Đầu tư bất động sản ở Đà Lạt: Cẩn thận kẻo mua phải dự án “ma”

 “Cò đất” tung chiêu khắp nơi

Thời điểm này, tại các quán cà phê, quán nhậu, hay bất cứ địa điểm nào có thể tập trung đông người lại nghe mọi người rộn ràng bàn tán chuyện mua bán đất đai. Người vui mừng vì vừa đầu tư trúng đất, kẻ tiếc nuối vì đầu tư không đúng thời điểm, bỏ mất thời cơ và vận may.

Anh Nguyễn Văn Thắng, một người đã có nhiều năm kinh doanh bất động sản tại TP Đà Lạt cho biết, rất nhiều người nhầm tưởng kiếm tiền từ đầu tư bất động sản tại Đà Lạt dễ vì giá đất của thành phố du lịch này liên tục tăng mạnh. “Nhiều người nghĩ đơn giản cứ có tiền, mua đất để đó chờ thời gian sau tăng giá là bán sẽ có lời. Dĩ nhiên, cách hiểu đó cơ bản đúng, nhưng chỉ đúng với người có đồng tiền nhàn rỗi, tức là mua đất không phải vay mượn, thế chấp tài sản và không phải trả lãi hằng tháng, hằng ngày. Những người có đồng tiền nhàn rỗi để đầu tư kiểu này không nhiều và phần lớn là đầu tư theo kiểu nhỏ lẻ, nghiệp dư...”, anh Thắng cho biết.

Anh Thắng đã chứng kiến rất nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản tại TP Đà Lạt. Theo anh Thắng, so với các địa phương khác, lĩnh vực bất động sản ở Đà Lạt phức tạp hơn rất nhiều. Nếu không tìm hiểu kỹ các quy định ngặt nghèo, khắt khe về lĩnh vực này tại Đà Lạt, người đầu tư bất động sản, nhất là người đến từ các địa phương khác rất dễ “sập hầm”.

Rất ít thành phố nào ở nước ta có kiểu quy hoạch “lạ” như TP Đà Lạt. Đó là đất sản xuất nông nghiệp xen lẫn với đất ở đô thị. Chỉ cách nhau vài mét nhưng một bên có thể xây biệt thự, còn bên kia thì không. Các quy hoạch liên tục thay đổi, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn lẫn nhau. Chỉ tính riêng về quy hoạch đất ở đô thị cũng được chia thành nhiều dạng, như nhà liền kề, nhà biệt lập, nhà song lập, nhà biệt thự.... Tương ứng với các loại hình này là những quy định riêng biệt với các điều kiện khắt khe mà nếu không đủ các điều kiện thì không thể tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là chưa kể quy định về mật độ xây dựng, khoảng lùi, chiều cao, số tầng...  

Vài năm gần đây, nhất là từ khi dự án đường cao tốc Dầu Giây (Đồng Nai) - Liên Khương (Lâm Đồng) rục rịch khởi công, các doanh nghiệp bất động sản lớn tại nhiều tỉnh, thành, nhất là TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương... đổ xô lên Lâm Đồng đầu tư, bất động sản tại Đà Lạt, Bảo Lộc và các huyện Lạc Dương, Lâm Hà, Di Linh... “nóng” lên từng ngày.

Các doanh nghiệp này đã bỏ tiền nhận chuyển nhượng bất động sản với số lượng lớn, từ vài hecta đến vài chục hecta, sau đó “quy hoạch” thành dự án bất động sản, phân lô rồi rao bán. Điểm chung của hầu hết các “dự án” này là mở trên đất nông nghiệp.

Thời gian qua, các cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng đã làm rõ bản chất thật của rất nhiều dự án bất động sản “ma” ở TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm, Di Linh, Lâm Hà... Những dự án bất động sản trái pháp luật này đều hình thành trên đất nông nghiệp, đứng tên là các cá nhân để tránh sự kiểm tra điều kiện kinh doanh của các cơ quan chức năng. Hầu hết những “ông trùm” đứng sau những dự án bất động sản trái pháp luật ở Lâm Đồng là các doanh nghiệp có địa chỉ ở TP Hồ Chí Minh.

Chị Nguyễn Thị Thủy, một người từng làm việc cho doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh lên đầu tư “dự án” ở Bảo Lộc cho biết, để tiếp cận người mua, các doanh nghiệp này thường đồng loạt chạy quảng cáo về dự án với nhiều tiện ích, ưu đãi, đầu tư nhanh, kiếm lời cao trong thời gian ngắn... trên các nền tảng mạng xã hội. Sau khi hẹn được một số lượng nhất định người đi coi đất tại TP Bảo Lộc để mua đầu tư, doanh nghiệp này thuê xe đưa khách từ TP Hồ Chí Minh lên xem đất và nhận tiền đặt cọc. “Mỗi lần đưa khách lên Lâm Đồng xem dự án, chủ đầu tư thường huy động tất cả nhân viên công ty cùng lên để tạo tâm lý đám đông.

Nhân viên công ty được sắp xếp vào vai người đi xem và mua đất. Chúng tôi được lãnh đạo công ty phát cho mỗi người từ vài chục triệu tới vài trăm triệu đồng. Tới dự án, sau phần thị sát, nghe nhân viên giới thiệu tổng quan và chi tiết về dự án thì chúng tôi có nhiệm vụ rủ rê, lôi kéo khách hàng đặt cọc mua đất. Để khách hàng tin, chúng tôi đưa tiền mặt ra, đặt trên bàn để làm thủ tục luôn. Số tiền đặt cọc này coi như lại trả về cho công ty. Rất nhiều khách hàng bị cuốn vào trò này.”, chị Thủy tiết lộ.

Cũng theo chị Thủy, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết và chủ quan của khách hàng từ phương xa tới Lâm Đồng để lừa đảo. Điển hình là khi đưa khách hàng vượt hàng trăm kilomet lên xem đất họ chở tới một dự án có quy hoạch đường giao thông, đường điện, đất đã chia thành từng lô, trông khá bài bản và đẹp mắt.

Nhiều người đã xuống tiền đặt cọc, trả tiền theo nhiều đợt, chủ đầu tư hứa khi nào ra sổ riêng, sang tên cho chủ sử dụng đất người mua mới phải trả toàn bộ số tiền còn lại. “Tuy nhiên, lần sau lên xem đất, những người đã đặt cọc trước đó được đưa tới một khu đất khác rất xa, đi lại khó khăn, nhiều người bức xúc nhưng không có cơ sở để phản ánh, tố cáo vì trên giấy chỉ ghi nội dung đặt cọc mua đất mà không rõ vị trí mua, số lô, số thửa, địa chỉ... Không ít người chấp nhận bỏ cọc, nếu làm căng lên thì được chủ đầu tư trả lại một phần tiền đã đặt cọc trước đó!..”, chị Thủy cho biết.

Cũng theo chị Thủy, không ít doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh còn thuê những người nổi tiếng, nhất là giới nghệ sỹ đóng vai người đi mua đất tại dự án của họ ở Lâm Đồng để lôi kéo nhiều người tới đặt cọc, đầu tư bất động sản và đẩy giá đất lên cao để chuyển nhượng kiếm lời.

Cẩn trọng kẻo “tiền mất tật mang”

Lợi dụng người từ các địa phương khác tới Lâm Đồng đầu tư bất động sản, không am hiểu về các quy định liên quan đến đất đai tại địa phương, nhiều đối tượng đã dựng lên những “bánh vẽ” để lôi kéo người mua. Khi phong trào mua đất view rừng thông nở rộ, đất đai khu vực ngoại thành Đà Lạt liên tục lên cơn sốt. Mặc dù là đất nông nghiệp, cách trung tâm TP Đà Lạt khoảng 30km nhưng vẫn được mua bán, sang nhượng nhộn nhịp với giá lên tới từ 2-6 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Nhiều cuộc mua bán đất đai tại TP Đà Lạt với số tiền lên tới hàng tỷ đồng được thực hiện bằng hình thức thừa phát lại hoặc các bên viết giấy tờ mua bán tay với nhau vì đất chưa được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí đó chỉ là đất lâm nghiệp vừa lấn chiếm.

Anh Nguyễn Văn Hùng (ngụ tại TP Hồ Chí Minh) cho biết, anh vừa đặt cọc mua 1.000m2 đất tại xã Xuân Trường, TP Đà Lạt với giá 2,5 tỷ đồng. Người bán giới thiệu sau khi chuyển nhượng, tách sổ riêng, vị trí đất này có thể chuyển đổi một phần sang đất ở đô thị. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc 500 triệu, anh Hùng nhờ người quen tại Đà Lạt tra cứu thông tin về thửa đất thì xác định đây là đất nông nghiệp, dùng để trồng cây lâu năm, tức không thể chuyển đổi sang đất ở đô thị. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nguyên một thửa lớn có diện tích 10.134,2m2. Với quy định về điều kiện tách, hợp thửa đất như hiện nay của UBND tỉnh Lâm Đồng, để tách 1.000m2 đất nông nghiệp trong tổng số  10.134,2m2 ra đứng tên riêng anh Nguyễn Văn Hùng đã là việc không hề đơn giản.

 “Thấy xung quanh vẫn có nhà, lại được chủ đất khẳng định sau khi tách thửa thì có thể chuyển đổi một phần sang đất xây dựng nên tôi mới mua..”, anh Hùng cho biết. Hiện gia đình anh Hùng chưa biết xử lý ra sao khi đã đặt cọc 500 triệu đồng để mua 1.000m2 đất sản xuất nông nghiệp tổng trị giá 2,5 tỷ đồng.    

Trước tình trạng người dân, nhất là người từ các địa phương khác lên TP Đà Lạt đầu tư, kinh doanh bất động sản bị “sập hầm” vì không nắm bắt rõ các quy định về sử dụng đất của địa phương, UBND TP Đà Lạt đã nhiều lần khuyến cáo, trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giới thiệu là dự án bất động sản, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của dự án.

 Người dân chỉ nên nhận chuyển nhượng đối với đất đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước khi đặt cọc mua đất, người mua nên tới các cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra thông tin về thửa đất, thông tin quy hoạch, xác định thửa đất có bị tranh chấp, thế chấp hay không... để đảm bảo quyền lợi và tránh vướng vào các vụ tranh chấp đất đai về sau.