Lãi suất quá sức người mua
Số liệu từ nghiên cứu của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm.
Đáng chú ý, một số ngân hàng đã áp dụng mức lãi suất thả nổi lên tới 15-16,5%/năm. Đây là biến động rất lớn về lãi suất vay mua nhà nếu so với mức lãi suất chỉ khoảng 6,5-7% của những năm trước đó.
Theo ông Tô Anh Hùng, chuyên gia tài chính thuộc Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), biến động lớn về lãi suất đã chạm tới "ngưỡng tâm lý" của người mua nhà. Phần lớn người mua nhà chỉ sẵn sàng chấp nhận mức lãi suất từ 5-7%/năm. Khi lãi suất vượt qua mốc 9%/năm, sức chịu đựng tài chính của khách hàng giảm đáng kể.
“Đặc biệt, khi con số này vượt ngưỡng 10%, thị trường lập tức rơi vào trạng thái phòng thủ. Với mức lãi suất thả nổi hiện nay đang duy trì quanh mức 13-16%, niềm tin của người mua đã bị lung lay dữ dội, dẫn đến việc trì hoãn các quyết định xuống tiền do lo ngại chi phí tài chính quá lớn”, ông Anh Hùng phân tích.
Phân tích ở góc độ thị trường, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng, với khoảng 70-80% giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi vậy, khi dòng vốn này bị siết chặt và giá vốn trở nên đắt đỏ, thanh khoản lập tức chao đảo.
Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc thứ cấp. Khác với sơ cấp có thể thanh toán nhiều đợt, ở thị trường thứ cấp người mua phải vào tiền rất nhanh trong thời gian ngắn.
“Trong khi mặt bằng lãi suất năm ngoái chỉ khoảng 6,5 - 7%, thì năm nay đã lên tới khoảng 12 - 13%, thậm chí cao hơn. Lãi suất cao ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của cả người mua nhà lẫn các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy”, ông Quốc Anh cho hay.
Hiện nay, thanh khoản chỉ còn tập trung cục bộ tại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là bất động sản vùng ven, ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế, gần như rơi vào trạng thái đóng băng.
Khó hồi phục giai đoạn cuối năm
Theo ông Tô Anh Hùng, một trong những rào cản lớn nhất khiến thị trường khó phục hồi chính là sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Ví dụ như tại Hà Nội, chỉ số giá nhà trên thu nhập đã lên tới 37,7 lần. Đây là mức rất cao, vượt quá khả năng tài chính của một lao động bình thường.
“Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường lại đang thiếu vắng hoàn toàn các sản phẩm vừa túi tiền (giá từ 40-50 triệu đồng/m2). Thay vào đó, căn hộ chung cư cao cấp, sang trọng và siêu sang chiếm tới hơn 80% nguồn cung mở bán mới, với mức giá thường xuyên vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Sự lệch pha này, cộng thêm áp lực lãi suất, khiến khả năng mua nhà của đại bộ phận người dân ngày càng khó khăn”, ông Anh Hùng đánh giá.
Chính vì thế theo nhận định của ông Tô Anh Hùng, thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như trước, người mua hiện nay sẽ rất thận trọng để kiểm soát rủi ro tài chính. Khách hàng sẽ ưu tiên các yếu tố như pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng cân đối dòng tiền dài hạn
Thị trường hiện nay đã trở thành "thị trường của người mua", khi khách hàng nắm lợi thế đàm phán và các chủ đầu tư buộc phải tung ra hàng loạt chính sách chiết khấu, khuyến mãi hoặc hỗ trợ lãi suất kéo dài từ 24-30 tháng để kích cầu.
Về khả năng thị trường phục hồi mạnh, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng không cao trong bối cảnh lãi suất thả nổi vẫn duy trì quanh mức 13% và các yếu tố kinh tế còn nhiều biến động.
Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Lưu Tiến cho rằng, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng song hành với đó là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định. Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới và sự phân hóa rõ nét. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.
“Thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn”, ông Đính nói.
