về quy hoạch, đất đai và trật tự xây dựng. Một số công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ, làm gia tăng quy mô dân số và gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Đáng chú ý, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, trong khi thực tế có 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Những vi phạm kéo dài khiến nhiều người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến đời sống cư dân.
Phạm vi đề xuất xử lý gồm 12 dự án: CT6 Kiến Hưng, công trình hỗn hợp Đại Thanh, CT5 Tân Triều, khu nhà ở Xa La, dự án nhà ở CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn-Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 cùng bốn tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là cơ chế giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các công trình được xem xét cho phép tồn tại sau khi xử lý vi phạm.
Chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, bao gồm nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần công trình xây dựng vi phạm và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai. Sau khi hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất hồ sơ, gửi cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không hoàn tất hồ sơ gửi cơ quan chức năng, dự thảo đề xuất cho phép người mua nhà trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết theo quy định.
Cơ chế này nhằm hạn chế tình trạng quyền lợi của người mua nhà tiếp tục bị ảnh hưởng do chủ đầu tư chậm thực hiện trách nhiệm; đồng thời, tạo hướng xử lý đối với các căn hộ đủ điều kiện pháp lý sau khi khắc phục vi phạm.
Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận không được thực hiện đồng loạt mà phải căn cứ vào kết quả rà soát, phân loại công trình và việc đáp ứng các điều kiện theo quy định. Để có cơ sở xử lý, dự thảo đề xuất phân chia các công trình, hạng mục xây dựng vi phạm thành ba nhóm.
Nhóm thứ nhất được xem xét tồn tại theo hiện trạng khi đáp ứng các điều kiện về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và những tiêu chí liên quan. Nhóm thứ hai được xem xét tồn tại có điều kiện nếu những tồn tại có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng phù hợp. Nhóm thứ ba phải tháo dỡ đối với những công trình không đáp ứng các tiêu chí bắt buộc, không thể khắc phục hoặc thuộc trường hợp vi phạm quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh theo quy định.
Đối với các công trình được phép tồn tại, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vi phạm. Khoản tiền này được đề xuất xác định trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng và tỷ lệ 50%.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai; chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả, bồi thường, di dời, hỗ trợ tạm cư, tháo dỡ và bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Dự thảo xác định không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí phát sinh do vi phạm của chủ đầu tư gây ra. Kinh phí thực hiện được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư.
Đối với người mua căn hộ thuộc diện phải di dời, dự thảo đưa ra các phương án giải quyết quyền lợi, gồm nhận bồi thường, hỗ trợ; chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Sở Xây dựng Hà Nội xác định việc xây dựng cơ chế đặc thù phải bảo đảm nguyên tắc thượng tôn pháp luật, xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, hạn chế tác động đến an sinh xã hội.
Dự thảo cũng khẳng định việc xem xét cho phép một số công trình vi phạm tiếp tục tồn tại không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực các kết luận thanh tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật; không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa sai phạm.
Theo dự kiến trong hồ sơ xây dựng chính sách, Nghị quyết sẽ được trình HĐND TP xem xét tại kỳ họp trong tháng 10/2026. Các cơ chế nêu trên hiện vẫn là nội dung đề xuất, chỉ được triển khai sau khi được cấp có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực theo quy định
