Đất nền và những cái bẫy

• Bán 7 lô đất “ma”, chiếm đoạt gần 5 tỷ đồng
• Nhiều “nhà đầu tư” lao đao vì những cơn sốt đất ảo
• Đà Nẵng thời hậu "sốt đất"

Cò đất làm loạn thị trường

Đồng Trúc là một xã thuộc huyện Thạch Thất, ngoại thành TP Hà Nội, kết nối với trung tâm Thủ đô bằng trục Đại lộ Thăng Long và chỉ mất chừng 20 phút chạy xe. Xã Đồng Trúc có quy mô khoảng 6,6km², là khu vực đang phát triển về cơ sở hạ tầng, thu hút nhiều khu tái định cư, khu giãn dân bởi địa phương này nằm sát với khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Cuối tháng 3/2020 một cơn sốt đất đột nhiên bùng phát tại đây. Mỗi ngày có tới hàng trăm nhà đầu tư đổ về Đồng Trúc để tìm hiểu mua gom đất. Tại khu vực đất giãn dân Quan Giai, thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc đã trải qua một phiên chợ "đất" kéo dài từ sáng đến tối, từ ngày này qua ngày khác. Dòng người nườm nượp kéo về xem đất, đông như trẩy hội, hoạt động chào bán diễn ra rầm rộ. Ô tô xếp thành hàng dài từ phía đầu làng. Nhiều người mặc lịch sự đứng thành từng tốp chỉ trỏ về phía những khu đất. Trên tay cầm sổ đỏ, hoặc bản sao, sơ đồ lô đất.

Tháng 3/2020, đất tại Đồng Trúc (thạch thất, hà nội) bất ngờ  "sốt", khiến cả trăm nhà đầu tư đổ về tìm mua, và không ít người dính quả đắng.

Nguyên nhân khiến khu đất đã gần như bị "bỏ quên" này trở thành tâm điểm của giới đầu tư đất nền xuất phát từ thông tin Tập đoàn bất động sản V. chuẩn bị xây dựng 2 khu đô thị trên địa phận huyện Thạch Thất. Một dự án ở khu đất rộng 200ha ngay sát khu công nghệ cao vào đại lộ Thăng Long (khu giãn dân Quan Giai được giới cò đất cho là nằm sát lối đi vào khu đô thị này). Khu đô thị thứ hai nằm giáp huyện Quốc Oai, cách đại lộ Thăng Long 500m và gần đường từ đại lộ đi vào trung tâm huyện Thạch Thất.

Chỉ trong khoảng vài ngày, giá đất nơi đây đã tăng một cách chóng mặt. Các nhà đầu tư giao dịch theo từng giờ, từng ngày bằng phương thức đặt cọc sau đó đến phòng công chứng để chứng thực giao dịch. Cứ thế, người này sang tay người kia và mỗi giao dịch đất lại được "hét giá" cao hơn rất nhiều. Chỉ sau vài ngày, giá đất từ mức 5-6 triệu đồng/m² tăng vọt lên đến 15 triệu đồng/m².

Điều đáng nói là cứ lô đất nào được bán ra là có người mua ngay với giá cao hơn rất nhiều so với giá khởi đầu, thậm chí giá nào họ cũng mua, và không có hàng để bán. Có những nhà đầu tư "lướt sóng" trong ngày kiếm lợi hàng trăm triệu đồng mỗi lô.

Tuy nhiên chỉ sau khoảng 1 tuần làm "loạn" thị trường, giá đất Đồng Trúc đã giảm thê thảm, giới đầu cơ, cò đất cũng nhanh chóng rút lui. Cho tới thời điểm hiện tại, giá đất tại đây đã trở về giá trị thật, dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m². So với thời điểm thời điểm đạt "đỉnh" cơn sốt, giá đất đã giảm 1/5. Nhiều nhà đầu tư "ôm" đúng lúc đỉnh sốt, giờ mới ngã ngửa vì lỗ quá lớn, mà cũng khó mà bán được.

Những dự án đất "ma"

Mới đây, Phòng Cảnh sát hình sự Công an TP Hà Nội đã ra thông báo truy tìm đối tượng Nguyễn Thị P.L. (sinh năm 1978, trú tại quận Hoàng Mai, Hà Nội) để điều tra về hành vi "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Với chiêu trò rủ rê các nhà đầu tư góp tiền mua đất nền shophouse ở Phú Quốc, đầu tư dự án chung cư, tour du lịch, vé máy bay...

Hàng đoàn xe ô tô xếp hàng dài tranh mua tranh bán đất Đồng Trúc.

L. đã huy động được hàng chục tỷ đồng của nhiều bạn bè, người quen. Tuy nhiên, sau một thời gian trả lãi đúng thời hạn, L. đã ôm tất cả số tiền nhà đầu tư đưa cho và biến mất. Thêm vào đó, những cuốn sổ đỏ của nhiều mảnh "đất vàng" mà L. đưa cho bị hại cũng bị phát hiện là sổ giả.

Một trong những bị hại bị L. lừa rất nhiều tiền là chị Nguyễn N.M. (trú tại Hà Đông, Hà Nội). Theo chị M. khoảng năm 2018, chị mua nhà tại một chung cư thuộc phường Mỗ Lao (quận Hà Đông) và quen với L.

Thấy chị M. có vẻ khá giả, L. đã tiếp cận với chị và "chém gió" đang là Giám đốc một Công ty TNHH. Hiện công ty đang có nhiều dự án đầu tư như: đất nền tại các suất ngoại giao, căn shophouse, các dự án chung cư… hiện đang rất cần người hợp tác đầu tư thêm vốn để phát triển hơn.

Nữ giám đốc rủ chị M. cùng đầu tư và chị M. đồng ý. Hai bên thỏa thuận chị M. sẽ là người cung cấp vốn và huy động vốn cho L. Thông qua các mối quan hệ của bản thân, L. sẽ tìm các cơ hội đầu tư, sau đó sẽ thông báo cho chị M. Đầu năm 2019, hai bên chính thức ký kết hợp tác làm ăn. Để chứng minh những cam kết về tính xác thực của các dự án đầu tư cũng như cam kết của bản thân về lợi nhuận,  L. chủ động mang thế chấp cho chị M. một thửa đất ở tỉnh Khánh Hòa.

Do tin tưởng “giám đốc” L. nên từ đầu năm 2019 đến tháng 8-2019, chị M. đã chuyển cho L. tổng số tiền hơn 32 tỷ đồng, thông qua ba hình thức là chuyển tiền qua số tài khoản của L., chuyển tiền qua số tài khoản được L. chỉ định, nhờ người thân chuyển tiền cho L. và đưa tiền mặt cho L.

Sau một thời gian, L. thông báo cho chị M. biết số tiền lợi nhuận thu được từ các dự án là mười hai tỷ đồng. Vì xác định làm ăn lâu dài với nhau nên số lợi nhuận liên quan tới nguồn tiền huy động, hai bên thỏa thuận chị M. sẽ đứng ra chi trả còn L. giữ luôn số tiền 12 tỷ kia không đẩy trả lại cho chị M.

Từ cuối tháng 4/2019, L. bắt đầu chậm thanh toán các món tiền đầu tư cho chị M. rồi thường xuyên đưa ra nhiều lý do để trì hoãn việc trả lại tiền cũng như thường xuyên tắt máy rồi sau đó đưa ra nhiều lý do để bao biện.

Thêm vào đó, việc chuyển nhượng các bất động sản, mặt bằng như đã thỏa thuận trước đó cũng liên tục bị L. trì hoãn mặc dù L. là người chủ động yêu cầu chị M. cung cấp các giấy tờ liên quan tới cá nhân và công ty để L. chuyển đổi tên.

Đến đầu tháng 8/2019, khi không thể liên lạc được với L. cũng như nhận thấy dấu hiệu gia đình L. chuyển nhà thì chị M. mới thực sự nghi ngờ và  âm thầm kiểm tra xác minh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà L. đưa cho chị. Kết quả là giấy tờ giả, chữ ký trên giấy được làm giả bằng phương pháp tô đồ và dấu trên giấy được in bằng phương pháp kỹ thuật số.

Sau đó L. đã ký "Biên bản Xác nhận nợ" tổng số nợ mà L. nợ chị M. là hơn 27 tỷ đồng bao gồm tiền gốc chị M. chuyển đầu tư, tiền chị M. đứng ra thanh toán cho bên thứ 3 và tiền lợi nhuận L. đã chiếm dụng và 2 căn hộ tại dự án Vincity Gia Lâm và Vin Phú Quốc.

Tuy nhiên từ tháng 10/2019 đến nay, L. không trả tiền cho chị M. cũng như luôn tìm cách tránh tiếp xúc. Chị M. cùng người thân bỏ thời gian, công sức đi khắp nơi tìm L. mà không thấy. Không chỉ có chị M. mà còn nhiều nạn nhân khác như chị L.T.V; H.P.T (cùng trú tại Hà Nội) cũng đứng đơn tố cáo L. đã rủ đầu tư mua đất nền, chiếm đoạt nhiều tỷ đồng của họ.

Tương tự như chị M., cách đây hai năm, chị Hoàng Thị O. (trú tại quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội) mua của đối tượng Phạm Thị T. (trú tại Đống Đa, Hà Nội) hai mảnh đất ở Phú Quốc. Sau đó chị O. bán lại cho T. một trong hai mảnh đất này và mua tiếp 3 lô đất khác tổng số gần 7 tỷ đồng. Tiếp đó T. hỏi vay chị O. hơn 3 tỷ đồng nữa để làm ăn. Tổng cộng chị O. đã đưa cho T. số tiền gần 10 tỷ đồng, song đòi mãi mà đối tượng không trả. Thậm chí chị O. còn bị một nhóm giang hồ "dằn mặt", "cấm" không được đòi nợ T. nữa!

Chị O. đã cất công vào Phú Quốc tìm hiểu thì phát hiện những sổ đỏ mà T. đưa cho chị đều là "đất ma", hoặc đang có tranh chấp giữa nhiều hộ gia đình. Hiện T. cũng đang trốn biệt tăm tích.

Không thận trọng - lĩnh hậu quả

Theo một chuyên gia thuộc Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện đất nền vẫn là một trong những loại hình bất động sản được các nhà đầu tư ưa chuộng. Bởi tính thanh khoản cao và tỷ suất lợi nhuận khá tốt.

Nhiều nhà đầu tư đã phải ôm trái đắng vì những cuốn sổ đỏ giả.

Tuy nhiên thời gian vừa qua đã xảy ra tình trạng các "cò" đất tạo ra những cơn sốt ảo nhằm đẩy giá các khu đất nền, đất dự án để kiếm lời. Tâm lý chung ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá thị trường để có khả năng sinh lời cao nhất. Điều này khiến cò đất dựa vào để đẩy giá. Nhiều nhà đầu tư thiếu thông tin, bị những lời thúc giục mua nhanh bán gấp mà ôm tiền vào mua để rồi phải nhận quả đắng.

Bên cạnh đó, cũng xuất hiện những "siêu lừa" rủ nhà đầu tư tham gia mua đất tại những địa phương cách xa Hà Nội như huyện Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang hoặc huyện Vân Đồn (Quảng Ninh). Do cách trở về địa lý, tâm lý tin tưởng đối tác... mà nhiều nhà đầu tư nhắm mắt mua bừa, không kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất.

Đồng thời, không ít người cũng mang tâm lý "lướt sóng", chỉ có giấy viết tay hoặc làm hợp đồng công chứng mà không sang tên sổ đỏ (hoặc sổ hồng). Đến khi có khách mua thực sự, ra cơ quan đăng ký đất đai để sang tên thì mới phát hiện ra là đồ dỏm thì đã muộn.

Chuyên gia này khuyến cáo các nhà đầu tư trước khi chốt phương án phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Tiến hành so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.

Đồng thời trước khi quyết định xuống tiền, các nhà đầu tư cần kiểm tra tính pháp lý của các mảnh đất. Bởi hiện nay các đối tượng lừa đảo thường làm sẵn nhiều sổ đỏ giả để lừa chủ đầu tư. Ngay cả các công chứng viên cũng khó mà phát hiện được thật giả, nên có nhiều trường hợp giao dịch có hợp đồng công chứng cũng chưa chắc đảm bảo cho một giao dịch thành công.