“Giải cứu” nhà tái định cư

Trong khi đó khu TĐC Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) cũng còn ít người đến. Từ thực tế cho thấy, việc giải quyết sinh kế cho người dân TĐC ở TP. Hồ Chí Minh cần được tính toán để tránh lãng phí…

Chung cư chờ người dân

Chúng tôi có mặt trên đường Lưu Đình Lễ (phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh), lối vào khu TĐC Bình Khánh, hai bên đường là hàng loạt khu chung cư cao tầng bỏ hoang, không một người ở. Vài bảo vệ của công ty vệ sĩ Phú An ngồi trong chốt gác một số khu vực để không cho ai vào.

Khu vực đường số 4 - BK, số 8 - BK, số 11 - BK… giữa khu dự án Viettracimex vắng bóng người, thỉnh thoảng vài xe máy đi tắt từ đường Lương Định Của qua đại lộ Mai Chí Thọ. Cách đó chỉ vài trăm mét, cuối con đường này là khu chung cư New City rất sầm uất khi nằm cạnh mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ.

Sau nhiều năm đầu tư xây dựng, khu TĐC Bình Khánh đã hình thành khang trang và đồng bộ. Khu TĐC có diện tích 38,4 ha, dự án thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ TĐC Khu đô thị mới Thủ Thiêm, được đầu tư để TĐC tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của khu đô thị này, gồm 3 khu: khu 30,2 ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4 ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ, khu 17,3 ha An Phú - Bình Khánh có 1.844 căn. Các block nhà được giao cho nhiều chủ đầu tư như: Tiến Phước, Trần Thái, Thuận Việt, Đức Khải, Keppel Land...

Hiện nay, hàng loạt block cao tầng khu TĐC đã hoàn thiện san sát nhau. Đây là dự án được thành phố yêu cầu phải trở thành dự án kiểu mẫu, đáp ứng mọi tiêu chuẩn về một nơi ở mới khang trang, hiện đại cho người dân, để từ đó nhân rộng cho các dự án TĐC tiếp theo và gây dựng lòng tin cũng như sự an tâm cho người dân khi tiếp nhận tổ ấm mới.

Ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải cho biết đã bàn giao các chung cư diện TĐC cho thành phố. Tương tự, dự án An Phú - Bình Khánh do Công ty Nam Rạch Chiếc (liên doanh ba bên Keppel Land - Tiến Phước và Trần Thái) đã được bàn giao cho chính quyền từ rất lâu rồi. Do đó, chức năng quản lý các tòa chung cư trống người là việc của thành phố.

Tại các lô chung cư R4, R5, theo tìm hiểu của chúng tôi, Công ty CP đầu tư và dịch vụ Sao Kim (quận 3) trúng thầu gói cung cấp dịch vụ quản lý vận hành với số tiền mỗi năm lên đến 4,4 tỷ đồng.

Còn nhớ từ tháng 6 đến tháng 9/2021, khu vực này được hình thành bệnh viện dã chiến, thu dung và chữa trị cho bệnh nhân COVID. Tiếng còi của xe cứu thương hú liên tục từ hướng hầm Thủ Thiêm (quận 1), lao đi vun vút trên đại lộ Mai Chí Thọ rồi rẽ hướng vào đây. Bệnh nhân san sát trên các căn hộ TĐC trong những đêm mà thành phố chịu nhiều nỗi đau nhất. Sau khi chiến thắng đại dịch, khu này trở lại hiện trạng vắng vẻ, chỉ còn lại những biển hiệu của bệnh viện dã chiến chưa được tháo dỡ.

Giống tình cảnh ở khu TĐC Bình Khánh (TP. Thủ Đức), cách trung tâm thành phố khoảng 20 km, khu TĐC Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) được xây dựng với tổng kinh phí hơn 1.000 tỉ đồng trên khu đất diện tích hơn 30 ha, dành bố trí TĐC cho người dân bị giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn thành phố từ năm 2013. Toàn khu có hơn 500 nền  TĐC và 45 lô chung cư với gần 2.000 căn hộ. Tuy nhiên, 10 năm qua, nhiều lô chung cư bỏ trống, xuống cấp rất lãng phí vì nhiều hộ dân không về ở. Nhược điểm của các lô chung cư tại đây là xây dựng năm tầng, nhưng không có… thang máy.

Chị Vũ Thị Thanh (45 tuổi) cho biết, gia đình chị chuyển về đây khi thành phố thực hiện dự án cải tạo kênh Tân Hóa - Lò Gốm ở quận 6. Mười năm ở đây, gia đình chị phải làm nhiều nghề để mưu sinh. Trước đây, khu TĐC vắng lắm nhưng từ khi có trường học cấp 2, cấp 3 thì vui hơn. Ai có công việc gần thì còn đỡ chứ nếu làm việc tại trung tâm thì đi lại rất xa xôi. Đó là lí do vì sao còn nhiều khu chung cư tại đây bỏ trống.

Đến nay, 23 lô chung cư đã có người dân vào ở nhưng chưa thể lấp đầy khi chỉ có 480 hộ. Hiện vẫn còn 22 lô bỏ trống và tổng số căn hộ chưa bố trí là gần 1.500. Chi phí vận hành mỗi năm chừng 5-6 tỷ đồng. Từ đầu năm 2022, thành phố đã quyết định bàn giao những lô chung cư trống ở Vĩnh Lộc B về Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng - Sở Xây dựng. Trong thời gian chống dịch COVID-19 năm 2021, giống khu TĐC Bình Khánh (TP. Thủ Đức), khu TĐC Vĩnh Lộc B cũng được trưng dụng để làm bệnh viện dã chiến nên hiện nay các căn hộ đang xuống cấp.

Bán đấu giá hàng loạt căn hộ bỏ trống

TP. Hồ Chí Minh sẽ bán đấu giá hàng ngàn căn hộ TĐC bị bỏ trống nhiều năm qua để thu hồi vốn ngân sách; đồng thời đề xuất chính sách để phát triển nhà ở TĐC phù hợp tình hình thực tế, bảo đảm hiệu quả. Thế nhưng, vài năm qua, câu chuyện này rất khó khăn khi chưa có doanh nghiệp nào mua lại.

Ông Vũ Nguyễn Quang Vinh – Phó chủ tịch UBND Quận 1 thông tin, với vị trí trung tâm và nhiều dự án, người dân quận 1 chủ yếu nhận tiền đền bù từ CĐT để đi tìm mua chỗ ở mới vì quỹ đất TĐC tại quận 1 không còn. Quỹ đất TĐC chỉ còn ở một số quận, huyện như: Bình Chánh, quận 12, quận Bình Thạnh…Trong khi đó, việc bố trí TĐC ở các địa bàn khác hiện rất khó khăn.

Ở mỗi dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, nhà nước đều chuẩn bị 3 nguồn lực gồm: tiền, nền đất và nhà TĐC để người dân lựa chọn. Trước đây, giá bồi thường giải phóng mặt bằng thấp và tùy vào điều kiện mà người dân chọn phương án phù hợp. Đến nay, chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC đã thay đổi, giá bồi thường sát giá thị trường nên phần lớn người dân sẽ nhận tiền và tự tạo lập chỗ ở mới. Việc người dân ít lựa chọn nhận nhà ở  TĐC tại nguồn nhà do nhà nước chuẩn bị sẵn nếu phải mua theo giá thị trường dẫn đến quỹ nhà để lâu không được bố trí sử dụng, xuống cấp, lãng phí và tốn kém chi phí vận hành. Ngoài ra, một số hộ dân được  TĐC đã quen với cuộc sống trước đây và làm việc tại nơi đã bị giải tỏa. Do đó, họ không muốn chuyển tới sống tại chung cư và thay đổi nơi làm việc nên lựa chọn chuyển nhượng giấy tay, dùng tiền đó để tự lo nơi ở mới.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, tại các khu TĐC hiện không có hoặc ít người ở gây ra rất nhiều lãng phí. Việc thành phố đưa ra phương án đấu giá là đúng pháp luật nhưng chưa thành công. Chẳng hạn, 3.790 căn hộ thuộc khu 38,4 ha (phương Bình Khánh, TP. Thủ Đức) nằm trong tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ TĐC khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số căn hộ này từng được đấu giá vào năm 2017  với mức khởi điểm 8.800 tỉ đồng và năm 2018 với mức 9.100 tỉ đồng nhưng thất bại…

Theo ông Châu, thành phố nên dành một phần nhà TĐC để đấu “lẻ” từng gói thầu cho người dân dễ dàng mua được. Ví dụ, đấu giá chừng 1.000 căn hộ để giải quyết vấn đề. Ai sẽ chịu trách nhiệm nâng cấp phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, công viên…) thì thành phố cần chọn nhà thầu, có gói thầu nâng cấp. Nếu gói thầu này tốn 50 tỉ đồng thì đưa vào giá đấu thầu luôn. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng chỉ đạo cấp quận, huyện tổ chức “hội nghị nhà chung cư”, thông báo thu phí bảo trì 2%. Ví dụ, căn hộ có giá 1 tỷ đồng, cộng thêm phí bảo trì (20 triệu đồng), tổng giá thành là 1.020 tỷ đồng rồi đưa ra đấu giá.

Tại khu TĐC Vĩnh Lộc B có gần 1.800 căn hộ, 500 nền nhưng chỉ có 15% người dân vào ở. Năm 2013, thành phố chuyển đổi 1.200 căn hộ qua nhà ở xã hội nhưng không làm được, thật đáng tiếc! Tại đây có diện tích 30 ha, các chung cư đều 5 tầng, nhưng nhược điểm là không có thang máy. Do đó, cần có thiết kế bổ sung hai thang máy/block chung cư. Thành phố cần lựa chọn nhà thầu lắp đặt thang máy, đưa vào chi phí 2% bảo trì, rồi đấu giá từng căn hộ. Bên cạnh đó, thành phố cho nhà đầu tư điều chỉnh quy hoạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Bà Thi Thị Tuyết Nhung – nguyên Trưởng ban Văn hóa xã hội (Hội đồng Nhân dân TP. Hồ Chí Minnh) nói, việc đấu giá thời gian qua chưa thành công do doanh nghiệp không tham gia vì các khu TĐC xuống cấp nhiều nên khi về đầu tư sửa chữa kinh phí còn nhiều hơn xây dựng mới. Ngoài ra, nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Luật sư Trần Minh Hùng (Trưởng văn phòng luật sư Gia Đình, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, tình trạng các căn hộ TĐC bị bỏ hoang phần lớn là do việc bố trí xây dựng nhà TĐC vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Tình trạng này đã tồn tại và kéo dài trong nhiều năm, song các cơ quan chức năng vẫn đang loay hoay tìm biện pháp xử lý. Các vấn đề tồn đọng lớn nhất là các căn hộ này không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của người dân; chất lượng xây dựng còn rất kém so với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, khi xây dựng không tham vấn ý kiến cộng đồng dân cư. Bên cạnh đó, khâu đền bù lại không thỏa đáng, người dân không chấp nhận dẫn đến hậu quả là các căn hộ TĐC bị bỏ hoang cho đến nay.

Để giải bài toán căn hộ TĐC, điều đầu tiên cần là phải làm tốt công tác quy hoạch, phải xác định đúng vị trí xây dựng khu TĐC đảm bảo giao thông, hạ tầng xã hội cho người được nhận. Bên cạnh đó, cần xác định đúng đối tượng được nhận TĐC sao cho phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh của từng khu vực. Các căn hộ được xây dựng phải gắn liền với chính sách an sinh xã hội như: đào tạo nghề, giải quyết công ăn việc làm tốt hơn hoặc phục hồi thu nhập, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Các căn hộ TĐC cần xây dựng sát với nhu cầu thực tế để tránh tình trạng dư thừa, bị bỏ hoang và lãng phí. Công tác triển khai TĐC phải được đổi mới, phân tích, dự báo nhu cầu một cách chính xác để cân đối với khả năng đáp ứng, phân bổ hợp lý.