Giữa đô thị sôi động, trung tâm thương mại chật vật tìm khách

Trung tâm thương mại ngày càng vắng khách mua sắm

Những năm gần đây, bản đồ bất động sản bán lẻ tại các đô thị lớn liên tục được vẽ lại. Trung tâm thương mại mới nối tiếp trung tâm thương mại cũ, quy mô ngày càng lớn, thiết kế ngày càng hiện đại. Theo các báo cáo thị trường giai đoạn 2024 - 2025, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã vượt mốc 6,2 triệu m2, tăng khoảng 8 đến 10% so với năm trước.

Không ít trung tâm thương mại, từ lõi đô thị đến vùng ven, rơi vào cảnh đèn sáng mà quầy tối. Ngày thường, lượng khách chỉ lác đác, nhiều gian hàng đóng cửa im lìm. Tình trạng đông đúc khách chỉ chủ yếu tập trung vào 2 ngày cuối tuần, thứ bảy và chủ nhật. Sự đối lập ấy đang dần trở thành trạng thái quen thuộc của các trung tâm thương mại hiện nay.

Khảo sát thực tế cho thấy, lượng khách ngày thường tại nhiều trung tâm thương mại chỉ đạt khoảng 40 đến 50% so với cuối tuần. Với không ít gian hàng, đặc biệt trong lĩnh vực thời trang, phụ kiện và mỹ phẩm, tới 70 đến 80% doanh thu dồn cả vào hai ngày cuối tuần. Mô hình kinh doanh vốn được thiết kế để vận hành liên tục bảy ngày một tuần nay lại hoạt động theo nhịp thời vụ.

Nếu như trước đây trung tâm thương mại được xem là thiên đường mua sắm, thì nay vai trò ấy đang thay đổi rõ rệt. Khảo sát hành vi tiêu dùng cho thấy 60-70% khách đến trung tâm thương mại hiện nay chủ yếu để ăn uống, xem phim và vui chơi giải trí, trong khi tỷ lệ người đến với mục đích mua sắm hàng hóa chỉ còn dưới 30%.

Dòng người đổ về các khu ẩm thực, quán cà phê và không gian trải nghiệm nhiều hơn là dạo quanh gian hàng. Trung tâm thương mại dần trở thành điểm gặp gỡ và thư giãn, thay vì không gian tiêu dùng đúng nghĩa. Ở chiều ngược lại, các ngành hàng từng là trụ cột như thời trang, phụ kiện, mỹ phẩm hay đồ gia dụng đang suy giảm rõ rệt. Giai đoạn 2023-2025, doanh thu nhiều ngành bán lẻ truyền thống giảm 15-30%, buộc không ít thương hiệu phải thu hẹp hoạt động hoặc duy trì cửa hàng chỉ để giữ sự hiện diện.

Thực tế cho thấy các trung tâm thương mại ngày càng phụ thuộc vào ăn uống và giải trí. Tại nhiều dự án mới, nhóm ngành này chiếm tới 35-45% diện tích cho thuê. Tuy là lực hút khách, nhưng đây lại là lĩnh vực có biên lợi nhuận thấp, chi phí cao và vòng đời kinh doanh ngắn, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng các chính sách giảm giá thuê, hoặc chia sẻ doanh thu.

Khi lưu lượng khách chủ yếu tập trung ở vài tầng dịch vụ, giá trị thương mại của các khu bán lẻ còn lại nhanh chóng suy giảm. Dù tỷ lệ lấp đầy vẫn đạt 85-90%, nhưng con số ấy không phản ánh đúng sức khỏe thị trường, bởi gian hàng có thể còn đó, trong khi dòng tiền thực tế ngày càng mỏng.

Thực tế ấy không chỉ nằm trên những con số thống kê, mà có thể cảm nhận rất rõ khi bước chân vào nhiều trung tâm thương mại cụ thể tại Hà Nội. Những khối nhà vẫn vận hành đều đặn, thang cuốn lên xuống liên tục, nhưng phía sau vẻ ngoài tưởng như nhộn nhịp ấy là không khí mua sắm đang dần trầm lắng.

Tại Melinh Plaza Hà Đông, từng được xem là trung tâm mua sắm, giải trí hiện đại bậc nhất khu vực phía Tây Nam Thủ đô, không khí mua sắm nay đã khác xa hình dung quen thuộc của nhiều năm trước. Dù là cuối tuần, thời điểm vốn được xem là “giờ vàng” của bán lẻ, không gian nơi đây vẫn thưa thớt người qua lại. Ngoại trừ tầng trệt kinh doanh các mặt hàng gia dụng còn duy trì được lượng khách nhất định, phần lớn các khu vực còn lại khá vắng vẻ.

Tại tầng 2, nơi bố trí các gian hàng nội thất và thời trang, khung cảnh càng trở nên lặng lẽ. Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều cửa hàng mở cửa suốt buổi nhưng hầu như không có khách ghé vào. Những bộ bàn ghế được bày biện ngay ngắn, các dãy quần áo treo thẳng hàng, song chỉ thỉnh thoảng mới có vài người dừng lại xem rồi nhanh chóng rời đi.

Một nhân viên bán quần áo tại đây chia sẻ: “Hôm nay là cuối tuần nên mới có người đi lại vậy, chứ ngày thường có khi cả ngày cũng chẳng có mấy khách vãng lai”.

Không chỉ vắng khách, nhiều gian hàng tại khu vực này còn rơi vào tình trạng bỏ trống do không tìm được người thuê mới. Lên đến tầng 3, bức tranh còn rõ nét hơn khi gần như toàn bộ mặt bằng kinh doanh đều trong trạng thái đóng cửa. Hành lang dài, ánh đèn vẫn bật, nhưng hiếm thấy bóng người qua lại.

Một người từng kinh doanh tại đây thở dài: “Giá thuê thì cao, mà khách không có. Càng cố bám trụ càng lỗ, nên nhiều người buộc phải bỏ của chạy lấy người”.

Khung cảnh hiện tại hoàn toàn trái ngược với những năm trước, khi nhắc đến Melinh Plaza, người ta thường liên tưởng ngay đến một trung tâm thương mại đông đúc, nơi dòng người tấp nập suốt cả ngày cuối tuần.

Câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại tòa nhà Artemis, số 3 Lê Trọng Tấn, phường Phương Liệt. Dù nằm trên trục giao thông huyết mạch của Thủ đô, khu thương mại tại đây vẫn ghi nhận tình trạng nhiều gian hàng đóng cửa im lìm suốt nhiều tháng.

Theo nhân viên làm việc tại tòa nhà, mặt bằng bỏ trống đã kéo dài trong thời gian khá lâu. Chị N.T.K, người từng thuê gian hàng tại đây, cho biết lượng khách thực tế không đạt như những cam kết ban đầu.

“Người qua lại thì đông, nhưng chủ yếu là dân văn phòng đi làm, họ đi thẳng lên công ty chứ không có nhu cầu mua sắm. Trong khi giá thuê lại cao, nên doanh nghiệp rất khó trụ”, chị K chia sẻ.

Thực trạng ấy cũng xuất hiện tại tòa nhà 302 Cầu Giấy, khu đất từng được giới đầu tư đánh giá là “đất vàng” nhờ mật độ dân cư và văn phòng dày đặc. Tuy nhiên, khu trung tâm thương mại nằm dưới khối nhà này vẫn rơi vào cảnh vắng khách kéo dài. Nhiều ô kinh doanh để trống, không khí mua sắm đìu hiu ngay cả trong những khung giờ từng được xem là cao điểm.

Trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi mạnh mẽ, mua sắm trực tuyến ngày càng thuận tiện, việc đến trung tâm thương mại để mua đồ không còn là nhu cầu thiết yếu. Người tiêu dùng tìm đến đây nhiều hơn để trải nghiệm, gặp gỡ và giết thời gian, thay vì chi tiêu cho hàng hóa vật chất.

Điều đó đặt ra bài toán lớn cho thị trường bất động sản bán lẻ. Khi mua sắm không còn là động lực chính, khi doanh thu phụ thuộc nặng vào hai ngày cuối tuần, khi nhiều trung tâm thương mại phải sống nhờ ưu đãi và hỗ trợ khách thuê, mô hình vận hành truyền thống rõ ràng đang chịu áp lực tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nếu không có sự thay đổi kịp thời, nhiều trung tâm thương mại sẽ tiếp tục tồn tại trong trạng thái quen thuộc: sáng về hình ảnh nhưng tối về doanh thu, những khối nhà rực rỡ ánh đèn, song sức sống thật bên trong lại mỏng dần theo từng ngày thường vắng khách.

Bài toán mới của trung tâm thương mại

Ở lớp sâu hơn, những khó khăn của các trung tâm thương mại không chỉ nằm ở mặt bằng hay cách sắp xếp không gian, mà bắt đầu từ một thay đổi âm thầm nhưng rất rõ trong đời sống đô thị: thói quen tiêu dùng đã không còn như trước.

Người mua hôm nay không nhất thiết phải rời khỏi nhà để sắm sửa. Chỉ với một chiếc điện thoại, vài thao tác, hàng hóa có thể được đặt mua trong vài phút và giao tận cửa trong vài giờ. Khi mọi nhu cầu đều có thể giải quyết nhanh chóng như vậy, việc đến trung tâm thương mại để mua sắm dần không còn là lựa chọn bắt buộc.

Theo ông Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, xu hướng tiêu dùng hiện nay đang khiến trung tâm thương mại không còn đơn thuần là nơi “đến để mua sắm”. Thay vào đó, khách hàng ngày càng ưu tiên các hoạt động gắn với trải nghiệm như ăn uống, giải trí và dịch vụ. Những không gian kết hợp được nhiều giá trị sử dụng mới có khả năng giữ chân khách. Ông An cho rằng sự dịch chuyển này không mang tính nhất thời, mà đang từng bước định hình lại cấu trúc của toàn bộ thị trường bán lẻ.

Thế nhưng, trong khi hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng, không ít dự án bán lẻ vẫn được phát triển theo tư duy quen thuộc. Gian hàng lớn, mô hình cho thuê tiêu chuẩn và kỳ vọng dòng tiền ổn định tiếp tục là nền tảng thiết kế chủ đạo. Khoảng cách giữa cách làm cũ và nhu cầu mới khiến nhiều trung tâm thương mại rơi vào tình trạng vận hành cầm chừng.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cũng cho rằng sự dịch chuyển trong hành vi tiêu dùng hiện nay không phải là hiện tượng nhất thời, mà đã trở thành xu hướng dài hạn. Khi thương mại điện tử và mua sắm đa kênh ngày càng phổ biến, trung tâm thương mại không còn cạnh tranh bằng số lượng gian hàng, mà bằng khả năng tạo ra trải nghiệm khác biệt. Không gian bán lẻ vật lý chỉ có thể tồn tại khi mang lại những điều mà mua sắm trực tuyến không thể thay thế.

Từ góc nhìn kinh tế, nhiều ý kiến cho rằng chính sự lệch pha giữa tư duy phát triển truyền thống và nhu cầu mới của người tiêu dùng đang làm suy giảm hiệu quả khai thác mặt bằng. Việc tiếp tục mở rộng diện tích bán lẻ trong khi động lực chi tiêu đã chuyển dịch sang dịch vụ và trải nghiệm khiến không ít dự án rơi vào thế bị động.

Đáng chú ý, trong bối cảnh hiệu suất vận hành chưa được cải thiện rõ rệt, thị trường vẫn chứng kiến làn sóng mở mới trung tâm thương mại tại nhiều địa phương. Nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua khiến miếng bánh bán lẻ ngày càng bị chia nhỏ, kéo theo áp lực cạnh tranh ngày một gay gắt.

Để giữ chân khách thuê, nhiều chủ đầu tư buộc phải đưa ra các gói hỗ trợ như giảm giá thuê, miễn phí mặt bằng trong giai đoạn đầu, hỗ trợ truyền thông hoặc chia sẻ doanh thu. Những chính sách này giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng áp lực tài chính, trong khi hiệu quả kinh doanh cốt lõi chưa được cải thiện tương xứng.

Ở không ít dự án, trung tâm thương mại tồn tại không hoàn toàn vì lợi nhuận trước mắt, mà nhằm giữ hình ảnh, nâng giá trị bất động sản xung quanh hoặc phục vụ chiến lược dài hạn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi hành vi tiêu dùng đã thay đổi, những mục tiêu gián tiếp ấy ngày càng khó bù đắp cho sự suy giảm của dòng tiền thực tế.

Nếu không thay đổi tư duy phát triển và cách thức vận hành, nhiều công trình sẽ tiếp tục tồn tại trong trạng thái quen thuộc: sáng về hình ảnh nhưng thiếu sức sống thật. Những nơi người ta ghé qua để giết thời gian nhiều hơn là tạo ra dòng tiền bền vững.

Sau cùng, bài toán không còn nằm ở việc xây thêm bao nhiêu trung tâm thương mại, mà ở cách những không gian đã có được vận hành trong một bối cảnh tiêu dùng hoàn toàn khác trước. Trong một thị trường nơi nhịp sống và thói quen mua sắm đã đổi thay, ánh đèn cuối tuần sẽ không đủ để nuôi một mô hình vận hành suốt bảy ngày.