Sức ép tồn kho và nguồn cung rất lớn từ các dự án mới
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay cả nước có 2.221 dự án nhà ở thương mại, đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Trong đó có 102 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, 83 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 57.407 căn nhà, nền đất. Ngoài ra còn có 1.850 dự án đang được chủ đầu tư triển khai với quy mô khoảng 775.992 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nền đất và căn hộ du lịch.
Hiện tại, tuy mới chỉ có 76 dự án được hoàn thành, 110 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng tồn kho bất động sản (BĐS) đã tăng mạnh. Từ báo cáo của 27/34 tỉnh, thành, Bộ Xây dựng nhận định, lượng tồn kho bất động sản quý III tăng so với thời điểm giữa năm với số lượng tồn kho lên tới khoảng 51.950 căn hộ, nền đất, chưa tính lượng tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng 2 con số. Riêng tồn kho nền đất đã tăng đến 75%.
Đến ngày 27/9 vừa qua Bộ Tài chính đã tổng hợp được 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài trên phạm vi cả nước với quy mô sử dụng đất lên tới 208.882 ha. Hiện đã có hơn 90% tổng số dự án tồn đọng, kéo dài này được xử lý và đã có 842 dự án đã được đưa vào hoạt động, khai thác. Các dự án còn lại đang được các bộ, ngành, địa phương tiếp tục xử lý theo thẩm quyền.
UBND TP Hồ Chí Minh xác định đến ngày 5/9 vừa qua đã có 1.338 dự án loại này được đăng ký gỡ vướng với quy mô 30.691 ha đất. Sau thời gian tập trung tháo gỡ, tại thành phố đã có 723 dự án được gỡ vướng, hiện các sở, ngành của TP Hồ Chí Minh đang tiếp tục đề xuất phương án xử lý đối với 619 dự án còn lại. Đây cũng sẽ là nguồn cung nhà ở rất lớn cho người dân thành phố.
Lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền đang có xu hướng giảm. Trong 9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch thành công, gồm 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 nền đất. Riêng trong quý III, lượng giao dịch nhà, đất có xu hướng giảm rõ hơn khi chỉ bằng 92% so với quý II, thực trạng này khiến lượng nhà, đất tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng lên.
Nhận định về giá giao dịch nhà, đất trong quý III vừa qua, Bộ Xây dựng cho rằng đang có xu hướng giảm nhẹ so với quý II. Giá căn hộ chung cư có xu hướng giảm nhẹ nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Giá nhà ở liền kề trong dự án tại một số khu vực cũng giảm nhẹ, nhưng thanh khoản chậm. Giá đất nền trên thị trường thứ cấp cũng tiếp tục xu hướng giảm, nhưng lượng giao dịch vẫn giảm. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.
Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia của Savills Việt Nam đánh giá đây là giai đoạn “sức mua chững lại, trong khi giá vẫn neo cao”. Khảo sát của Savills cho thấy, có 80% giá căn hộ sơ cấp được đưa ra tại TP Hồ Chí Minh gần đây đã vượt mức 100 triệu đồng/m². Điều đặc biệt, mức giá bán trên được chủ đầu tư đưa ra trong thời điểm giao dịch của thị trường giảm khoảng 32% và đang tiếp tục chịu sức ép từ lượng tồn kho và nguồn cung sản phẩm mới.
Giảm chi phí đầu vào và phát triển nhà ở phù hợp số đông
Các dự án BĐS và người mua nhà cần lượng vốn vay rất lớn, nhưng khi đánh giá về khả năng tiếp cận tín dụng, Bộ Xây dựng cho rằng lĩnh vực BĐS thuộc nhóm được xếp vào nhóm rủi ro cao và bị giám sát đặc biệt.
Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8 vừa qua tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm ngoái. Dư nợ BĐS đã chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, riêng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đã tăng 19,5%, chiếm tỷ trọng 49,8% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực này, còn lại là dư nợ tín dụng tiêu dùng hoặc tự sử dụng BĐS.
Trong khi đó, quý III vừa qua hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS có xu hướng phục hồi, nhưng khả năng huy động vốn trái phiếu vẫn tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp quy mô lớn. Thông tin từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho thấy, trong 9 tháng đầu năm tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS đạt khoảng 148.228 tỷ đồng. Về vốn FDI, tính đến hết tháng 8 vừa qua lĩnh vực kinh doanh BĐS đã thu hút 5,32 tỷ USD, chiếm 15,7% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam và tăng gấp rưỡi so với cùng kỳ.
Nhận định về nguồn vốn ngoài tín dụng đầu tư vào BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường chứng khoán cả nước vừa được nâng hạng lên “Thị trường mới nổi thứ cấp” nhưng chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn cho lĩnh vực BĐS. Lý do, thị trường chứng khoán mới chỉ có khoảng 1.609 doanh nghiệp niêm yết, chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số hơn 1,2 triệu doanh nghiệp. Trong đó chỉ có khoảng 63 doanh nghiệp BĐS niêm yết, chiếm tỷ lệ không đáng kể trong số 50 nghìn doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS.
Ngoài ra hiện cả nước đang có 43 công ty quản lý quỹ nhưng vẫn chưa có đầy đủ hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách để phát triển đồng bộ các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, tạo hành lang để các quỹ này cung ứng nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Vì vậy nguồn vốn rất lớn cho thị trường BĐS hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, tiềm ẩn rủi ro cho cả nền kinh tế và cho nhà đầu tư cũng như người mua nhà, đất.
Theo UBND TP Hồ Chí Minh, dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn hiện chiếm 28,5% tổng dư nợ và tăng 19,9% so với cùng kỳ. Nguồn vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đạt 4,47 tỷ USD, cao gấp gần 10 lần so với 9 tháng đầu năm ngoái. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở tại thành phố vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân. Do vậy, thành phố sẽ tập trung vào việc tạo lập cơ cấu nguồn cung hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Việc phát triển nhà ở xã hội của cả nước cũng đã sắp đạt mục tiêu 1 triệu căn. Nguồn cung nhà ở dồi dào đang tạo sức ép để doanh nghiệp làm dự án BĐS phải tự điều chỉnh lại phân khúc nhà ở phù hợp với thực tế
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng không nên để tình trạng hầu hết trong số 27 ngân hàng thương mại luôn đạt lợi nhuận khá cao, ổn định hàng năm, thường vào khoảng 7 - 10 tỷ USD/năm. Nếu so với tổng vốn điều lệ của 27 ngân hàng khoảng 922 nghìn tỷ đồng, thì lợi nhuận bình quân ngân hàng đạt được từ 19,7% đến 28,2%/năm. Đây là dư địa để tiếp tục kéo giảm lãi suất, nhất là khi các doanh nghiệp vẫn phải vay vốn với lãi suất cao, thậm chí có trường hợp lãi suất vay lên đến 18-19%/năm như phản ánh của một số địa phương tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS lần thứ nhất vào ngày 13/10/2026 vừa qua.
