Kỳ cuối: Nhóm 7 giải pháp quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả

Sau khi Báo CAND có loạt 3 kỳ phản ánh những cơn sốt đất ảo tại Quảng Trị, Quảng Bình, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đã có những trao đổi, đề xuất về nhóm các giải pháp, dựa trên cơ sở nghiên cứu, thực tiễn quản lý về đất đai và khuyến nghị của các chuyên gia kinh tế.

Những con số biết nói

Trước khi đi sâu, chi tiết vào từng giải pháp cụ thể, ông Đồng cung cấp những số liệu liên quan đất đai rất đáng chú ý. Đó là theo báo cáo quý I/2025 của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 101.000 lô đất nền giao dịch thành công, chủ yếu là đất phân lô ở vùng ven. Tuy nhiên, theo báo cáo giám sát của Ủy ban Kinh tế Quốc hội, chỉ khoảng 5–10% số lô phân lô được triển khai xây dựng, còn lại 90–95% nằm chờ tăng giá, không phục vụ nhu cầu ở thật.

Tại Đà Nẵng, thống kê của Sở TN – MT thành phố này cho thấy tính đến cuối năm 2024 có hơn 15.000 lô đất nền phân lô không xây dựng, chiếm tỷ lệ lớn nhất tại quận Liên Chiểu và huyện Hòa Vang. Ở Quảng Nam, nhiều dự án KDC kiểu mẫu ở Điện Bàn, Tam Kỳ đã được cấp đất, làm hạ tầng từ 3–5 năm nhưng không có người dân đến ở.

Không chỉ đất dân sinh bị bỏ hoang, hàng trăm công trình công cộng tại các tỉnh miền Trung – Tây Nguyên cũng đang nằm bất động. Theo báo cáo của Sở Tài chính tỉnh Quảng Trị (cũ), đến đầu năm 2025, Quảng Trị có hơn 300 cơ sở công gồm nhà trụ sở, trường học, trạm y tế… chưa đưa vào sử dụng hoặc bỏ hoang, tập trung nhiều ở các huyện Triệu Phong (17 trụ sở), Đông Hà (168 cơ sở), Gio Linh, Vĩnh Linh… Nhiều công trình xuống cấp nghiêm trọng, gây lãng phí lớn. Bên cạnh đó, nhiều dự án lớn được cấp đất hàng chục ha nhưng sau 5–7 năm vẫn chưa triển khai, gây hoang hóa giữa đô thị, ảnh hưởng cảnh quan, hạ tầng và uy tín địa phương.

Việc đất nền bị bỏ hoang không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy. Trong đó, hạ tầng kỹ thuật xuống cấp, đường sá, cống rãnh, điện nước đầu tư xong không sử dụng, dẫn đến hư hỏng, mất an toàn. Thất thu thuế và nguồn thu ngân sách địa phương, do đất có chủ nhưng không sử dụng, không đóng thuế phi nông nghiệp đầy đủ. Bóp méo mục tiêu phát triển đô thị, do các đô thị “rỗng ruột”, không có cư dân thực, không phát triển dịch vụ đi kèm. Tác động dây chuyền đến ngân hàng, do nhiều lô đất được thế chấp, sau khi giá giảm mạnh và mất thanh khoản dẫn đến nợ xấu tăng cao.

Theo Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu tín dụng BĐS quý I/2025 chiếm tới 30% tổng nợ xấu toàn ngành. Cụ thể, dư nợ tín dụng BĐS khoảng 1,56 triệu tỉ đồng, tăng thêm 260.000 tỉ đồng so với cuối năm 2024. Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tiếp tục tăng cao, với nợ nội bảng tại 27–28 ngân hàng niêm yết lên tới 265.000–300.000 tỉ đồng, tương đương 2,16–2,5% tổng dư nợ, tăng hơn 37.000 tỉ đồng trong quý I/2025. Một số ngân hàng nhỏ thậm chí có tỉ lệ nợ xấu trên 4–5%, cá biệt có đơn vị vọt đến 14%.

Thời gian qua, việc vay vốn ngân hàng, đầu tư kinh doanh vào đất đã gây ra hàng loạt vụ vỡ nợ lớn. Điển hình tại Quảng Trị có vụ Trần Thị Nhàn (SN 1986, trú Đông Hà). Nhàn tự giới thiệu là người chuyên mua đi bán lại đất, có mối quan hệ trong ngành ngân hàng. Từ năm 2018 – 2021, Nhàn vay tiền hàng loạt người dân, cam kết trả lãi suất cao để đảo vốn hoặc mua đất gối đầu.

Theo điều tra của Công an tỉnh Quảng Trị (cũ), đến tháng 11/2018, Nhàn đã vay tiền của hàng chục người, tổng cộng gần 400 tỷ đồng, trong đó có người mất trắng 110 tỷ. Cô ta dùng tiền người sau trả cho người trước, theo mô hình kim tự tháp. Khi dòng vốn tắc lại, Nhàn mất khả năng thanh toán. Vụ việc này gây chấn động dư luận địa phương. Nhiều người là bạn thân, hàng xóm, thậm chí bà con ruột thịt của Nhàn cũng trở thành nạn nhân. Một cán bộ điều tra Công an tỉnh Quảng Trị (cũ), chia sẻ, bản chất vụ việc không nằm ở lòng tham đơn thuần, mà ở tâm lý đám đông, mơ làm giàu nhanh từ đất nền không rõ pháp lý. Nhàn không có dự án nào thực sự triển khai, tất cả chỉ là những mảnh đất được vẽ trên giấy, và nhiều người đã mua giấc mơ đó bằng cả gia sản.

Tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị (cũ), đầu năm 2023, dư luận xôn xao vì vụ việc bà Hồ Thị Hương L., Phó Giám đốc một phòng giao dịch thuộc ngân hàng A, cùng chồng tuyên bố vỡ nợ. Cặp vợ chồng từng được biết đến là người làm ăn uy tín, có vai vế trong ngân hàng, sống tại trung tâm thị trấn. Kết quả điều tra của cơ quan Công an xác định, vợ chồng này vay mượn hàng chục tỷ đồng từ bạn bè, đồng nghiệp và người dân với mục đích đáo hạn ngân hàng cho khách, đầu tư đất nền sinh lời. Khi thị trường đảo chiều, không bán được đất, không xoay vòng vốn, họ mất khả năng trả nợ.

Không dừng ở Quảng Trị, các vụ vỡ nợ đất còn lan sang Quảng Bình (cũ), nơi từng được xem là miền đất hứa khi các khu đấu giá ở Đồng Hới và huyện Lệ Thủy (cũ) tăng giá gấp 4–5 lần trong vài tháng. Tháng 3/2022, tại một phiên đấu giá đất ở Lệ Thủy, giá khởi điểm một lô chỉ khoảng 480–600 triệu đồng, nhưng bị đẩy lên hơn 3,2 tỷ đồng/lô. Nhiều nhà đầu tư, trong đó có người đến từ Quảng Trị, Huế, Đà Nẵng, đã bỏ ra hàng chục tỷ để ôm đất kỳ vọng tăng giá. Đến năm 2023, khi thị trường đóng băng, nhiều người rao bán cắt lỗ 1–1,5 tỷ đồng/lô vẫn không ai mua.

Giao dịch không còn, khoản vay ngân hàng đến hạn, tài sản thế chấp bị xử lý, vỡ nợ là tất yếu. Cùng thời gian, hai vụ vỡ nợ cá nhân lớn tại Quảng Bình (cũ) liên quan trực tiếp đến đất nền cũng khiến dư luận sửng sốt. Đó là vụ một nhân viên ngân hàng ở Bố Trạch (ông L.Tr.Th) vỡ nợ hơn 100 tỷ đồng, sau đó uống thuốc ngủ tự tử bất thành, bị điều tra. Một nữ nhân viên ngân hàng tại Đồng Hới (bà L.Th.Th) cũng bỏ trốn sau khi bị phát hiện mất khả năng chi trả hơn 250 tỷ đồng vay từ bạn bè và khách hàng. Cả hai vụ đều có liên hệ đến hình thức xoay tiền đáo hạn, rút vốn đầu tư đất và hứa trả lãi suất cao, tức là lấy tiền thật để đầu tư đất ảo.

Đề xuất nhóm giải pháp

Chặn đứng các cơn sốt đất ảo không thể chỉ là giải pháp tình thế, hay cảnh báo truyền thông. Đó phải là một chương trình hành động đồng bộ, có kỷ cương và trách nhiệm. Trên cơ sở nghiên cứu, thực tiễn quản lý và khuyến nghị của các chuyên gia kinh tế, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đưa ra 7 nhóm giải pháp trọng tâm.

Theo ông Đồng, thứ nhất, phải siết chặt thông tin quy hoạch, nơi khởi nguồn mọi tin đồn. Trong các cơn sốt đất, thông tin quy hoạch là công cụ bị lợi dụng phổ biến nhất. Những cụm từ như “chuẩn bị lên quận”, “sắp có cầu vượt biển”, “đã duyệt sân bay quốc tế”, “chuyển trung tâm hành chính về đây”… luôn là mồi lửa châm ngòi cho những đợt tăng giá chóng mặt. Vì vậy, việc công khai, minh bạch hóa toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng, phát triển đô thị trên nền tảng số là yêu cầu cấp bách. Cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối với cổng thông tin của các địa phương để người dân tra cứu trực tiếp, giảm tình trạng mù mờ thông tin, tin vào cò đất. Cùng với đó, cần quy định rõ trách nhiệm cá nhân, tổ chức khi làm rò rỉ thông tin quy hoạch chưa công bố, hoặc cố tình tung tin sai lệch để trục lợi.

Thứ hai, phải siết chặt đấu giá đất, không để mua ảo, tạo sóng. Nhiều cơn sốt đất bắt nguồn từ những phiên đấu giá có mức trúng cao bất thường, sau đó người trúng bỏ cọc hoặc không triển khai. Việc này không chỉ khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên ảo, mà còn làm rối loạn toàn bộ kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Trường hợp tỉnh Quảng Bình, vào ngày 13/6/2025 vừa qua, phải tạm dừng các phiên đấu giá đất ở Đồng Hới vì giá trả quá cao, vượt xa giá thị trường, là một tín hiệu cho thấy cần rà soát toàn bộ quy trình đấu giá, siết điều kiện tham gia và chế tài xử lý bỏ cọc.

Thứ ba, phải ngăn tín dụng đổ vào đầu cơ đất nền. Tín dụng ngân hàng là một “nguồn máu” cho bong bóng đất. Đặc biệt, khi các khoản vay với lãi suất thấp được rót vào đất nông nghiệp, đất phân lô, đất chưa có hạ tầng, sẽ đẩy rủi ro về phía người dân và hệ thống tài chính. Cần tăng cường kiểm soát dòng tín dụng chảy vào BĐS đầu cơ, đồng thời ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án có nhu cầu thật. Ngân hàng Nhà nước đã có động thái bước đầu, nhưng các biện pháp cần mạnh mẽ hơn nữa, như xếp đất nền phân lô vào nhóm rủi ro cao, yêu cầu hệ số rủi ro cao hơn khi cho vay.

Thứ tư, phải quản lý nghiêm hành vi môi giới, xử lý nghiêm hành vi lừa đảo. Không thiếu trường hợp người dân mua đất bằng giấy viết tay, tin theo lời hứa hẹn sẽ có sổ, sắp lên thổ cư…, từ những cò đất không có chứng chỉ hành nghề. Cần siết quản lý hoạt động môi giới BĐS, xử lý nghiêm hành vi tổ chức rao bán, huy động vốn, mở bán dự án không đủ điều kiện pháp lý. Các địa phương cần công bố công khai các dự án đã đủ điều kiện mở bán, đồng thời cập nhật danh sách dự án ma hoặc đang tranh chấp để cảnh báo sớm cho người dân.

Thứ năm, phải cải cách thuế và chính sách sử dụng đất. Một biện pháp lâu dài là cải cách chính sách thuế nhằm đánh thuế vào đất bỏ hoang, sở hữu nhiều BĐS nhưng không đưa vào sử dụng, từ đó hạn chế đầu cơ. Cùng với đó, cần nghiên cứu đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều BĐS, tăng chi phí đầu tư lướt sóng, đồng thời khuyến khích chuyển nhượng với nhu cầu sử dụng thực.

Thứ sáu, phải truyền thông định hướng và giáo dục tài chính cho người dân. Nhiều người dân, đặc biệt ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa, thiếu hiểu biết pháp lý nhưng lại tin vào các diễn giả BĐS, các video mạng xã hội rao giảng về làm giàu không khó nhờ đất nền. Truyền thông cần đóng vai trò chủ động hơn trong cảnh báo, phản bác tin giả, đồng thời giáo dục tài chính cơ bản, giúp người dân hiểu rõ rủi ro khi đổ hết trứng vào một giỏ đất. Cần có các chiến dịch truyền thông định kỳ, như nói không với đất ảo, đừng để mất cả nhà vì mảnh đất không sổ.

Cuối cùng, theo ông Hà Sỹ Đồng, là trách nhiệm người đứng đầu và xử lý cán bộ tiếp tay. Thực tế cho thấy, có những cơn sốt đất không thể bùng phát nếu không có sự làm ngơ, thậm chí tiếp tay từ một bộ phận cán bộ địa phương trong khâu cấp đất, điều chỉnh quy hoạch, đấu giá… Do đó, cần ràng buộc trách nhiệm người đứng đầu UBND các cấp, nếu để xảy ra sốt đất kéo dài gây mất an ninh trật tự, vỡ quy hoạch. Đồng thời, cần xử lý kỷ luật, thậm chí hình sự đối với cán bộ tiếp tay cho sai phạm trong lĩnh vực đất đai, không để xảy ra tình trạng im lặng có lợi.

Giấc mơ làm giàu từ đất là điều chính đáng, nhưng nếu thiếu kiểm soát, đất đai sẽ không còn là nền tảng phát triển, mà trở thành hố sâu tài chính, hố sâu niềm tin. Đã đến lúc, từ trung ương đến địa phương, từ cơ quan chức năng đến người dân, cần cùng nhau xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, ổn định và bền vững, không chỉ để ngăn chặn sốt đất ảo mà còn gìn giữ tài nguyên đất cho các thế hệ mai sau.