Hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư
Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cho ý kiến tại Tổ TP Hồ Chí Minh liên quan cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị hoàn thiện các quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Theo Chủ tịch Quốc hội, cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ.
Cần nghiên cứu, quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn. Đặc biệt, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.
Chủ tịch Quốc hội yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất. Không thể để tình trạng đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cơ quan nhà nước không quản lý được đầy đủ thông tin, dẫn đến bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.
Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo.
Về thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ quyền lợi người dân, đề nghị "lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn" đối với người bị thu hồi đất. Đây là chủ trương đã được đề cập trong nhiều nghị quyết của Đảng, nhưng cần được cụ thể hóa thành các tiêu chí rõ ràng, có thể kiểm tra, đánh giá trong thực tiễn.
"Ví dụ, nơi ở cũ của người dân có nhà, có đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế hoặc các công trình dịch vụ thiết yếu. Khi chuyển đến nơi ở mới, nếu được tiếp cận đầy đủ trường học, cơ sở y tế, khu thương mại, nhà trẻ và hạ tầng xã hội tốt hơn thì đó cũng là yếu tố thể hiện chất lượng cuộc sống được cải thiện. Điều quan trọng là phải đánh giá tổng thể điều kiện sống, hạ tầng, sinh hoạt và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu", Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị tăng cường giám sát xã hội, công khai, minh bạch quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tập trung xử lý những tồn đọng lịch sử liên quan đến nguồn gốc đất đai, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai, cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các hoạt động đầu tư của Nhà nước mang lại.
Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng, khiến thị trường đất đai bị méo mó trong thời gian qua: "Có những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất nhưng thành lập doanh nghiệp, thực hiện các giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá. Vì vậy, cần tăng cường công cụ quản lý, điều tiết thị trường và trách nhiệm của chính quyền địa phương".
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc kiểm soát đầu cơ đất đai phải được thực hiện mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bởi Trung ương không thể làm thay những nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quản lý của địa phương. Đồng thời, phải đẩy mạnh chuyển đổi số, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai; lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho các hoạt động giao dịch, thu hồi đất, định giá và quản lý đất đai...
Không chỉ bồi thường tiền mà đảm bảo người dân có cuộc sống chất lượng sau di dời
Cũng quan tâm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định giá đất, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Trần Hoàng Ngân (TP Hồ Chí Minh) đề nghị, cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn việc phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, bảo đảm có thể lượng hóa và tổ chức thực hiện hiệu quả trên thực tế.
Ông ví dụ việc thu hồi đất tại một khu vực có hai nhóm đối tượng khác nhau. Một nhóm là những trường hợp lấn chiếm bờ sông, sử dụng đất không hợp pháp. Khi thực hiện chỉnh trang đô thị, khu vực này đã được bố trí kinh phí để hỗ trợ tái định cư. Bên cạnh đó còn có những hộ dân có đất hợp pháp, đã sinh sống tại đây từ 50 - 60 năm, hình thành nên hệ sinh thái đại gia đình, hệ sinh thái dân cư và hệ sinh thái cộng đồng gắn bó lâu đời.
Khi thực hiện chỉnh trang đô thị, toàn bộ khu vực bị thu hồi. Mặc dù chúng ta đã cố gắng xác định giá đất bồi thường phù hợp với thực tế, nhưng theo ông như vậy vẫn chưa đủ, bởi mục tiêu cuối cùng không chỉ là bồi thường cho người dân một khoản tiền phù hợp, mà còn phải bảo đảm để họ có được cuộc sống tốt hơn, chất lượng hơn sau khi di dời.
"Với số tiền bồi thường đó, người dân sẽ đi đâu và sinh sống như thế nào? Nơi ở cũ của họ gần bệnh viện, trường học, các điều kiện bảo đảm chất lượng cuộc sống tương đối đầy đủ. Nhưng nếu phải di dời xa, về khu vực ngoại thành, họ có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận những điều kiện thiết yếu này", đại biểu băn khoăn và đề nghị nghiên cứu kỹ hơn mức hỗ trợ đối với người dân trong trường hợp như vậy; đồng thời phải lấy ý kiến cụ thể, rõ ràng hơn để có chính sách phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (TP Hồ Chí Minh) đề cập việc bổ sung căn cứ mới là tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất do UBND cấp tỉnh quy định. Như vậy, tiền bồi thường là tích của hai biến số: bảng giá đất do HĐND quyết định và tỷ lệ bồi thường do UBND quy định.
"Bảng giá đất thì đi qua cơ quan dân cử, còn tỷ lệ bồi thường thì không, dù đây là biến số tác động trực tiếp và tương đương tới số tiền người dân nhận được. Tôi cho rằng đây là một bất nhất trong thiết kế", ông phân tích và đề nghị, chuyển thẩm quyền quy định tỷ lệ bồi thường về HĐND cấp tỉnh quyết định đồng thời với bảng giá đất, để bảo đảm cùng một mức độ công khai và giám sát...
