Nên trả lời câu hỏi làm thế nào để người dân sống ổn định trong một căn nhà phù hợp?
Chiều 22/10, Quốc hội thảo luận ở Tổ về 3 dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Nguyễn Thị Phương Thuỷ (Hà Nội) quan tâm đến việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành riêng Chương IV để quy định về nhà ở cho thuê, cho rằng đây là một hướng tiếp cận cần thiết, phù hợp với yêu cầu đa dạng hóa phương thức đáp ứng nhu cầu nhà ở, trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị ngày càng vượt xa khả năng tích lũy của một bộ phận lớn người dân.
Đáng chú ý, ngày 19/5/2026, tại buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh: từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.
Quan điểm này tiếp tục được thể hiện trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, với định hướng bố trí quỹ đất, có chính sách ưu đãi để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.
"Đây chính là sự thay đổi trong tư duy hoạch định chính sách nhà ở: từ chỗ chủ yếu hướng đến việc giúp người dân sở hữu nhà, sang bảo đảm người dân có thể tiếp cận chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả", đại biểu đánh giá.
Theo đại biểu, có thể hình dung rất đơn giản: một người lao động trẻ mới đến thành phố làm việc chưa chắc cần hoặc khó có thể mua ngay một căn nhà. Nhưng họ chắc chắn cần một nơi ở an toàn, gần nơi làm việc, có giá thuê ổn định và không buộc họ phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở.
"Như vậy, thay vì "làm thế nào để người dân mua được nhà", chính sách nhà ở nên tập trung trả lời câu hỏi quan trọng hơn là "làm thế nào để người dân có thể sống ổn định trong một căn nhà phù hợp ngay từ hôm nay?" - ĐBQH Nguyễn Thị Phương Thuỷ đặt vấn đề.
Góp ý vào dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu đề nghị làm rõ căn cứ, phương pháp xác định và điều chỉnh giá thuê tại Điều 37 và Điều 43; bảo đảm hài hòa giữa khả năng chi trả của người thuê, hiệu quả đầu tư và yêu cầu duy trì chất lượng công trình...
ĐBQH Nguyễn Trung Kiên (Đồng Nai) cũng đồng tình thời gian tới phải tăng cường nhà ở cho thuê. Ở nhiều quốc gia, nhà ở cho thuê chiếm đến 50% tổng số nhà ở. Khi nhà ở cho thuê đảm bảo ổn định, giá cả phải chăng thì người dân không nhất thiết phải mua nhà.
"Nhà ở cho thuê 50 năm, 70 năm thì không việc gì phải đi mua nhà, mà người dân có thể lấy tiền đó đi đầu tư kinh doanh, sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội. Phát triển nhà ở cho thuê là một chủ trương lớn cần tăng cường", đại biểu nêu quan điểm.
Cùng với đó, việc bố trí quỹ đất cho nhà ở cho thuê cần căn cứ vào quy mô dân số tại từng địa phương, chẳng hạn nhà ở cho thuê phục vụ gần 10 triệu dân ở Hà Nội khác với những địa phương khác dân số ít, diện tích rộng. Chú trọng phân bổ quỹ đất cho nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, khuyến khích các chủ đầu tư trong chính khu công nghiệp xây dựng nhà cho thuê phục vụ công nhân...
Cần thống nhất tư cách sử dụng đất của cá nhân nước ngoài
ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà (Hà Nội) chỉ ra khoảng trống và xung đột pháp lý rất lớn về tư cách sử dụng đất của cá nhân nước ngoài giữa 3 dự án luật nêu trên. Theo đó, các điều 10, 18, 19, 21 và 22 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cùng điểm a, khoản 2, Điều 8 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại.
Theo nguyên tắc quản lý chung cư tại khoản 1 Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quyền sở hữu căn hộ chung cư luôn gắn liền với quyền sử dụng đất ở dùng chung của tòa nhà. Tuy nhiên, đối chiếu với Điều 4 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về danh mục chủ thể là người sử dụng đất, cá nhân nước ngoài hoàn toàn không được xác định là người sử dụng đất.
"Sự không thống nhất này dẫn đến bế tắc khi triển khai thực tế. Cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng) cho cá nhân nước ngoài do Luật Đất đai không thừa nhận tư cách sử dụng đất của họ. Điều này gây rủi ro pháp lý cho các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài và vướng mắc khi xử lý tài sản khi hết thời hạn sở hữu 50 năm", đại biểu chỉ rõ.
Để bảo đảm thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW là tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai, không giao quyền sử dụng đất lâu dài cho người nước ngoài, nhưng vẫn bảo đảm tính đồng bộ pháp lý cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà đề nghị bổ sung một khoản (khoản 5) tại Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về hình thức ghi nhận quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, theo hướng: "Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư theo quy định tại Mục 3 Chương II của Luật này thì Giấy chứng nhận được cấp cho cá nhân nước ngoài ghi nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng diện tích đất ở dùng chung của tòa nhà chung cư theo thời hạn sở hữu nhà ở ghi trên Giấy chứng nhận; không xác định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai."
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung điểm k, khoản 1, Điều 22 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nhận quyền sử dụng đất, theo hướng: "Cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền sử dụng đất ở dùng chung gắn liền với căn hộ chung cư trong thời hạn sở hữu nhà ở".
