Bát nháo thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch, Đồng Nai

• Lo ngại tình trạng ồ ạt thành lập mới DN bất động sản tại TP Hồ Chí Minh
• Tồn kho bất động sản vẫn còn hơn 37 nghìn tỷ đồng
• Tồn kho bất động sản giảm hơn 13 nghìn tỷ

Nhà nhà bán đất

Theo một người quen đi mua đất, chúng tôi vào Phòng Địa chính của UBND xã Phú Hữu. Ở đây rất đông người yêu cầu cán bộ xã kiểm tra giúp họ đất có thuộc quy hoạch hay có tranh chấp. Những lúc như vậy cán bộ địa chính chỉ biết nhăn mặt kêu trời. Có thửa người này vừa xem xong, người khác lại yêu cầu, giải thích thì họ không tin, bắt phải cho xem bản đồ. “Sao mà bán đất nhiều thế, mà người mua ở đâu kéo về đây đông vậy, loạn hết cả lên!”, một cán bộ xã than.

Sốt ruột với thông tin giá đất tăng chóng mặt từng ngày, chị P., ngụ tại quận 7, TP HCM, liên tục giục chồng chở qua huyện Nhơn Trạch tìm hiểu sự tình. Sau mấy lần qua lại “nghiên cứu thị trường”, chị quyết định đầu tư. Bao nhiêu vốn liếng chị dồn hết vào “canh bạc” này. Vay mượn thêm ngân hàng, chị cũng mua được 1-2 lô thuộc khu tái định cư, gần chợ Đại Phước. Làm thủ tục sang tên xong chị lại rao bán ngay để kiếm chênh lệch.

Thấy có chút lợi nhuận, chị P. liền huy động anh em, bà con tiếp tục “lướt sóng”. Gặp chị ở phòng công chứng huyện, chị hồ hởi khoe vừa làm thủ tục bán được một lô có lời chút ít. Nhìn chị, tôi biết chị vừa trúng mánh lớn. Chị hỏi tôi có kiếm được miếng nào không, tôi lắc đầu: “Qua lại đây nhiều lần nhưng chả kiếm được miếng nào, với lại làm gì có tiền mà kiếm”.

Chị chê tôi không nhạy bén, chẳng biết chớp thời cơ. Không chỉ chị P., rất đông khách mua nhà đất là người sinh sống tại TP HCM, tranh thủ “cơn sốt” giá kéo qua huyện Nhơn Trạch “lướt sóng” kiếm lời.

Cò tràn ra đường chào mời khách.

Phòng công chứng hôm chúng tôi có mặt là một ngày tháng 7 âm lịch, cái tháng mà người ta kiêng làm những việc lớn mua đất, làm nhà... nhưng hôm đó rất đông người tới làm thủ tục sang nhượng nhà đất. Bên ngoài xe to, xe nhỏ đậu kín lề đường. Bên trong kẻ mua, người bán tấp nập, có lúc người ta tranh cãi quyết liệt về giấy tờ không hợp lệ, về vi phạm hợp đồng...

Cũng tại phòng công chứng, chúng tôi thấy có nhiều người trông rất lam lũ, cầm những cuốn sổ sở hữu nhà đất, có cuốn cong queo, cũ nát tới làm thủ tục. Nhìn họ run run lần giở cuốn sổ với 10 đầu ngón tay còn dính phèn đất, chúng tôi cảm thấy ái ngại. “Nhà có ít đất ông bà để lại, thời gian gần đây người hỏi mua đông quá, mấy đứa con giục bán, tôi không muốn, sợ sau này hết đất, lấy gì mà làm. Với lại nhiều nhà giàu lên nhờ đất rồi cũng phải đi ăn mày, thấy vậy tôi cũng lo. Mấy đứa con liên tục dẫn khách về, chiều chúng tôi đành bán đi một ít, chia cho các cháu lấy vốn làm ăn...”, một bác nông dân thở dài cho biết.

Không chỉ có bác nông dân nọ, nhiều gia đình thấy đất lên giá cũng tranh thủ bán một ít lấy tiền trang trải cuộc sống, sửa nhà cửa... Cò T. dẫn chúng tôi tới một ngôi nhà rất bề thế, giới thiệu là nhà người quen. Chủ nhà cho biết: “Thấy mọi người bán, mình cũng bán, với lại đất nhà còn bán cái này lấy tiền xây cái khác hoành tráng hơn ở cho đã...”.

Dọc đường Lý Thái Tổ, dẫn từ phà Cát Lái lên, bảng quảng cáo, trung tâm giới thiệu nhà đất mọc lên san sát. Nhiều gia đình bán đất, người mua thì ngày càng đông dẫn đến tình trạng tranh giành mối, gây mất an ninh trật tự. Và không thể tránh có trường hợp lừa đảo, hoặc một tài sản bán cho 2-3 khách...

Xe của khách tới giao dịch.

“Thế trận của bầy cò”

Có nhà vừa nhận cọc bán căn nhà với giá 900 triệu, ít ngày sau cò dẫn khách khác tới trả giá 1,1 tỉ, chủ nhà vừa tiếc tiền, vừa khó chịu đuổi khách, ầm ĩ cả lên. Rồi thì cò này tranh khách, tranh mối của cò kia suýt nữa lao vào nhau đọ sức. Đỉnh điểm của sự bát nháo là sau khi có thông tin Thủ tướng Chính phủ đã chính thức chấp thuận chủ trương xây cầu Cát Lái nối huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) với TP HCM thì giá đất ở khu vực này đã tăng vọt, từ 50% đến 100% và hơn thế nữa, tùy vào vị trí từng thửa đất.

Không chỉ có thông tin xây cầu, nhiều người còn đồn rằng 2 xã Phú Hữu và Đại Phước sẽ được sáp nhập vào một quận của TP HCM và có một tập đoàn lớn bỏ tiền ra đầu tư khiến giá bất động sản ở khu vực này “tan băng” nhanh chóng. “Ăn theo” dự án cầu Cát Lái, nhiều người đổ về đây mua đất, tranh thủ “lướt sóng” kiếm lời. Lắm kẻ mua thì cũng nhiều người bán, khiến không khí nhộn nhịp hẳn lên, nhất là những ngày cuối tuần, bất kể sớm hôm. Góp phần không nhỏ vào không khí nhộn nhịp ấy là những “anh, chị, ông, bà, cụ cò, cò cán bộ xã...”, nói tóm lại là “đàn cò”.

Phải nói người dân ở đây ai cũng có thể trở thành cò đất, từ bác xe ôm đến anh thợ cắt tóc và thậm chí ngay cả cụ bà ngoài 70 chỉ ở nhà trông cháu cũng có thể trở thành cò đất, chỉ cần vô tình biết thông tin ai có đất, có nhà cần bán, và nếu có được số điện thoại của người bán là kể như đã có thể kiếm tiền được từ việc làm cò, đó gọi là “cò con” hay còn gọi là “cò cô đơn”. Còn các cò có thâm niên trước đây bỗng dưng lên “sếp”, chỉ cần có người hỏi mua đất nếu chưa có miếng nào theo đúng yêu cầu của khách là lập tức cò bảo anh chị chờ chút em điện cho “thằng lính em” xem thế nào, chỉ sau vài cuộc điện thoại thế nào cũng có “thằng lính” chạy lại và dẫn đi coi đất dù đôi khi miếng đất đó chả giống tẹo nào theo yêu cầu của khách đặt ra, và “đội quân” cò ấy được gọi là “cò đàn”.

Thông qua miệng lưỡi của cò, giá đất tăng chóng mặt từng ngày. Chính vì vậy, người mua, chủ yếu là người sinh sống tại TP HCM, kéo về đây mua bán ngày một tấp nập. Để đáp ứng nhu cầu của “thượng đế”, các cò đã có sự liên kết với nhau tạo thành một “thế trận”, chỉ cần ai nhẹ dạ một chút là sập bẫy của “liên quân” cò. Qua các bánh vẽ của cò, những ngày qua rất nhiều người đã bị “say sóng” bởi giá đất nhảy múa từng ngày.

Giá trị của lòng tin

Chúng tôi từng nhiều lần qua huyện Nhơn Trạch tìm mua đất. Khi chưa có thông tin xây cầu, giá đất ở đây gần như đóng băng, Tuy nhiên sau thông tin trên, giá đất ở đây tăng từng ngày, có tiền chưa chắc đã mua được, kể cả khi có giao kèo đặt cọc. Nguyên nhân do người bán “bẻ kèo”, nhảy giá của chủ đất, cũng như sự kê giá kiếm chênh lệch của cò, hay trò “bơm đểu” do ghen ăn tức ở giữa các cò. Nhiều người đã trở thành nạn nhân của việc “bẻ kèo” hoặc mua đất ảo thông qua “bánh vẽ” của cò.

Tưởng rằng chỉ có khách mua mới bị chủ đất “lật kèo” nào ngờ miếng ăn đến miệng của cò cũng bị giật lại. Dẫn chúng tôi đi xem một vài miếng đất, cò H kể rằng, hôm trước mới dắt khách qua coi một miếng đất chủ nhà ra giá 1,5 tỉ đồng, khách đồng ý, sáng hôm sau khách điện lại để hẹn giờ đặt cọc, chẳng ngờ chủ nhà  lại đổi ý không bán, đòi tăng giá, khách bực mình bỏ không mua thế là mất toi tiền hoa hồng.

Tại phòng công chứng, rất đông người tới làm thủ tục sang nhượng.

Không chỉ cò H. mà cò N. cũng bị như vậy, cò N. bảo chủ đất gửi giá vậy nhưng cứ thấy có nhiều khách hỏi là họ lại tăng giá, có miếng đất từ bữa gửi tới bữa bán là 10 ngày, họ đổi giá tới 3 lần, thế nên trước khi có khách coi thì điện thoại hỏi giá cho chắc kẻo dẫn khách coi xong chủ không bán lại mất công. Chính sự nhảy giá theo ngày nên đã có không ít giao dịch bị hủy do người bán “lật kèo”. Nguyên nhân do người mua đặt cọc ít nên khi thấy giá đất tăng vọt người bán tiếc của đã hủy giao dịch, vì nếu phải bồi thường tiền cọc cho người mua, họ vẫn có thêm một khoản tiền không nhỏ.

Có người tiếc vì bán rẻ, sau khi đã nhận cọc muốn “lật kèo” nhưng lại không muốn bồi thường gấp đôi, gấp ba tiền cọc như đã giao kèo nên tìm mọi lý do thoái thác. Người mua không muốn phiền hà, đành đồng ý lấy lại số tiền đặt cọc. Vậy là chủ đất vừa không phải bồi thường tiền cọc gấp vài lần, vừa bán được đất cho người khác giá cao hơn. Cò M dặn chúng tôi, có ưng thì nhớ đặt cọc nhiều chút để người ta khỏi “lật kèo”. Cũng vì lật kèo mà có trường hợp người bán và khách mua phải đưa nhau ra tòa.

Trao đổi với một luật sư về cái giấy đặt cọc liệu có đủ sức để ràng buộc pháp lý khi giao dịch? Luật sư cho biết, tờ giấy đặt cọc chỉ là giao ước về lòng tin (khi cần, cơ quan chức năng có thể giám định chữ ký để phục vụ công tác điều tra). Nhưng khi có sự thay đổi (sự biến động của giá cả) thì giá trị lòng tin không còn và rồi chuyện gì đến nó ắt phải đến.

Không chỉ có những cò tự phát “giăng bẫy” người mua, ngay cả một vài nhân viên môi giới của một công ty có nhiều dự án ở Nhơn Trạch cũng tìm cách ăn chặn tiền cọc của khách hàng. Tiếp chúng tôi là những nhân viên môi giới chỉn chu trong bộ đồng phục của công ty. Khi tư vấn, các nhân viên môi giới đưa sơ đồ phân lô rồi giới thiệu về dự án, ngoài những quyền lợi mà dự án mang lại, các em cũng không quên giới thiệu kèm theo những tiện ích xung quanh mà khách hàng được hưởng lợi khi mua đất của dự án.

Ví dụ hiện đã có một tập đoàn lớn đang đầu tư vào khu đất rộng 200 ha, chuyên về biệt thự nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại... Các nhân viên tư vấn còn “vẽ” ra tương lai một khi cầu xây xong, cứ như họ chính là những người lập và duyệt dự án.

Người thân của tôi có nhu cầu mua một lô đất để xây nhà. Tìm đến dự án đã mở bán từ mấy tháng trước của công ty trên, nhân viên môi giới cho biết không còn nền nào.  Nhưng họ bảo có một vài khách hàng muốn nhượng lại, muốn mua thì họ giới thiệu. Đương nhiên giá khá cao so với giá ban đầu. Cùng là nhân viên của công ty nhưng giá môi giới mỗi người lại khác (chênh nhau khoảng 11%) mặc dù vị trí lô đất rất gần nhau.

Chưa hết, khi thỏa thuận mua bán, nhân viên môi giới yêu cầu khách đặt tiền cọc. Trong vòng 72 giờ khách hàng có quyền thay đổi, công ty sẽ thanh toán tiền đặt cọc cho khách hàng nếu có người khác mua lại lô đất đó và ngược lại, sau 72 giờ nếu tự đổi ý không mua thì coi như khách mất tiền cọc. Tuy nhiên khi tìm được lô đất ưng ý hơn, cũng của công ty, người thân của tôi quyết định hủy hợp đồng đặt cọc trước (chưa tới 72 giờ). Nhưng khi yêu cầu thanh toán tiền cọc, công ty có ý từ chối. Người thân của tôi phải nhờ tới một người bạn làm tại một cơ quan báo chí “nói giúp” thì mọi việc mới êm xuôi.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai, hiện trên địa bàn tỉnh có hơn 200 dự án bất động sản, trong đó có nhiều dự án bất động sản có vốn đầu tư lớn như: dự án Waterfront City, Aqua City ở xã Long Hưng (TP Biên Hòa), dự án Hoa Sen Đại Phước ở xã Đại Phước, Khu đô thị mới Đông Sài Gòn, Khu đô thị mới Phước An, Khu đô thị mới Nhơn Trạch, Khu dân cư xã Vĩnh Thanh, dự án Sunflower City, dự án khu dân cư thương mại xã Long Tân - Phú Hội (huyện Nhơn Trạch)...

Các dự án này mở ra là cơ hội phát triển, đem lại các lợi ích kinh tế cho địa phương cũng như cho nhiều người dân sinh sống trên địa bàn. Tuy nhiên, nó cũng kéo theo nhiều hệ lụy xấu nếu chính quyền các địa phương trên không biết cách phòng ngừa, nhất là khi thị trường bão hòa, cơn sốt hạ nhiệt, khi đó nhiều người dễ bị ôm quả đắng.