Gian nan xử lý dự án treo: Không để lãng phí thêm nữa! (bài cuối)

Tại anh, tại ả...

Mới đây, UBND huyện Mê Linh cũng đã có báo cáo về kết quả kiểm tra, rà soát việc thực hiện các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh.

Theo đó UBND huyện rà soát 64 dự án, trong đó có 49 dự án là đô thị, nhà ở và 15 dự án là sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp và bệnh viện đều là các dự án được hình thành từ trước thời điểm huyện Mê Linh sáp nhập về Hà Nội và thuộc loại chậm triển khai từ trên 10 năm nay. Nguyên nhân khách quan là điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, chính sách đất đai thường xuyên thay đổi, chênh lệch giá đất về bồi thường, hỗ trợ giữa 2 tỉnh, thành rất lớn, đặc biệt là chính sách đất dịch vụ không kịp thời được tháo gỡ. Nguyên nhân chủ quan là năng lực các nhà đầu tư còn yếu kém, nhiều chủ đầu tư ôm đất không làm..., gây lãng phí nguồn lực, mất niềm tin.

Tại báo cáo này, UBND huyện Mê Linh đề xuất UBND TP Hà Nội thu hồi, chấm dứt 14 dự án với tổng diện tích 921,1 ha chưa thực hiện giải phóng mặt bằng từ trước năm 2008. Trong đó, có 2 dự án là khu nhà vườn, chung cư phục vụ cho thu nhập thấp Ấp Tre; khu nhà ở sinh thái Vi[1]etracimex tại xã Tiền Phong, diện tích 2,8 ha do Tổng Công ty cổ phần Thương mại xây dựng làm chủ đầu tư đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thanh tra độc lập, kiểm tra không đủ hồ sơ liên quan được UBND thành phố có văn bản chấp thuận, loại khỏi hệ thống theo dõi.

Cụ thể là các dự án như: Khu nhà vườn, chung cư phục vụ cho thu nhập thấp tại thị trấn Quang Minh, diện tích 12,9 ha do Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Công đoàn Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư; Dự án khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm do Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư thương mại công nghiệp Việt Á làm chủ đầu tư; Dự án khu đô thị mới BMC tại xã Đại Thịnh do Công ty Vật liệu xây dựng và lắp ráp thương mại làm chủ đầu tư; Dự án khu đô thị mới Prime Group tại xã Đại Thịnh, xã Tráng Việt do Công ty cổ phần Prime Group làm chủ đầu tư; Dự án khu nhà ở cao cấp Phương Viên tại xã Tam Đồng, xã Đại Thịnh do Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ du lịch Phương Viên làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng bệnh viện cho người có thu nhập cao tại xã Tiền Phong do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng An Thịnh làm chủ đầu tư; Dự án khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 1 và dự án khu đô thị Mê Linh - Đại Thịnh tại xã Mê Linh, xã Đại Thịnh đều do Tổng Công ty Đầu tư phát triển và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư...

Khi được hỏi về những nguyên nhân chậm triển khai dự án khiến UBND huyện Mê Linh đề xuất thu hồi, đại diện Tổng Công ty HUD cho biết: “Đây là 2 dự án được UBND tỉnh Vĩnh Phúc trước đây phê duyệt, nhưng khi sáp nhập về Hà Nội năm 2008, các quy định của pháp luật hướng dẫn chuyển tiếp các thủ tục về đầu tư dự án chưa rõ ràng nên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc”.

Phân tích những hệ lụy và nguyên nhân dẫn đến tồn tại hàng nghìn dự án treo, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, những con số được thống kê trong các báo cáo là những số liệu chưa đầy đủ. Nếu rà soát một cách tổng thể, phạm vi cả nước thì con số dự án công trình treo, chậm tiến độ còn nhiều hơn thế và phần lớn những dự án này đều nằm ở những vị trí đắc địa.

“Có những dự án đã treo đến 25 năm, còn loại 10 năm thì rất nhiều. Đây là một lãng phí rất lớn. Lẽ ra nguồn quỹ đất đai đó phải đưa vào sử dụng tạo ra nhà ở, tạo ra công xưởng để mang lại lợi ích cho Nhà nước, cho xã hội, cho toàn dân. Thế nhưng, hiện nay treo tới 10-20 năm thì cũng đồng nghĩa hiệu suất sử dụng đất gần như bằng 0, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế”.

GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra, ngoài những hệ lụy trên, tình trạng dự án treo còn có những tác động xã hội khá mạnh khác. Đó chính là niềm tin của người dân vào chính sách của Nhà nước. Tại nhiều địa phương, người dân bị thu hồi đất đã phản ứng mạnh mẽ. Thậm chí, ở mức cao hơn, nhiều người bị thu hồi đất đã làm đơn khiếu kiện đòi lại đất cũ vì việc thu hồi đất không đúng với những gì chính quyền đã nói về dự án đầu tư cần đất của bà con...

“Người dân đang sử dụng đất, tạo ra sinh kế, giờ họ bị thu hồi và chủ đầu tư để đấy cho cỏ mọc, thậm chí trâu bò vào ăn. Những tác động trực diện vào mắt như thế nên bất cứ ai cũng cảm thấy xót xa”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Nhà mọc giữa... đường

Nói về nguyên nhân của thực trạng này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, có nhiều yếu tố, trong đó có việc nhiều bộ, ngành, địa phương cơ quan, đơn vị, cá nhân có chức năng liên quan thể hiện sự thiếu trách nhiệm, năng lực yếu kém, buông lỏng quản lý, sử dụng đất đai hoặc cố tình thực hiện trái pháp luật.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, một số địa phương giao dự án cho các nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính dẫn đến dự án chậm tiến độ, kéo dài thời gian thực hiện. Có địa phương chưa thực hiện theo dõi, thống kê và báo cáo thực trạng sử dụng đất đai theo quy định, dẫn đến tình trạng không quản lý và xử lý kịp thời sai phạm.

Theo đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, Trường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, vấn đề quy hoạch treo, dự án treo còn tồn tại cũng bởi 3 yếu tố hiện nay đang gặp khó khăn. Thứ nhất là phê duyệt quy hoạch, theo Luật Quy hoạch bắt đầu có hiệu lực thì chia quy hoạch địa phương, quy hoạch vùng và quy hoạch quốc gia theo từng thời kỳ. Thời kỳ này là thời kỳ đang phải hoàn thành các quy hoạch địa phương, nhưng khó khăn nhất chính là việc chuẩn bị và phê duyệt quy hoạch. Đây là giai đoạn các cơ quan thẩm định và cơ quan phê duyệt quy hoạch trả lại rất nhiều, yêu cầu địa phương phải điều chỉnh lại dự thảo. Cái khó chính là một bên muốn giữ lại phát triển tương lai ở địa phương, nhưng bên khác lại muốn điều chỉnh theo hướng mà họ quan tâm.

Cái khó thứ hai là bước triển khai, khi đã có quy hoạch tốt rồi nhưng lại không có nguồn lực đầu tư. Cuối cùng là khâu giải phóng mặt bằng, vấp phải khó khăn trong di dời, đền bù và va chạm rất nhiều luật cho nên chậm tiến độ.

“Dù nhiều nguyên nhân nhưng suy cho cùng là bắt đầu từ khâu lập quy hoạch. Anh lập quy hoạch nhưng đánh giá, nghiên cứu chưa kỹ, xác định nguồn lực chưa đúng. Ví dụ như ở một khu đô thị đến lúc làm xong hết rồi, tự dưng có cái nhà nằm ngang con đường không thể giải phóng mặt bằng vì chưa thỏa thuận được giá đền bù. Đấy là những cái mà lúc lập quy hoạch chưa dự báo được”, ông Vân chia sẻ.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Hà Huy Phong - Phó Viện trưởng Viện Chính sách kinh tế môi trường (Hội Kinh tế môi trường Việt Nam), Giám đốc Điều hành Công ty Luật Inteco nhấn mạnh, các dự án chậm tiến độ, dự án treo gây lãng phí lớn về tài chính của chính chủ đầu tư, thị trường, người tiêu dùng và của cả ngân sách nhà nước; làm méo mó hình ảnh về môi trường đầu tư và niềm tin vào hệ thống pháp luật, khả năng thực thi pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

"Việc dự án bị chậm tiến độ cũng phần nào phản ánh thực trạng lập pháp và hành pháp của chúng ta. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành nhưng chưa phù hợp với thực tiễn, chưa thực sự đi vào cuộc sống, còn là lực kháng trở đối với nhu cầu tự nhiên của nền kinh tế thị trường và xã hội. Nhìn tổng quan, đó là thứ mà chúng ta đang rất yếu", luật sư Phong nhận định.

Từ đó, theo luật sư Hà Huy Phong, chúng ta cần hoàn thiện lại hệ thống quy phạm pháp luật, bổ sung thêm các quy định cụ thể và rõ ràng hơn trong việc thu hồi dự án treo, dự án không triển khai. Trong đó làm rõ vấn đề xử lý quyền tài sản của chủ đầu tư trên đất và trách nhiệm của chủ đầu tư buộc phải thực hiện khi vi phạm nghĩa vụ về tiến độ triển khai dự án.

Ngoài ra, cần có các quy định pháp luật nghiêm minh hơn, cụ thể hơn để xử lý trách nhiệm của những người đứng đầu ở các địa phương. Sự thiếu quyết liệt và thỏa hiệp của cán bộ quản lý địa phương là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng dự án treo.

Đánh thuế nặng chủ đầu tư kém năng lực

Về giải pháp giải quyết triệt để các dự án treo, dự án chậm tiến độ, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, giải pháp xử lý bằng công cụ thuế, đánh thuế sử dụng đất cao hơn nhiều vào các dự án treo, lũy tiến theo thời gian bị treo hoặc xử phạt tài chính mạnh đối với các dự án treo cũng lũy tiến theo thời gian bị treo là phù hợp hơn cả. Ngân sách thu được thêm, nhà đầu tư dự án bị treo tự “xót tiền” mà chủ động chuyển nhượng dự án cho người khác. Theo giải pháp này, việc xử lý các dự án treo sẽ dễ dàng và thuận lợi, không thể ùn tắc theo thời gian.

“Để giải quyết căn cơ câu chuyện này thì gần như không có cách nào khác là sử dụng công cụ đánh thuế. Sẽ nâng tỷ suất thuế lên cao hơn và cứ năm sau cao hơn năm trước. Như vậy, chính bản thân chủ đầu tư không chịu nổi thuế nữa thì sẽ tự giải quyết các dự án treo của mình mà Nhà nước lại không bị thất thu từ nguồn tài nguyên đất”, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị.

Trong khi đó, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hà Nội cho rằng, từ năm 2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 01/CT[1]TTg về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, đến nay nhiều diện tích đất vẫn còn để hoang hóa, bị bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân.

“Để không xảy ra tình trạng dự án bỏ hoang, nhất là dự án ở khu đất vàng tại các đô thị lớn, đặc biệt là tại Hà Nội, trước tiên, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ lập, thẩm định đến phân cấp trong hệ thống chính quyền địa phương, thanh tra, xử lý vi phạm về kế hoạch sử dụng đất. Về thu hồi, giao đất, cho thuê đất cần quy định rõ hơn về tính chất, loại dự án để giao đất. Về đăng ký đất đai, về thủ tục tách thửa, hợp thửa và chứng nhận dồn điền đổi thửa...”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị.

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tổ chức lấy ý kiến để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua. Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo, nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo cần quy định cụ thể hơn để có biện pháp xử lý triệt để các dự án treo. Các chuyên gia đánh giá, quy định tại Điều 74 dự thảo Luật Đất đai là phù hợp nhằm phát huy giá trị của đất, giảm bớt tình trạng quy hoạch các dự án nhưng không thực hiện đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân.

Cụ thể, các dự án quy hoạch sau 3 năm không thực hiện thì người dân được phép thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đồng thời, đổi mới và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đáp ứng nhu cầu chính đáng, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tránh tình trạng để đất bỏ hoang, không được đưa vào sử dụng đúng mục đích đã được phê duyệt theo quy hoạch.