Sau nhiều năm bị "bó buộc", doanh nghiệp không mặn mà, người dân không đồng thuận, những chính sách mới được cho là tạo đột phá trong công cuộc cải tạo chung cư cũ đã được ban hành, kỳ vọng sự chuyển biến tích cực để những khu nhà cũ nát, xuống cấp trở thành nơi ở mới khang trang cho người dân, tạo nên bộ mặt đô thị hiện đại, đồng bộ.
Nhiều điểm nghẽn cản trở
Theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Phi Thường, có ba nhóm vấn đề lớn đang cản trở quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gồm: Quy hoạch chi tiết về mật độ xây dựng, tầng cao và dân số; công tác giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền lợi của người dân. Đối với vấn đề tái định cư khi cải tạo chung cư cũ, thực tế cho thấy, không ít hộ gia đình gặp khó khăn trong việc chi trả cho các diện tích dôi dư, khi căn hộ mới có diện tích lớn hơn diện tích được đền bù theo chính sách.
Tại các chung cư cũ, căn hộ thường có diện tích nhỏ, trung bình 20-30m². Trong khi đó, các căn hộ tái định cư theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, cũng như điều kiện kinh tế-xã hội, diện tích thường từ 45m² trở lên, phổ biến là các căn hộ có diện tích khoảng 60-70m². Số căn hộ có diện tích nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn trong dự án. Những điểm nghẽn này đã khiến việc cải tạo chung cư cũ trong nhiều năm gần như "giậm chân tại chỗ".
Theo ông Thường, không giống như nhà ở xã hội-một bài toán mang tính toàn quốc, cải tạo chung cư cũ là vấn đề đặc thù của các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Do đó, cần cho phép Chủ tịch UBND TP được quyết định điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc như tầng cao, dân số và cập nhật vào kỳ điều chỉnh quy hoạch gần nhất; đồng thời quyết định cơ chế, chính sách giải phóng mặt bằng theo hướng Nhà nước thu hồi đất thay vì để nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân như hiện nay.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo các khu nhà tập thể cũ còn chậm là do nhiều dự án khó bảo đảm hiệu quả đầu tư khi các chỉ tiêu quy hoạch về mật độ xây dựng và tầng cao còn hạn chế.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, việc cho phép điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch ở mức hợp lý là giải pháp thực tiễn. Ông Điệp nhận định, muốn thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, phải tạo được "bài toán" tài chính khả thi. Khi được điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tầng cao ở mức phù hợp và gắn với yêu cầu bổ sung hạ tầng, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa để cân đối lợi ích, còn người dân được hưởng không gian sống tốt hơn.
Hiện nay, Sở Xây dựng Hà Nội đang phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc lập danh mục các khu vực cần cải tạo, trình HĐND TP Hà Nội xem xét, công bố công khai để thu hút nhà đầu tư.
Lộ trình được Sở Xây dựng đề ra như sau: Năm 2026 hoàn thiện cơ sở pháp lý, xây dựng và công bố danh mục dự án, lựa chọn chủ đầu tư đối với một số dự án; giai đoạn 2027-2030 tập trung triển khai thực hiện. TP đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cải tạo các chung cư nguy hiểm cấp D; đến năm 2035 cơ bản hoàn thành cải tạo toàn bộ chung cư cũ trên địa bàn. Đáng chú ý, Hà Nội xác định không tiếp tục cải tạo manh mún mà gắn với tái thiết đô thị đồng bộ, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân.
Người dân có thể nhận bồi thường cao gấp đôi quy định
Một trong những chính sách đột phá để "cởi trói" cho việc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 258/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô. Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, những cơ chế này sẽ góp phần tháo gỡ căn bản các vướng mắc tồn tại nhiều năm, tạo động lực để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ ngay trong năm 2026.
Để tạo tính chủ động cho TP, tại kỳ họp lần thứ 29, HĐND TP khóa XVI vào tháng 12/2025, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Nghị quyết số 69/2025/ NQ-HĐND ngày 27/11/2025 của HĐND TP quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội. Trong đó có những trường hợp được áp dụng mức bồi thường cao gấp đôi so với quy định chung.
Nghị quyết này đã góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác cải tạo chung cư cũ. Theo quy định, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị thu hồi để thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị đủ điều kiện được bố trí tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng mà không có nhu cầu tái định cư thì được lựa chọn mua, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP, không phải bốc thăm và không phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, về đối tượng, về thu nhập theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chính sách này được áp dụng cả với đối tượng không đủ điều kiện được bố trí tái định cư, có khó khăn về nhà ở. Theo Nghị quyết, UBND TP quy định chi tiết các tiêu chí để các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất được mua, thuê mua theo từng trường hợp cụ thể.
Để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà tập thể cũ, đầu năm nay, UBND TP Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 354/KH-UBND về kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn nhằm xác định mức độ nguy hiểm, phân loại nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc chưa phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Kế hoạch áp dụng tại 48 xã, phường có chung cư cũ. TP giao Sở Xây dựng chủ trì hướng dẫn thực hiện; các sở, ngành liên quan phối hợp xác định ranh giới, quyền sở hữu, quy hoạch phục vụ cải tạo.
Theo KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội, kiểm định không chỉ nhằm kết luận công trình còn sử dụng được hay phải phá dỡ mà quan trọng hơn là lượng hóa mức độ rủi ro để xây dựng thứ tự ưu tiên trong cải tạo. Khi nguồn lực có hạn, việc xác định đúng mức độ nguy hiểm sẽ giúp thành phố tập trung xử lý các chung cư cấp D, đồng thời có giải pháp gia cố, chống đỡ kịp thời đối với những khu nhà chưa thể cải tạo ngay.
KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh, Hà Nội từng triển khai kiểm định chung cư cũ trong những năm trước với nguồn ngân sách đáng kể. Do đó, việc tận dụng, tích hợp các dữ liệu đã có vào đợt kiểm định lần này không chỉ giúp tiết kiệm nguồn lực mà còn tạo điều kiện so sánh diễn biến chất lượng công trình theo thời gian. Đồng thời, việc công khai kết quả kiểm định ở mức độ phù hợp sẽ giúp người dân hiểu rõ nguy cơ nơi mình sinh sống, từ đó nâng cao trách nhiệm và sự hợp tác trong quá trình cải tạo.
Ở góc độ quy hoạch, KTS Trần Huy Ánh nhận định: "Tầm nhìn 100 năm không cho phép kéo dài tình trạng các khu nhà nguy hiểm tồn tại trong lòng đô thị, bởi rủi ro sập đổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào, gây hệ lụy nghiêm trọng cho cộng đồng". Để đạt được sự đồng thuận cao của người dân, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, thay vì chỉ tập trung tranh luận vào tỷ lệ 80% hay 75%, điều quan trọng hơn là xây dựng môi trường đối thoại minh bạch, nơi quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo đảm.
Bài 1: Triển khai đã 20 năm nhưng kết quả chỉ đạt 1,2% 
Đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ 
